안녕하세요. 부족함이 많아 질문을 드립니다.
아래 물건의 경우를 매수시 계약의 진행 과정과 특약 내용이 궁금합니다.
지방입니다.
상황: 세입자가 거주(6년), 매도자가 매도하면 세입자는 나감. (예: 매매가 3.85/ 전세가 2.8)
방향: 제가 매수 후 새 임차인을 찾아 전세 계약하는 방식.
추가: 근저당 없음. 잔금일은 1월~2월경.
투자금은 준비 완.
다만 새 임차인을 잔금 전에 못 구할 때 리스크 대비해야 함.
(마이너스 통장 어렵, 주인전세 요청해야 함)
계약 과정
: 제가 매수인과 매도인과 매매계약을 하고,
후일에 새 임차인이 구해지면 제가 새 임차인과 전세계약을 하는 두번의 과정이 맞는지요?
특약 내용
: (매매계약시)
(1) 본 계약은 매도자와 매수자가 매매계약을 하고 신규 임차인을 구하는 방식으로 한다.
매도자와 현재 거주중인 임차인은 새 전세 계약에 적극 협조한다(집보여주기, 전세계약).
(2) 현 시설물 상태 계약이며, 잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인은 수리하기로 한다.
매도인은 중대한 하자보수(누수, 균열, 보일러 고장, 배관)에 대한 담보책임이 있으며,
그 기간은 중대한 하자를 인지한 날로부터 6개월이며 관련법규에 따른다.
(3) 계약금: 삼천팔백오십만원 중 당일 이천팔백오십만원 입금.
(계약금 일부, 천만원은 25.10.26 송금완료)
잔금일은 2025년 1월-2월경, 매매잔금과 임차인의 전세금을 합산하여 지급한다.
(***이 부분은 아직 새임차인을 구하지 않아 전세금이 중도금이 될지
모르겠습니다*****)
(4) 잔금시까지 각종 공과금(장기수선충당금)은 매도자 부담으로 하고 선수관리비는 매수인이 부담한다.
(5) 현 시간 이후로 등기 상의 권리변동이 없는 것으로 한다. 잔금 지급일까지 등기부등본에 변동사항 발생 시
매수인은 계약을 해지할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해 배상한다.
: (전세계약시)
(1) 현 시설 상태에서 임대차 계약이며, 기본시설 파손 시 임차인은 원상복구하기로 한다(자연마모 제외)
(2) 전기, 수도, 가스, 보일러 등의 교체 수선은 임대인이, 사용상 부주의로 인한 파손 및 소모품, 관리소홀로
인한 곰팡이 결로에 대한 배상은 임차인이 하기로 한다.
(3) 잔금일 기준 제세공과금을 정산한다.
(4) 임차인이 이사를 원할 경우 만기 2~6개월 전 이사 여부를 미리 통보하고 부동산 방문 일정에
적극 협조하기로 한다.
(5) 만기 시 이사 갈 집을 먼저 구하지 않고 새로운 임차인과 이사 날짜를 협의 후에 같은 날 이사 가도록 한다.
(6) 임대인의 임대사업자 등록에 적극 협조하기로 한다 (임대기간 만료시 임차인의 등본 또는 사본을 요청
드릴 수 있음) (***이 부분의 임대사업자 등록의 의미를 잘 모르겠습니다)
(7) 벽걸이 TV, 에어컨 배관과 같은 콘크리트 타공이 필요한 경우 임대인의 동의를 얻는다.
(8) 동물 반입 및 실내흡연을 금지 한다. 이를 어길 시 퇴거하도록 한다.
(9) 임차인은 계약기간 내 퇴실 시 중개 수수로를 전액 부담한다.
손품 팔아서 정리를 해본 것인데 어렵네요.
수정할 부분 알려주시면
정말 정말 감사하겠습니다.
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댓글
와 감사해요 제가 제 머리속으로만 가능한 주인전세를 대비책으로 해놓았네요 ㅠㅠ 말씀해주신 동의 여부도 미리 확인하면서 리스크 대비 하도록 하겠습니다. 상세한 부분까지 점검하게 해주셔서 큰 나눔 감사합니다!
안녕하세요 사브로님! 투자 계획하시며 꼼꼼하게 체크 중이신 것 같습니다 ㅎㅎ 특약에 관한 것은 위에서 잘 말씀 주신 것 같아 놓치는 것 없이 잘 해결하실 수 있을 것 같습니다. 다만 맨 윗줄에 한번 더 체크하셨으면 좋을 것 같은 부분이 있어 댓글 남기게 되었습니다. 사브로님께서는 리스크 대비를 위해 주인전세를 요청할 예정이라고 적어주셨습니다. 주인전세의 경우 '거주 중이던' 매도인에게 신규 임차인의 전세금과 매매전세 차이 금액으로 잔금을 치르는 대신 매매 전세 차이 금액만 지불하고 나머지 차액을 주인이 거주하는 전세금으로 가정해 잔금을 치르는 것인데요 그런데 사브로님께서는 현재 매도자가 아닌 세입자가 거주 중인 물건의 세입자 퇴거 이후 전세 세팅을 고민하고 계신 것으로 보여서, 이 경우 매도인 분이 기존 세입자의 전세금 반환하는 것을 사브로님이 아니라 매도인께서 지급하는 것을 동의하시는지에 대해 확인이 필요하실 것 같습니다. 만약 매도인께서 이에 동의하지 않으신다면 잔금일 전까지 전세를 뺄 수 있는지 주변 공급, 가격, 경쟁물건 등을 고려하여 판단 후 투자하시는 것을 추천드립니다! 좋은 투자하시기를 진심으로 응원드리겠습니다~!
사브로님 안녕하세요😊 1. 계약과정은 말씀하신 두 번의 절차가 맞습니다. 다만, 소유권이전등기 전까지는 법적 임대인 매도인이므로, 새임차인과의 계약은 - 매도인에게 임대차 계약 체결 권한을 위임받아서 진행하시거나, - 매도인 명의로 계약하되, "잔금일에 임대인 지위가 매수인에게 승계된다"는 내용을 특약에 명시하면 좋을 것 같습니다. 임차인이 전세대출을 받지 않는다면 잔금일에 소유권 이전과 전세보증금 지급이 동시에 이뤄지도록 조율하시면 베스트일 것 같아요👍🏻 2. 매매계약 특약 잘 정리해주셨는데요~ (3) 잔금일 관련 부분을 명확히 표현하면 좋을 것 같아요 예) 매매 잔금은 신규 임차인의 전세 보증금 금ㅇㅇㅇ원으로 충당하며, 매수인이 추가로 지급할 잔금은 금ㅇㅇㅇ원으로 한다. 잔금일은 2026년 1월 또는 2월 중 매도인과 매수인이 협의하여 정한다. 3. 전세계약 특약 (2) 본 계약의 수리 및 유지 보수에 관한 책임은 민법 제623조 및 주택임대차보호법에 따르며, 보일러, 누수 등 주요 설비의 대규모 수선은 임대인이, 소모품 교체(전구, 샤워기 헤드 등) 및 임차인의 관리소홀로 인한 하자는 임차인이 부담한다. (4) 2개월은 새로운 임차인을 구하기엔 짧아요🥹 "만기 최소 3개월 전까지 이사의사를 통보한다." 로 수정하시면 좋을 것 같습니다. (6) 임대사업자 등록을 하지 않으신다면 삭제하셔도 괜찮아요~ (8) 반려동물, 흡연 관련 임차인은 임대인의 동의 없이 반려동물을 사육하거나 실내 흡연을 할 수 없다. 이를 위반하여 시설물 훼손이나 악취가 발생할 경우, 임차인은 원상복구 및 손해배상을 하여야 하며, 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 계약 잘하고 오셔요 사브로님~ 좋은 임차인 만나시길 진심으로 응원드립니다🫶🏻
