안녕하세요. 임장조입니다.
오늘은 저의 중소도시 1호기
투자 2년이 지난 지금 매물의 상황과
매도가 아닌 재계약을 선택한 과정에
대한 이야기를 해보려고합니다 :)
■ 투자 당시
23년 투자 당시 월부에서 공부한지 약 1년이 지나고
당시 종잣돈 약 3천만원을 가지고 중소도시 임장을 하면서
투자를 위해 한창 뛰어다니던 시기 투자할 수 있는 범위내에
들어오는 단지를 찾게 되었고 투자를 진행하였습니다 :)
당시에 저에게는 투자를 계속 할 수 있게 된 큰 힘이 된 1호기였습니다.
■ 공급의 영향
그리고 시간이 지나 어느덧 2년이 다되가고 있는데요.
매매가는 저의 바램과는 다르게 움직이고 있었습니다.
좌측이 과거 임보 작성 당시 공급량 / 우측이 현재 공급 예정물량
매수한 물건의 해당 지역의 공급을 보면서
과거 매코 받을 때도 라즈베리 튜터님이
말씀해주셨던 공급물량들이 1호기의
매매가와 전세가 영향을 주기 시작했습니다.
그리고 더 큰 걱정은 당시 투자했을때보다
늘어난 공급으로 인해 27년까지 가격
회복이 안되는거 아닐가 하는 불안감이 더욱 컸습니다.
그리고 현재 보유한지 2년이 가까워지는 시점이 되었습니다.
투자한 단지의 호가와 실거래가는 매수한 금액보다
약 2~3천만원 정도 내려간 상태입니다.
(최근 전세 거래 금액)
당연하게도 많은 공급이 생기면서 전세까지 내려가게 만들어서
지금은 역전세에 대한 대비를 해야되는 상황까지 됬습니다.
그리고 불현듯드는 생각
'지금 매도하지 않으면 계속 가져가야 되는거 아니야?'라는
불안감과 함께 매도해야 되나 고민을 하게 됩니다.
■ 섣부른 매도
계속 매도에 대한 고민을 하면서
갈아타기할 단지를 수도권 외곽과 광역시를 찾던 도중
1015 규제 대책이 나오게 됩니다.
그리고 규제로 인해서 투자 가능 지역도 많이 줄게 되었습니다.
조급해진 마음에 아무런 대책없이
세입자에게 매도할거라고 전화를 하려던 찰나
너무 섣부른 제 모습에 잠시 정신을 차리고
현재 상황들을 하나씩 디테일하게 살펴봅니다.
매도/보유 의사결정 프로세스
1)수익이 났는지
→저승사자 할아버지 부사님을 찾아서 매도해도 현재는 손해로 매도 가능
2)매도 후 더 좋은 자산 취득이 가능한지
→올해 한 투자로 인해 현재 종잣돈 0원 매도 후 2~3천 투자금 확보
더 좋은 자산 취득하기에는 아직 매물을 찾지 못함
(취득세 이점도 명의가 1개더 있기 때문에 괜찮음)
3)역전세 리스크가 있는지
→역전세 약 1천만원 예상 감당 가능
크게 위 3가지를 생각해보고 난 결과는
굳이 지금 매도할 이유가 없다였습니다.
조급한 마음에 매수한 금액보다 싸게 팔까라는 생각을
하나씩 상황별로 따져보니 매도할 이유가 없었습니다.
그리고 '잃지 않는 투자'를 해야한다는 생각과 함께
현재 상황과 매도 프로세스를 점검하고
전세 재계약 후 내년 공급이 줄어드는 시기를 지켜보고 매도 후에
종잣돈을 모아서 투자를 해야겠다고 계획을 다시 잡았습니다.
■ 앞으로 할 일
'다음 투자가 너무 늦어지지 않을까?'
'자산의 증가 속도가 늦는건 아닌지'
'좋은 투자 시기를 놓치는 건 아닌지'라는
조급한 감정으로 전세 세팅 리스크와
잃는 투자 2가지 안 좋은 경험을 할 뻔한
이번 일로 인해서 부동산 투자시 보유가 왜 어려운지
그리고 지방에서의 공급이 어떤 역할을 하는지
큰 경험을 얻게 된 것 같습니다.
그리고 더 나아가서
나의 투자 포트폴리오를 수시로 점검하고
더 개선할 수 있게끔 준비가 필요하구나도
많이 깨닫게 된 것 같습니다.
만약 저와 같이 중소도시에 소액으로 투자를 했는데
2년이 지났음에도 수익이 안났다고 단순하게
취득세 때문에 팔아야지라고 생각이 들어서
조급함에 당장 팔고 싶다는 생각이 드시면
매도/보유 의사결정을 통해
현재 상황과 종잣돈 등을 검토하고
매도 결정 혹은 보유 결정 후
계획된 투자를 이어나가시길 바랍니다.
감사합니다 :)
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