[지투26기 가치파악하고 2젠즐겁게투자하조 하루쌓기] 4주차 강의후기

안녕하세요

하루쌓기입니다.

윤이나 선배님께서 열강해 주신 지방투자실전 4주차 강의를 돌아보겠습니다.

어느덧 월부를 시작한지 만 2년이 다 되어 가지만

앞마당 관리를 제대로 하지 못하고 있습니다.

시간이 되면 해야지 해야지 하며 미루기만 하고

미처 시간을 내지 못하고 있습니다.

이번 윤이나 선배님 강의를 들으며

앞마당 관리의 중요성 그리고 앞마당 관리는

시세트래킹부터임을 다시 한번 인지하게 되었습니다.

어느 덧 최임이 3일 앞으로 다가왔고

결론을 마무리 해야 하는 시점인데 여러 사정으로

아직 제대로 시작도 못하고 있어 마음이 다급하기만 합니다.

선배님께서 알려 주신 대로 시세트래킹

그리고 원페이지부터 하나하나 쌓아가려고 합니다.

지난 실전반에서 김인턴 튜터님께서 알려 주신 방법

그리고 이번 지방실전반에서 윤이나 튜터님께서 알려 주신 방법을

적용하여 더 이상 뒤로 미루지 않고 실행해 보겠습니다.

어느 덧 연차가 조금씩 쌓이며 다른 사람들에게

어떻게 도움을 줄 수 있을지 생각해 보게 되는데

워낙 초보이다 보니 마음만 앞서고 무작정 행동함으로써

벽에 부딪히는 경우가 허다 합니다.

이번 윤이나 튜터님의 강의를 보며

어떻게 많은 사람들에게 도움을 줄 수 있는지

간접적으로 그리고 조금은 직접적으로 보고 배울 수 있었습니다.

다른 사람을 도와주는 것은 나의 지식을 자랑하는 것이 아닌

듣는 사람의 눈높이에 맞춰서 그 사람이 이해할 수 있게끔

설명해 주는 것이 실력이며 그것을 많이 힘쓰지 않더라도

자연스럽게 그리고 즐겁게 하는 것이 나를 위한 일이고

그리고 상대방을 위한 일이겠구나 라는 생각도 해보게 되었습니다.

시세트래킹 단지를 추릴 때 감으로 상중하를 뽑곤 했는데

윤이나 튜터님께서 알려 주신 기준 대로 단지를 뽑고 트래킹을 한다면

보다 유의미한 트래킹을 할 수 있겠다 생각도 해보게 되었습니다.

3시간 동안 엄청난 장표로 이번 지방실전반 4강을 준비해 주신

윤이나 튜터님 정말 감사합니다. 가르쳐 주신 것을 최대한 적용하여

오늘보다 내일 조금 더 성장한 투자자가 되겠습니다. 

정말 감사합니다😊

적용할점

매일 시작을 시세트래킹으로 시작한다. (매우 중요!!!!! 항상 중요한 일부터 하기 싫은 일부터 먼저 해야 함을 잊지 말자!!) 매일 시작을 시세트래킹으로 하고 꼭 월부챌린지에 인증할 것!!! 강의는 하루 3분이었지만 최소 하루 30분만 먼저 투자해보자!!!

상중하 단지를 추리는 기준을 배운 대로 적용할 것!! (생활권 대장단지, 전세가 탄탄하고 실거주자가 좋아하는 단지, 후순위지만 환금성이 나쁘지 않은 단지, 세부기준은 다시 강의교안 참고할 것!!), 튜터링데이 때 배운 것: 실거주자가 좋아하는 단지는 공급이 정리되기 전에 먼저 치고 올라가곤 한다. 그래프 볼 때 이 점 체크하면서 보면 재밌을 듯!!)

시세트래킹하고 단지와 숫자가 잘 매칭이 되지 않을 경우 윤이나 튜터님께 배운 대로 지도위에 올려 볼 것!!

매달 시작은 나의 현재 상황을 객관적으로 정리하는 것으로 시작할 것!! (할 게 많다 ㅠㅠ, 하지만 중요하다!! 현재 보유물건을 매도할 수 있는 상황인지? 매도 시 회수되는 금액은? 현재 보유물건의 전세상승분을 회수할 수 있는 상황인지? 시점은? 회수예상금액은? 항상 뇌피셜 보다는 근거를 가지고 팩트체크!!)

광역시라고 무조건 우선순위인 것이 아니라 매수시점 그리고 매수 전후로 하여 해당 지역의 상황을 면밀히 체크하여 투자 우선순위를 결정해야 한다!!

목표매수가를 설정할 때는 무조건 깎아달라고 떼 쓰는 것이 아닌 3개월 내 실거래가 최저가 기준으로 한단계 높은 수준을 타게팅하는게 현실적이다!! 기준에 맞게 산 물건은 이쁘고 밉고 할 것이 없다. 가치를 믿고 보유하면 되는 것이다!!

다음 임장지 선택 시 매매평당가 높을수록! 전세가율 높을수록!!

안녕하세요

하루쌓기입니다.

재이리 튜터님께서 열강해 주신 매수매도전세보유 프로세스 강의를 돌아보겠습니다.

#벌써1년

작년10월에 이어서 1년만에 지방투자실전반을 수강하게 되었습니다.

그리고 딱 1년만에 매수매도전세보유 전과정을 다시 배울 수 있었습니다. 

벌써 1년이라는 시간이 경과됐다는 사실에 놀랍기도 하고

그동안 함께했던 동료들과의 시간들이 생각나기도 합니다.

그 사이 1호기를 경험했고

매수매도전세보유 중 매수를 경험했으며

현재 보유 중이긴 하지만

안타깝게도 아직 특별한 이슈가 없이 지나가고 있습니다.

재이리 튜터님 강의를 들으며

다시 또 투자하고 싶다는 열망이 올라오는 것을 느꼈습니다. 

계약서를 쓴지 벌써 반년이 넘게 지났고

프로세스를 경험한 모든 것의 기억이 희미해 져 갑니다.

누구는 배부른 소리하고 있다고 할 지도 모르겠습니다. 

하지만 저는 누구보다 투자를 잘 하고 싶고

제가 좋아하는 일로부터 결과를 내고 싶습니다.

튜터님 덕분에 지난 1호기를 돌아보고

또 부족한 점도 생각해 보았으며

앞으로 과정 중에서 문제를 만났을 때

이번에 배운 내용과 교재를 전과처럼 활용할 수 있다고 생각했습니다.

#대응

튜터님 강의 내용 중 근저당권이 집값을 초과했을 때

그리고 임차인이 전세계약을 해지하자고 했을 때

그러한 상황들에서 어떻게 대응해야 할지 쉽게 생각하지 못했습니다.

불과 6개월 전 1호기를 했을 때

근저당권이 집값에 70프로가 넘게 잡혀 있는 물건을 만났었습니다. 

층도 낮고 수리도 덜 되어 있었으며 위험한 물건이라는 생각에

접근할 생각을 하지 못했는데, 지금 생각하면 너무나도 아쉽습니다. 

제가 포기했던 물건을 누군가는 3500만원 싸게 샀고

전세가도 비슷한 수준으로 맞추었기 때문입니다. 

지금 다시 그때로 돌아간다고 하더라도

똑같은 선택을 했을 것입니다. 

실력과 경험 지식이 모두 부족했기 때문입니다. 

하지만 앞으로는 도전해 볼 수 있을 것 같습니다. 

알려주신 방법대로 리스크를 계량하고

감당할 수 있는 물건인지 없는 물건인지

계산을 해 볼 수 있을 것 같습니다. 

그리고 임차인이 전세대출이 어렵다고 하는 상황에서도

상황에 억눌릴 것이 아니라 문제의 본질을 파악하고

그 문제가 해결할 수 있는 것인지 없는 것인지

그리고 그에 따라서 감당해야 할 비용이 얼마인지 확인하는 것이

감정적으로 대처하기 앞서 중요한 태도임을

다시 한번 깨달을 수 있는 시간이었습니다.

#그외꿀팁

1호기를 세낀 물건을 매수했었는데

당시 임차인의 전세금의 성격이 현금인지, 채권양도인지, 

또는 질권설정인지 확인하지 못했습니다. 

이번에 알려주신 “통채로” “질끔”을 기억하고

돌려줘야 할 보증금의 성격과 방법을 잘 체크해 보려고 합니다. 

그리고 언제가 매도하고 갈아탈 시점에서

중요한 건 갈아탈 대상과 그것의 가격이라는 것을

다시 한번 체감하게 됐습니다.

내가 본래 설정한 금액 보다 더 작은 금액으로 매도하더라도

그것이 목표로 가는 길이라면

과감한 결단을 내릴 수 있어야 한다는 것을

간접적으로나마 생각할 수 있었던 시간이었습니다. 

언제나 목표가 중요하며

내가 현재 아무리 바쁘고 정신없이 무엇을 하는지 모르는 것 같더라도

목표 하나를 뚜렷하게 보고 가면

언젠가 목표에 다다르는 것은 결국 시간의 문제임을

다시 한번 스스로에게 얘기하고 또 생각한 대로 실천하려고 합니다.

오랜시간 동안 매수매도보유전세의

모든 것을 알려 주신

재이리 튜터님께 감사합니다. 

이번에 온라인으로나마 처음 뵙게 되었는데

계속 꾸준히 성장하는 투자자가 되어

튜터님을 오랫동안 뵙고 싶다는 생각도 해보게 됩니다. 

많은 준비에 감사드리고 정말 수고 많으셨습니다!!

적용할점

- 전세보증보험과 전세자금대출은 다른 것이다. 전세보증보험은 KB일반시세의 90%이하인 경우 가입가능, 전세자금대출은 일반적으로 전세금의 80%까지 가능.

- 채권최고액 + 계약금 + 중도금 < 집값 공식 성립하는가? 채권최고액 내에 실제 남은 대출잔액은 얼마안지? 리스크를 줄이기 위해 계약금, 중도금을 작게 하고 (?) (작게 한다고 리스크가 줄어지는 모르겠음), 보내는 돈이 모두 대출을 상환하는 창구로 들어가는지가 핵심인 것으로 보임. (질문포인트)

- 법인임차인등과 같은 상황에서 전세권설정 요구 받을 시 보증보험으로 유도하되 그렇지 않을 경우 이번 수업에서 배운 특약을 꼼꼼히 확인하고 적용하여 피해보는 상황을 발생치 아니할 것.

- 임차인의 보증금 성격을 파악하고 그게 맞게 상환조건을 확인할 것.

- 보유시 요구되는 임차인의 요청에 관해 이번에 배운 기준을 적용하고 최대한 서로 불편한 상황을 지양하며 인간관계론에서 배운 대로 상대방을 설득할 것. 처음 계약 체결 전 임차인의 태도를 보면 좋을 것 같긴 한데, 걸러 받을 수 있는 상황이 될까? 세상에 참 내 마음대로 할 수 있는 일이 많이 없는 것 같다. 

- 매도할 때 가장 큰 기준은 갈아탈 물건이 있는지에 따라 결정될 수 있고 목표가 명확하다면 본래 목표 매도가에서 조금 더 가격을 조정하여 매도할 수 있어야 한다. 의사결정의 영역이고 목표가 명확하고 그에 따른 기대수익이 명확히 계산되어 있다면 손실회피편향을 피할 수 있다.