안녕하세요, 월부 회원 여러분!
부동산&형사 동시 전문 변호사 조효동입니다.
매주 수십건 이상 부동산 관련 상담을 하고있는데, 그중에서도 ‘지역주택조합 계약해지’와 관련된 위약금 분쟁은 최근 가장 많이 들어오는 주제 중 하나입니다.
아마 이 글을 읽고 계신 여러분도 같은 고민을 하고 계실 겁니다.
“조합을 탈퇴하면 진짜 수천만 원을 물어야 하나?”
“조합이 말하는 금액이 정말 법적으로 맞는 건가?”
이런 불안감 때문에 밤잠 설치는 분들을 정말 많이 보았습니다.
하지만 중요한 사실은!
➡️ 계약서에 위약금 조항이 있다고 해서, 반드시 위약금을 내야 하는 게 아닙니다.
➡️ 법적인 근거와 절차를 갖추면 ‘내지 않거나 줄일 수 있는 방법’이 분명히 존재합니다.
오늘은 제가 실제 소송과 상담에서 활용했던 기준과 판례를 바탕으로
위약금 없이 조합 계약을 취소할 수 있는 핵심 조건을 차근차근 알려드리겠습니다.
위약금, 무조건 내야 하는 건 아닙니다
조합은 항상 이렇게 말합니다.
“계약서에 적혀 있으니 위약금은 당연히 내셔야 합니다.”
하지만 법원은 계약서 문구만 보지 않습니다.
👉 계약의 “실질적인 성격”을 먼저 따집니다.
광주고등법원의 한 판례를 보겠습니다.
- 겉으로는 ‘조합원 가입 계약’처럼 보였지만
- 실제로는 ‘임의 분양 계약 구조’였고
- 조합 측은 조합원 권한도 제대로 주지 않음
- 결국 법원: “이건 무권대리와 통정허위표시다” → 계약 자체 무효
- 결과: 조합이 받은 분담금 전액을 부당이득으로 반환
즉, 계약서에 뭐라고 써 있든, 법적으로 ‘진짜 계약’이 아니면 위약금 조항도 통째로 무효가 될 수 있습니다.
✅ 핵심: “계약서에 있다”가 기준이 아니라, “계약의 본질이 정당했는가”가 기준입니다.
자격 요건에 따라 결과가 완전히 달라집니다
조합이 가장 많이 주장하는 말이 있습니다.
“당신은 청약 당첨 이력이 있으니 조합원 자격이 없다. 그래서 해지 불가, 위약금 내세요.”
근데 법원은 이렇게 봅니다.
대구고등법원 판례에서 명확히 밝혔습니다.
- 청약에 당첨되었더라도
- 계약을 포기하거나 해제했다면
- “당첨자 지위가 소멸”되므로
- 무주택자로 인정 가능
즉, 단순히 “당첨된 적이 있었다”는 이유만으로 자격을 영원히 박탈할 수는 없다는 겁니다.
실제로 어떤 사건에서는 조합이 “자격 상실”이라고 우겼지만,
법원은 “이미 지위가 사라졌으므로 자격 유지”라고 보았습니다.
➡️ 결국 조합원의 자격 해석 하나만으로도 결과가 ‘탈퇴 불가’에서 ‘위약금 없이 탈퇴 가능’으로 뒤바뀔 수 있습니다.
✅ 핵심: “조합의 기준”이 아니라 “주택법 취지 + 실제 지위”가 기준입니다.
절차를 무시하면 100% 진다
많은 사람들이 “조합장과 합의했으니까 괜찮겠지”라고 생각합니다.
❌ 절대 아닙니다.
조합은 “사적 계약”이 아니라 “조직”입니다.
➡️ 따라서 탈퇴나 계약취소는 반드시 조합 규약에 정해진 절차를 따라야 합니다.
수원지방법원의 판례에서는 이렇게 말합니다.
- 조합원 탈퇴는 총회 또는 대의원회 결의가 있어야 함
- 조합장 혼자와 한 합의는 무효
- 구두 약속? 서면 약속? 다 소용 없음
실제 사례에서, 조합장이 “위약금 없이 해지해줄게요”라고 문자까지 보냈지만,
총회 결의가 없었다는 이유로
👉 결국 조합원이 패소했습니다.
✅ 핵심: “사유가 정당해도, 절차를 어기면 법적 효력 = 0”
입주 지연은 오히려 ‘무기’가 될 수 있습니다
많은 분들이 “입주가 늦어지는데도 어쩔 수 없지…”라고 생각합니다.
하지만 판례는 다르게 봅니다.
광주고등법원 판례:
- 입주 예정일 3개월 이상 지연
- 조합원이 계약 해제
- 법원: “정당한 해제 사유 인정”
- 추가로 조합에 위약금(분양가의 10%) 지급하라고 판결
즉, 조합이 늦춘 게 명백한 잘못이면
👉 단순히 “위약금 안 내는 수준”이 아니라
👉 “오히려 조합이 돈을 더 줘야 하는 상황”까지 가능합니다.
✅ 핵심: 입주 지연 = 당연한 일이 아니라, ‘강력한 무기’
요약하면, 조합 계약은 이렇게 따져야 합니다
✅ 조합이 정한 기준 X ✅ 법이 정한 기준 O
판례가 말하는 4가지 핵심 기준
- 계약의 ‘이름’보다 ‘실제 본질’이 무엇인가
- 조합원 자격이 정말로 있었는가 / 없었는가
- 조합 규약에 따른 절차를 지켰는가
- 조합 쪽 귀책사유(입주 지연, 정보 은폐 등)는 없었는가
이 중 하나라도 조합이 어기면
👉 위약금 조항은 무효가 될 수 있습니다.
체크리스트: 조합 탈퇴 전 반드시 확인하세요
✅ 계약 구조가 ‘진짜 조합계약’인가? (분양 위장 계약 아님?)
✅ 조합원 자격 상실 주장이 법적으로 맞는가?
✅ 규약에 따른 ‘총회/대의원회 결의’ 절차를 밟았는가?
✅ 조합이 계약을 지키지 않은 부분(지연, 무권대리, 정보 은폐 등)은 없는가?
✅ 기존 판례와 유사한 구조는 없는가?
이것만 정확히 잡으면
👉 “위약금 없이 계약취소”
👉 “이미 낸 돈 돌려받기”
👉 심지어 “조합에 위약금 청구”까지 가능합니다.
마무리하며
지역주택조합 계약은 단순한 민간계약이 아닙니다.
주택법, 조합 규약, 판례, 절차, 계약 구조가 모두 결합된 복합 법적 구조입니다.
그래서 조합이 말하는 “우리 규정이니까 무조건 따라라”는 말은
법적으로 아무 의미가 없습니다.
오히려 법의 기준에 맞지 않으면, 조합 쪽이 불리해지는 경우가 훨씬 많습니다.
억울하게 수천만 원을 내느냐, 합법적으로 돌려받느냐는
👉 “계약서에 뭐라고 적혀 있는가”가 아니라
👉 “법과 판례가 뭐라고 말하는가”에 달려 있습니다.
💡 변호사형 한마디
“조합이 정한 룰이 법의 룰은 아닙니다. 법이 허용하는 길로만 움직이면, ‘불리한 계약’도 ‘되돌릴 수 있는 계약’이 됩니다.”
