[지투26기 2렇게죽을순없어 투자8ㅓ킷리스트다해봐야해조 마이리]4강 수강후기

4강 선배강의 강의 후기!

두번째 실전반을 수강 하면서 첫 실전반 때 인상 깊었던 강의는 바로 4강인 선배 강의였습니다.

물론 멘토님들은 나와 닿을 수 없는 거리라면 선배 강의는 실전반에서 튜텨님으로도 만날 수 있고 좀 더 심리적으로 가깝다고 느껴졌습니다.

지난 실전반 수강 때 선배 강의에서 재이리 선배님의 강의를 듣고 와~ 이런게 진짜 실전 강의구나라는 걸 느꼈는데요.

이번 선배 강의에서는 재이리 선배님 뿐만 아니라 윤이나 선배님의 강의까지 1+1으로 너무 기대되었습니다.

I  윤이나 선배님 강의

윤이나 선배님의 강의는 앞마당 관리하고 앞마당 내에서 나에게 맞는 투자 지역 찾기였습니다.

최근에 개인 사정이 정리가 되서 투자를 하려고 하는데 매달 앞마당을 만들기만 급급했지 앞마당 관리를 전혀 못해 투자를 하려니 앞마당을 어디서부터 골라서 봐야 할 지 엄두가 나지 않았습니다.

앞마당만 늘려놓고 투자도 못하고 관리도 못하고 ㅠㅠ

매달 목표로 원페이지 작성하면서 앞마당을 관리하자고 다짐만 하고 월말에 후회하고의 반복!

많은 동료들이 앞마당 관리를 어떻게 하는지 모르지만 투자를 앞두고 보니 앞마당 관리를 못해 투자가 더 미뤄진게 아닌가 라는 생각이 최근에 계속 들었습니다.

우선 시세트레킹에 대한 부담이 있었는데요.

투자를 앞두고 있는데도 앞마당을 관리를 못해 이정도 앞마당 쯤 투자 범위에 들어오겠지 하고 앞마당 3개를 뽑았는데 동료분이 이 지역도 최근에 매매/전세가 좁혀져서 보면 좋을거라는 이야기를 들었습니다.

투자를 한다면 전수 조사는 물론 해야겠지만 시세트레킹을 꾸준히 해야 기존에 투자금이 들어오지 않았던 앞마당도 몇달 사이에 투자금이 들어올 수 있다는 걸 경험했습니다.

앞마당 관리하기

1. 대표단지 시세트레킹
2. 대표단지 원페이지
3. 전체단지 투자우선 지역 3곳 전수조사
4. 실제투자/모의투자

시세트레킹을 꾸준하게 해야 하는 이유!!!

저평가 구간에 샀어도 시세트레킹을 하지 않으면 최선을 선택을 할 수 없다.

즉, 가격 흐름을 꾸준히 보지 않으면 저평가 단지를 살 수 있어도 가장 좋은 결정을 하기는 어렵다

시세트레킹의 본질

매매/전세가 가장 중요하며 매매/전세의 흐름을 안다는 것 자체가 도움이 됨

기본과정 3-3-3

앞마당 1개당 가장 좋은 생활권 상중하 단지 총 3개-하루 3분-단지별로 3개 항목만 입력(매매/전세/전고대비하락률)

시세트레킹을 위한 대표 단지 3개 뽑는 방법 : 비교적 세대수가 많고, 선호도가 높은 단지 선택

• 직전 상승장 고점이 있고, 그 고점이 더 높은 단지 우선(3년 이내 초신축 단지 X)
• 세대수 300세대 이상인 단지 우선(거래량이 많은 단지)
• 대형평형이 포함된 단지 우선(사람들이 이전부터 가치가 높다고 보는 단지)

-시세트레킹에서 봐야할 것! 가로축 지역간 매매 저평가, 세로축 생활 권 내 전세가 변

이번 앞마당을 만들면서 시세트레킹 단지를 구 전체에서 20개를 뽑았는데 이렇게 3-3-3으로 하면 좀 더 시세트레킹을 해야한다는 부담감이 없어져서 좋은거 같습니다.

심화과정 9-9-9

앞마당 1,2,3등 생활권에서 상중하 단지 총 9개-하루 9분-지도위에 올리기3분+전화임장6분

트래킹 파일 심화버전 추가된 부분 : 전세갯수, 매매-전세

-전세 개수 : 지역 공급과 연계해 투자시 내 매물의 전세 가격 예상

-매매-전세 차이 : 투자금 별 순위 확인 가능

-20평대는? : 3년 이내 초신축(공급이 남아있고 하락장인 지역은 중상위 생활권 신축 20평대만, 공급이 없고 상승장인 지역은 상승 흐름이 30평대에서 20평대까지 가지 못한 외각이 있는지 유심히)

전화임장 포인트!!!

매수시장현황 확인 : 요즘 투자자나 실거주자 매수 문의 많이 오나요?

전세 시장현황 확인 : 전세 대기자 있나요? 어느 정도면 한달안에 전세 나가나요?(전세 나가요? (X), 어느 정도면 나가요?(좀 더 디테일하게)) =>구체적으로 포인트를 주면서 물어보기!!

궁금한 점 : 

지방에는 신축 선호도가 높아서 생활권별로 상인 단지가 신축이 대장인 경우가 많고 연식이 빠질수록 상중하로 매매/전세 가격이 흐르던데 이럴 때는 상승장 고점이 없어도 상중하의 상 단지로 뽑을 수 있을까?

사람들이 좋아하는 생활권과 가격대가 높은 생활권과의 차이는 어떻게 해석하면 좋을까?

원페이지 만들기

지방은 공급이 튀어나올 수 있어 지역 상황 정리를 매달 해야 하며, 원페이지에는 공급과 시장상황 두가지 테마로 정리

• 앞마당 파악하기 : 중소도시, 광역시, 기존 물건 보유지
• 원페이지 정리 : 시세트래킹단지, 매물적체량, 부동산분위기, 공급단지목록, 시장종합판

이달의 원씽

이번달 앞마당 시세트레킹 심화과정 9-9-9 해보기(완료)

이번달 앞마당 원페이지 정리해보기(완료)

지방 앞마당 원페이지 최소한 한주에 한개씩 늘려보기
 

기존 시세트레킹 단지 선정

강의 적용 시세트레킹 단지 선정

I  재이리 선배님 강의

재이리 선배님의 강의는 지난달 지투실 때 전세계약에 대한 내용을 듣고 와~ 이게 실전이다라고 생각했습니다.

부록으로 주신 전세 특약만 해도 카페나 닷컴에서 급하게 찾지 않아도 이거 하나만 있으면 되겠구나

이번에 투자하면 꼭 써봐야지 하면서 다짐을 했는데 아직도 못쓰다니!!!!

투자가 다가오니 이전 강의를 다시 봐야하나 고민하고 있었는데 선배강의로 다시 들을 수 있다니 럭키! 

이번에야말로 지난 강의와 비교해보면서 꼭 강의를 흡수해서 곧 다가올 투자에 써먹어보기로 했습니다.

매수 전 꼭 확인

-등기사항전부증명서

-중대 하자

-KB시세(전세 놓을 시)

등기사항증명서

갑구 : 소유권 이전 날짜, 매수가, 각종 나쁜 권리(거래X)

을구 : 근저당(과도한 근저당 급한 사정 주의), 저당권자(2급융 및 캐피탈)

-대출낀 물건도 다시보자!!!! 등기를 수정하는 것도 돈이 들기 때문에 수정을 안했을 수 있어 확인해보는 것이 좋다

(금융거래확인서, 대출거래확인서 확인해보자 → 대출 70% 정도면 정상 물건)

-특약을 잘 걸면 괜찮다

 -만약 대출상관 계좌가 안나온다고 하면 매도인, 중개사와 은행 동행해서 매도인 대출 계좌에 계약금(일부) 입금

근저당(대출)이 있는 집 매수할 땐

1. 실제 대출 금액 확인(대출잔액증명서 요청)
2. 진행 조건 : 채권최고액+계약금+중도금 < 매매가 (남의돈이 집값보다 적을 때)

3. 잔금일에 대출 말소될 수 있게 특약 넣기

중대하자

-누수, 균열, 침하,(심각한)파손 등 큰 비용과 시간이 드는 결함

-매수 결정 전 아랫집, 관리사무소에 누수 여부 체크

-추후 누수보험

KB시세(전세 놓을 시)

전세보증보험 가입 조건 : 

-HUG/HF 수도권 7억, 그 외 5억 이하

-SGI는 가격 제한 없지만 집주인 당 임차임 1명에게만 보증보험이 가능(HUG/HF로 유도)

특약 초암 핵심 내용

-중대하자, 근저당, 전세 협조, 위약금 특약

법무사 견적서 필수비용 뜯어보기!!!

취등록세, 농특세, 인지대, 증지대, 국민주택채권(잔금일 기준 확인)

협의 비용을 확인해라(20~30만원 합리적 수준)

이전 0호기 때에는 부모님 아시는 법무사를 통해서 견적서를 받았다가 강의를 듣고 다시 확인해 봄

역시 아는 사람이 더 하다고 ㅠㅠ 눈탱이 맞았네!!!

이제는 공부했으니 1호기때는 제대로 체크하자~

전세자금대출 : 매임시 신혼부부 대출로 3억까지 이야기 많이 하는데 대출되는 전세대출 한도 3억으로 한도 이해 나머지는 일반 시중은행 대출 상품 이용하라고 하면 됨

10.15 규제 지방에서는?

은행 대출총량규제 강화(대출 여력 감소~12월까지)

신용대출 연소득 1배 이내

주택담보 생활안ㄴ정자금 1주택자 1억원(다주택자는 원래 금지)

지방 : 전세대출의 경우 정책 대출 한도가 축소로 보증금 한도는 동일 하기 때문에 전세가는 상관 없음

우리가 중요한것은 대출총량규제가 중요함

지난 전세빼기와 달리 10.15 규제와 관련해서 지방 투자에 대해서 어떻게 대응해야 할지 알려주셨는데요.

정책대출 축소 한도로 전임시 부사님들이 전세 대출이 축소되서 전세 빼기 어렵다는 말을 들었는데

이런 의미구나는 것과 어떻게 대응해야 되는 것인지 알게 되었다. 

사장님들이 전세 대출 안나오는거 모르냐고 물었을 때 사장님 그 상황 알고 있고 가능한 은행을 찾아보겠다.라고 대응

지방은 실거주자들이 매수를 많이 하기 때문에 살때부터 사람들이 살고 싶어 하는 집을 사는 것이 중요 : 동, 층,향

하락장 매도시 최저가로 내놓기, ~월 안에 거래시 중개비 추가, 다양한 채널, 매도 옵션 추가(시에, 중문 등)

계약시 별첨 체크리스트 확인!!!

올해 목표는 꼭 1호기 등기치는 것이 목표였고 계약을 할 수 있는 날짜가 있어 기다리는 와중에 규제를 3번이나 찾아오고 투자할 물건, 앞마당이 줄어들었지만 그래도 강의를 계속 듣고 조원들과 이야기하고 튜텨님과 고민을 나누면서 포기하지 않고 내가 할 수 있는 최선을 다하기로 다짐했습니다.

강의 마지막에 강사님 말씀에서 울컥하면서 너무 마음에 와닿았습니다.

실전 경험을 아낌없이 나눠주신 윤이나 강사님, 재이리 강사님 감사합니다.