안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
규제가 나왔습니다
서울 전역이 토허제 지역으로 묶이는 최악의 상황이 생길 수도 있겠다라는
내용을 글에 적었는데 실제로 현실화가 되면서
많은 분들의 마음이 많이 어려워지셨을거라 생각됩니다.
그럼에도 중요한건 지금 해야할 일, 할 수 있는 일을 해 가면서
그에 맞게 대응을 하겠다는 생각으로 바라보셔야합니다.
이런 맥락에 있어 해야하는 혹은 할 수 있는 일은 무엇이 있을까 생각해 본다면,
현재 내가 할 수 있는 것은 무엇일지 생각해보고 그에 맞는 행동을 하는 것입니다.
여전히 투자가 유효한 지역이 어디있는지를 확인하고
그 지역들 중에서 가장 좋은 지역을 살펴봐야하며
그 지역 안에서 여전히 남아있는 기회를 잡을 수 있는 선택을 하는 것이겠죠.
특히, 올해가 가기 전 투자를 계획하고 있었는데
1015 규제 발표로 인해 보던 지역에 당장 투자가 어려워진 상황이라면
규제를 피해간 지역들 중에서 가장 좋은 지역은 어디인지부터
확인하고 그 지역의 가치를 알아보는 것이 당장 해야할 행동인 것입니다.
오늘은 바로 그 가장 좋은 지역을
어떻게 확인할 것인지에 대해 이야기해보겠습니다.
입지가 변화하는 지역
부동산에 있어서 입지라는 것은 변할까요? 아니면 변하지 않을까요?
쉽게 변하지는 않지만 시간을 두고 입지라는 것은 변화하게 됩니다.
그리고 이런 입지의 변화에 영향을 주는 것이 다양하지만
가장 큰 두가지가 무엇이냐고 물어보다면
교통과 환경의 개선이라고 이야기할 수 있습니다.
흔히 '교통 개선'이라고 하면 흔히 말하는 '호재'라는것이 해당하고
여기에는 지역내 지하철 신규 노선이 생기거나, 연장되는 것이 있습니다.
'환경 개선'은 인근에 재개발 사업 등으로 신축 아파트가 들어오면서
거주 환경에 해당하는 상권이나 분위기 등이
살기 좋은 것으로, 살고 싶은 곳이 되는 것을 말합니다.
이 둘 중에서도 '교통 개선'으로 인한 입지의 변화를 통해
지역의 가치를 확인하고 현재의 상황에서
어떤 지역을 우선해서보고 판단해야하는지 정리를 해보려고 합니다.
과거의 모습은 어땠을까?
교통호재가 있다는 이유만으로
투자를 결정하는 것은 조심해야하지만
이미 착공이 진행되었거나 혹은 이미 개통이 되었다면
이야기를 달라지게 됩니다.
착공이 되어 돈이 투입된 이상 시간이 걸리더라도
개통을 시킬 수 밖에 없고 개통이 되었다면
처음에는 그 변화에 대해 느끼지 못하더라도
시간을 두고 점차 그 변화로 인한 수요가 늘어나면서
가격에 반영이 됩니다.
하지만 실제로 개통이 되어 변화가 생겼음에도
바로 가격에 반영되지 않은 경우가 종종 있습니다.
대표적인 과거 사례를 살펴보면 신분당선 개통이 있었던
용인 수지구에서 그런 모습을 살펴볼 수 있는데
신분당선 개통으로 인해 강남까지의 접근성이 크기 개선되었음에도
바로 가격에 반영되는 모습을 보이지는 않았습니다.
아래 예시를 살펴보면 신분당선 정자~광교 구간의 개통이
2016년 1월에 진행되었음에도 가격에 영향을 미쳤다고
말할 수 있는 시기는 2017년도 이후였음을 확인할 수 있습니다.
더불어 여기서 저평가에 대한 판단을 단순하게
전고점과 하락률을 기준으로 생각했다면
신분당선이 개통한 빨간색의 단지보다는
파란색의 단지에 투자를 하는 것으로 결정할 가능성이 높습니다.
교통이 대폭 개선된 상황에서 입지가 변화했는데
과거의 모습을 그래도 생각하는 것이
얼마나 아쉬운 선택으로 이어질 수 있는지를
직관적으로 확인할 수 있는 예시가 되는 것이죠.
또한 교통이 개선됨에 따라 가치가 변화하고
단순히 직전 전고점만으로 가치를 판단할 수 없다는 것도
중요한 부분이라고 생각할 수 있습니다.
그리고 우리는 이런 과거의 사례를 통해서
현재의 시장에서도 동일하게 적용해 볼 수 있습니다.
투자에 적용한다면
현재 수도권에서 지난 상승장 이후 개통된 노선을 살펴보자면
대표적으로 GTX-A, 8호선 연장있고, 착공된 노선의 경우는
신안산선, 월판선, 동북선, 인동선, 9호선 연장 등이 있습니다.
그렇다면 지역을 살펴볼때 위에 언급된 지하철 등으로 인해
교통이 개선된다면 유심히 살펴보는 것이 필요합니다.
위에서 예시를 든 노선 중에서 8호선 개통으로 인해
강남 접근성이 크게 개선된 지역의 상황은 어떨까요?
한강 북쪽에 위치한 구리와 남양주의 경우에는
기존에 마땅한 노선이 없어 버스를 타고 역까지 이동하거나
버스 환승을 통해서 강남으로 접근이 가능했고
이때 평균적으로 1시간 이상의 시간이 소요되었습니다.
하지만 8호선이 개통된 지금은 도어 to 도어로
40분이내로 접근이 가능한 곳으로 변화했습니다.
물론 기존에도 새벽에 일찍 나와 자차를 이용한다면
금방 이동할 수도 있겠지만 다수의 관점에서 생각봐야겠죠?
역 인근의 단지들을 살펴보면 대부분의 단지는
전고점보다 낮은 가격 수준으로
선호도가 높은 몇몇 단지들은 전고점과 큰 차이가 없는
가격 수준을 보이고 있습니다.
여기에 한가지 더 해당 지역의 전세가까지 살펴보면
최근에 급격하세 상승하는 모습을 보이기까지 하죠.
교통 변화로 입지가 좋아졌지만, 아직 사람들의 관심을 받지 못하고
매매 가격이 크게 변화하지 않은 상황에서 전세가 상승하는 상황이
계속해서 이어진다면 지금과 같은 시점에 좋은 기회가 되지 않을까요?
단, 이건 반드시 조심하셔야 합니다
무엇보다 규제 이후 투자를 해야하는 상황이라면
흔히 말하는 ‘풍선 효과’로 인해 가격이 오를 것이라는
막연한 기대감을 갖지 않는 것이 필요합니다.
지금과 같은 규제는 과거에도 없었던 상황이기에
앞으로 시장이 어떤 모습을 보일지는 알기 어렵습니다.
그렇기 때문에 과거와 같이 단순하게
규제를 피해간 지역이 이런 ‘풍선 효과’로 인해
가격이 오를 것이라고 단정짓고 투자를 한다면
내가 생각했던 것과 다른 모습을 보였을 때
반드시 흔들리게 됩니다.
규제를 피해간 지역이라는 이유로
투자를 마음 먹는 것이 아니라
지역의 가치부터 확인하는 과정을
반드시 거치셔야합니다.
다음으로는 입지가 개선된 지역들의 경우
현재 변화된 가치를 확인하는데 있어서
조급한 마음 때문에 단순히 직전 전고점만으로
생각하는 것을 반드시 조심하셔야 합니다.
용인 수지구의 예시로 알 수 있었기에
비교 평가를 통해서 확인하는 과정이 꼭 필요합니다.
이럴때 비교 평가가 어렵다면, 이렇게 생각을 해볼 수 있습니다.
가장 먼저, 입지의 변화가 생긴 단지와
기존에 비슷한 가격 흐름을 보였던 단지를 찾는 겁니다.
그 다음 입지가 개선된 지금,
여전히 비슷한 가격의 흐름을 보이고 있다면
해당 단지에는 아직 이런 변화에 대한 부분이
가격에 반영되지 않을 가능성이 높다고 볼 수 있겠죠?
수원의 신축, 구성남에 위치한 비슷한 구축들과 비교했을때
가격이 비슷하게 흘러갔고 8호선이 개통이 되었음에도
오히려 가격이 싼 것을 확인할 수 있습니다.
기존에 사람들이 관심을 두지 않는 지역들 중에서
지역의 가치를 확인하고 입지가 개선된 혹은 개선될 지역인지까지
잘 살펴보고 투자까지 이어진다면 당장의 아쉬움을 뒤로 한채
시간이 흐른 뒤 분명 밝게 웃으실 수 있을거라 생각합니다.
당장의 규제로 인해 막막함을 느끼면서
무엇을 해야할지 어디를 가야할지 고민이 되시는 분들에게
도움이 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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