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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
1.성동구, 광진구, 동대문구, 성북구 모두 서울 남부 및 경기도 남부만 익숙한 나에게 익숙하지 않은 지역이라 배경 지식이 없었지만, 생각보다 교통도 좋고 강남 접근성 좋아서 관심 가지고 공부해 봐야겠닥 생각.
-성동구, 광진구: 커뮤니티 강점 & 강남 접근성 & 입지요소 특장점 > 가치성장투자 가능 2급지
(2급지 커뮤니티: 아파트 커뮤니티가 아닌, 우리 동네 이런 동네다. 하는 부심을 가질 수 있는 커뮤니티.)
-동대문구, 성북구: 강남 가까운 가성비 지역 & 환경 변화 & 뉴타운
(동대문구 성북구 환경 변화: 지역 판단 시 중요한 게 이 지역이 앞으로 변화할거라는 기대감이 있는 지역인게 중요. 왜냐면 기대감이 없다는 것은 이 지역한테 남은거는 그 지역의 아파트는 노후화만 남는 것.)
BM 사항: 미래 환경 변화 까지 고려해서 추후 투자 물건 선택/ 앞마당 별 단지 평가 시 반영 하기.
2.확실히 비선호 동네가 전세가율이 높음. 내가 여기 사기는 싫은데 살기는 해야 하니까.
-지역 평균 전세가율이 80%라는 것은, 개별 단지로 보면 90%인 단지들도 있었음. > 얘네들은 긴 기간 동안 투자할 기회를 주고 있었다.
>전세가율 상승을 주목하기! 4개구 모두 전세가는 상승했지만 매매가 반응은 지역별 차이 있음.
BM: 평균 전세가율 구 별로 추이 파악 필요 (시세 트래킹 시 구별 평균 전세가율 트래킹 필요)
3.지하철 노선 가치 2=9>3>7>5
2: 강남
9:강남&여의도
BM: 투자 지역 선택 시 지하철 노선 가치 고려
4. 최종 투자 물건 선택 시 재건축 또는 리모델링 이슈들을 감안하여 투자 의사 결정에 반영해야 하나? (A, B조건 유사 시 용적률 더 낮은 아파트 선택?)
>재건축 대상 되려면 보통 용적률 200% 미만. 혹은 입지가 정말 좋다면 용적률 늘리기 가능.
>무조건 용적률 높은 게 답이에요. 라고는 할 수 없지만 호재 같은 개념으로 봐주면 됨. 호재는 시장이 안좋을 때는 반영이 안되고, 시장이 좋아지면 반영됨. 선택 시 용적률이 정답이야 는 아니지만 용적률이 낮은 거 선택했을 때 호재가 있어서 가격이 좋음.
BM: 서울 투자 시 용적률은 호재 같은 개념으로 고려. 같은 가격/가치 일 때 보라는 말임. 그래도 파악하고 있기.
5.서울 5급지 구축 30평대 (평지, 계단식) vs 서울 4급지 구축 20평대 (언덕 + 복도식) ? (동대문과 도봉) 도봉 한신 30평형, 동대문 동답한신
-도봉 한신: 강남까지 1시간, 광화문까지 50분. (역세권)
-동답 한신: 강남까지 50분. (역세권까지는 아님)
>초반에는 연식이 좋은 도봉 한신이 높다가, 후반에 연식의 가치가 떨어지고 땅의 가치가 더 중요하게 될 때 전고점이 동답한신이 더 높음. (전고점 동답한신 7.7억 vs 도봉한신 7.1억)
>입지 개선 여부 (기대감)도 중요
6.입지가 덜 좋은 서울 내 뉴타운 vs 서울 급 경기도 신축 (안양, 광명) - 같은 신축이면 서울을 사야 맞는 걸까요? (입지 덜 좋은 - 장위, 길음, 이문휘경 뉴타운)
>전고점: 길음 빼고 장위, 휘경, 평촌 비슷.
>그렇다면 전세가를 보자. 휘경 전세가 6.1억. 평촌 5.8억
-지방 도시, 경기 외곽과 달리 서울의 땅은 제한 되어 있음. 늘릴 데가 없음. > 서울 안에 집을 지으려면 재정비 사업을 통한 개발이 필수. 그래서 뉴타운은 여러 재개발 구역을 묶어서 대규모 주거지 개발. (뉴타운: 주거로 수요를 모아서 미니 신도시 만든다) - 완숙기에 접어 들어 현재 가치가 뛰어난 뉴타운 (길음)과 미래가치가 기대되는 뉴타운 (장위, 이문휘경)이 있음.
>서울 급 경기 지역 신축과 비교 시, 단순히 행정 구역 상 비교가 아닌, 뉴타운 별 특징을 알고 선택하는 것이 중요. (더 좋아질 곳인지, 낡아질 곳인지) - 그리고 가치를 가려낼 수 있어도, 매매가 조정과 전세가 수준(가격!!이 싼 것)에 따라 투자 기회가 생기는 것. (매매가-전세가를 같이 보고 최종 선택을 해야 함)
-비슷한 금액에서, 얼마가 실제로 들어가지? 얼마나 조정이 될까? - 전세가 까지 실제 더했을 때 투자로서 1등을 뽑기.
7.급지마다 하나의 앞마당 만들기. 4급지 사려고 해도 1-3급지 앞마당을 다 알아라!!
BM: 리스트 대비 안되는 1-3급지를 지금 사라는 것이 아니라, 적어도 투자 대상 단지 뽑아놓고 시세 트래킹 하면서 투자 가능 범위 안에 들어 왔을 때를 기다려 보라는 뜻.
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