안녕하세요.
여러분들의 든든한 노후를 함께 하고 싶은 제이든 J입니다.
23년 3월 열반스쿨 기초반으로 들어온 저는
시스템 구축이라는 것에 푹 빠졌습니다.
그렇게 다주택자에 의심 없이 시스템을 구축해야겠다는 생각으로 지금까지 해오고 있습니다.
지방 1호기, 수도권 2호기
그리고 지방 1호기 -> 수도권 3호기로 갈아끼우면서 2채까지 하였고 그 다음 투자는 3채가 됩니다.
2채를 갈아 끼울 물건이라 생각하지 않았기에 저는 당연히 다주택자로 포트폴리오를 생각해오고 있었습니다.
#수많은 거절
다주택자로서 정체성을 이야기 하다 보면 수 많은 거절을 만나게 되는 것 같습니다.
1. 결혼준비
주변의 이야기가 참 많이 들립니다.
신혼집은 어디로 구했는지, 누구는 어디 사는데 좋은데 가야하는거 아니냐 등등 결혼 소식을 알리면 주변에서 많은 말들이 쏟아지는 것 같습니다.
거기에 더해서 어른들이 각각 경험해온 30년간의 이야기를 해주십니다. 저희가 잘 되었으면 하는 마음에 진심어린 조언을 많이 들었습니다.
2. 뉴스
다주택자에 대한 규제, 세금 부과 등을 경험했던 임팩트가 강해서인지, 요즘의 뉴스도 어른들에게는 트라우마처럼 다가오시기도 합니다.
취득세, 양도세, 보유세 뿐만 아니라 강력한 규제로 인해 심리가 위축되게 합니다.
이걸 저는 안봐도 되지만 저와 가까운 분들은 이걸 보고 또 저에게 말을 하며 반대를 해왔습니다.
3. 친한 형
제가 20살때부터 비전적이고 대단하다고 생각한 형이 있습니다.
결국 의전을 갔고 페이닥터에서 현재는 개원까지 나아가 컨설팅까지 고소득자를 넘어 사업까지 하게되는 형입니다. 부모님 지원 없이 자산을 형성해왔죠.
저보다 몇년을 앞서 살아와서인지 같이 이야기 나누면 비전적이고 목표지향적이었습니다.
그렇게 올해초 반포 내집마련도 하게 되었습니다.
너나위님이 말해주신 고소득자 포지션이라 생각됩니다.
이 형도 부동산은 이제 똘똘한 한채, 그리고 현금흐름을 더 만들어야 하니 생산자의 길로 가야한다고 말합니다.
부동산 이제 뻔한데 언제까지 시간 많이 들이며 투자할거냐고도 말했습니다.
어릴때부터 교류를 많이 했던 형이지만, 각자의 포지션이 달라지고 방향이 달라지고 그 길에서 달리면서 또 각자의 세상에서 살아가는 것 같습니다.
나는 대중으로부터
얼마나 멀어져 있는가?
나는 나의 스무살을 가장 존중한다 중
제 게임은 제가 정의하는 것이 중요하다는 말이 문득 떠올랐습니다.
저는 평온한 일상을 바라기 보다 목표한 바를 향해 달려가고 싶습니다.
생산자로서 사업가로서 현금 자체를 폭발적으로 늘리진 못하지만, 꾸준히 수익을 내며 시스템을 구축하는 부동산 투자자가 될 것입니다.
제가 가고 있는 이 게임은 호흡이 길지만, 리스크도 있지만, 시간이 쌓이면서 더 쌓일수록 자산이 상승하는 게임임을 이해합니다.
저의 최근 경우는 상승장 초입에서 주변의 압박 스트레스에 노출 되었습니다.
하락장, 역전세의 시장에서 이것보다 훨씬 더 밀도 높은 거절들과 압박을 받았을텐데
선배들은 어떻게 버텼을까. 새삼 대단하다 생각되었습니다.
그리고 저 역시 앞으로 가게 될 길이기에 더욱 겸손해지고,
갈 길이 많이 남았구나를 느끼게 되었습니다.
#똘똘한 한 채
아버지 친구 이야기를 어제 들었습니다.
저희 아버지는 은퇴를 하셨는데요, 오랜만에 만난 회사 동기와 식사를 하셨다고 합니다.
강남구 대치동에 있는 래미안 대치 팰리스 34평에 거주중이신 분이 계셨고 그분(A)과의 이야기를 들었습니다.
A는 은퇴를 했기에 현재 현금흐름이 없습니다.
래미안대치팰리스 똘똘한 1채 정말 잘 사셨죠. 자산도 많이 늘었습니다.
연금도 있으셔서 생활은 가능하지만, 현금흐름이 크지 않기 때문에 걱정이 많으시더라구요.
고민1. 현금화를 해야하나?
이걸 계속 가져가면 자산적으로는 오르는데, 또 팔지 않으면 돈이 나오지 않는 걱정이 있으셨습니다.
고민2. 전세 주고 나갈까?
지금 수리가 잘 된 이 집을 세입자한테 주기에는 아깝다는 생각이 있으셨습니다.
고민3. 보유세 나오면...?
앞으로 부동산 규제에서 보유세가 더 나온다면, 자산이 높은 이 래대팰을 감당할 수 있을까?
강남에 좋은 똘똘한 한 채를 샀을때
내가 은퇴한 이후에도 고민이 많을 것 같았습니다.
반면에 시스템을 구축해 두었다면, 여러채가 굴러가며 현금흐름이 발생하고
작은 것들은 하나씩 매도하면서 포트폴리오 재구성을 해볼 수 있습니다.
지금 당장이야 똘똘한 한채 거기서 거주도 할 수 있고
자산 상승도 할 수 있다는 생각이 들지만 (다주택이 자산 상승은 더 많이 할 거라 생각합니다)
감정적으로 남들에게도 00구 산다는 자부심도 가질 수 있겠지만(보여지기 쉽기에)
실제로 20년 30년 이후의 삶에 대해서 이렇게 각각 포지션에 따라
어떤 걱정과 장단점이 있는지 감정을 배제하고 파악하는 것이 필요하다 생각되었습니다.
내 형편이 이렇게 된 것은 모두 내 책임이다.
결국 해내는 사람들의 원칙 중
저를 위해 말해주는 여러 조언들, 걱정들이 많습니다.
감사한 일입니다.
하지만 제 인생은 저만 책임 질 수 있다고 생각했습니다.
누군가의 말에 의해서가 아니라, 제가 경험해보고 감정적이 아닌 여러 이야기, 성공한 사례, 해당 포지션으로 갔을때의 미래 등을 생각해보고 제가 판단해야 겠다고 다짐했습니다.
#세금 계산
무서운 세금이라 느껴지지만 감정적으로만 보지 말고 한번 계산해보고자 했습니다.
매수금액 4억 / 전세 금액 3.4억
매도 예상금액 5억이라 가정
취득세 12%로 계산하면 4억 매매가격에 대해 약 4960만원(약 5000만원)의 취득세가 나옵니다.
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이 아파트를 5억에 매도한다고 가정해보겠습니다.
수익 1억에 대해서
세금을 빼보아야 겠죠
1억 - 5000만원 - 750만원(양도세) - 176만원(매수 복비 4억) + 113만원(전세 복비 3.4억) + 220만원(매도 복비 5억) = 3740만원
2년에 약 순수익 3740만원이 나올 수 있습니다.
투자금 6천만원을 가지고요
여기서 취득세를 4500만원 포함시키면 양도세가 약 750만원
취득세가 없었다고 가정하면 양도세가 1800만원으로 양도세에서 약 1000만원 덜 나가게 됩니다.
실력이 더 좋다면 투자금을 더 줄이고 수익을 더 낼수도 있을 것 같습니다.
혹은 지방물건이 아니라 수도권 물건을 더 늘려가면 굳이 매도를 하지 않고 보유하며 포트폴리오를 변경해나갈 수 있을 것 같습니다.
이젠 실력으로 진검승부 해야합니다
밥잘튜터님 월학2강 중
이전까진 수도권 혹은 내가 할 수 있는 것 중에서 가장 좋은 것을 해왔습니다.
투자를 다 해두었기 때문에 이제는 종자돈이 없습니다.
여기서 종자돈으로 투자효율을 누가 더 많이 내느냐 싸움이라는 것이 와닿았습니다.
그 실력을 쌓기 위해서 next 계단을 뛰어 넘어야 겠습니다.
