1호기 복기글 - 월부시스템 그리고 멘토님 지도 덕분에 1호기 자산크기가 2배 불어났습니다. [하루쌓기]

안녕하세요

하루쌓기입니다.

월부학교 하며 1호기 자산 크기가 2배 늘어났습니다.

월부학교 하기 전에는 지방광역시를 봤습니다. 수도권에 투자를 할 수 있을 것이라고는 단 한번도 생각해 본적이 없었습니다. 제주바다 멘토님을 만나기 전까지는.

지난 월부학교 겨울학기 6강에서 너나위 멘토님께서 하신 말씀들 중에 이런 말씀이 있었습니다.

“우리가 이만큼 잘됐으면 우리 고객들은 얼마나 더 잘 됐을까요? 서울에 내 집 마련한 사람이 몇 명인지 알아요? 난 한 개도 안 부끄러워. 가치를 창출하지 못하는 것이 부끄러운 거지.”

저는 아직 아는 지역이 거의 없고 초보 그 자체이며 특별히 자랑할 만한 성과를 내지는 못했습니다. 하지만 월부학교를 하며 월부시스템과 멘토님의 도움을 받아 앞서 단 한 번도 1호기 투자지역으로 고려해보지 않았던 서울에 씨앗을 심었습니다. 그렇게 처음 투자대상으로 고려했던 물건보다 훨씬 가치 있는 물건에 계약을 마쳤고 곧 소유권을 취득할 예정입니다. 이런 의미 있는 결과를 낼 수 있게 도와 주셔서 진심으로 정말 감사합니다.

지난 4월19일 오전 계약을 마치고 집에 돌아온 후 가족들과 점심을 먹었습니다. 그 때 정말 표현할 수 없는 엄청난 행복감을 느꼈습니다. 뿌듯함, 성취감이라는 단어로 절대 표현할 수 없는 엄청난 만족감이었습니다. 머릿속에 도파민이 차고 넘쳐 도파민 버튼만 누르다가 죽어갔다는 생쥐에 극히 공감이 갈 정도였습니다.

‘내가 정말 해냈구나. 정말 피와 땀, 모든 것을 쏟아 내서 이 결과를 냈다. 너무 행복하다. 와.. 진짜 너무 행복하다.. 내가 해냈다!! 이건 진짜다.. 진짜 진짜다!! 계속 이런 기분을 느끼며 살아가고 싶다.’

투자 선배님들께서는 이미 다 경험하신 것이겠지만 제게는 태어나서 처음 겪은 경험과 감정이었습니다. 태어나서 무엇을 얻기 위해 이렇게까지 노력해 본 적은 없었습니다.

앞으로도 어떤 목표를 세울 시 그 목표를 달성하기 위한 현실적인 계획을 세우고 높은 수준으로 해야 할 일들을 집중 있게 수행하며 스스로 자긍심을 갖는 결과를 내고 싶습니다. 이런 행복감을 계속 느끼며 살아가고 싶습니다. 그것이 유한한 삶을 사는데 정말 의미 있고 가치 있는 일이라고 생각하기 때문입니다.

제주바다 멘토님께 - 천운을 얻어 멘토님을 선생님으로 만나 단기간에 정말 많이 배우고 엄청나게 성장한 것을 많이 느꼈습니다. 초반만 하더라도 의미 있는 투자를 하기 어려운 실력이었지만 참된 스승님을 만나 이런 결과를 낼 수 있었다고 생각합니다. 멘토님께서 저를 위해 낮춰 주신 눈의 높이를 평생 기억하고 배움을 갈망하나 어찌할 방법을 알지 못해 서성이고 있는 누군가를 발견한다면 절대 지나치지 않고 먼저 손을 내미는 사람이 되겠습니다. 부단히 공부하고 수행하며 남은 인생을 보다 가치있게 살아가고 싶습니다. 아직 모르는 많은 것들을 더 배워가고 싶습니다. 정말 간절히 더 배움을 원하고 보다 나은 사람으로 더 가치 있는 삶을 살아가고 싶습니다. 그렇게 하기 위해서는 무엇을 해야지 할지 어떤 방향으로 나아가야 할지 계속 생각하고 행동하겠습니다. 항상 멀리서 응원하겠습니다. 건강하시구요. 정말 많이 보고 싶습니다.. 감사합니다!!!

한가해보이 멘토님께 - 매물코칭 시 멘토님께서 정말 제자라고 생각하신다며 얘기해 주셨던 많은 말씀들, 특히나 잘되야 한다며, 지금 여기서 투자하기에는 너무 아깝다며, 걱정하는 것보다 잘 찾을 것이라고, 제 자신도 믿지 못하는 제게 할 수 있다고 아낌없는 용기와 믿음을 주시며 끝까지 수화기를 먼저 내려 놓지 않으셨던 멘토님과의 시간이 많이 기억에 남습니다. 제게 잃지 않은 투자의 의미를 제대로 일깨워 주셔서 정말 감사합니다. 멘토님 덕분에 서울 투자했습니다. 또 인사드리겠습니다. 건강하시구요. 정말 감사합니다!!

자유를향하여 멘토님께 – 멘토님으로부터 매물코칭을 받기 전 정말 많이 긴장했습니다. 제발 통과되기를 간절히 바랬습니다. 더 이상 환경에 없으니 제한된 시간에 하나라도 더 알아가고 싶은 마음이 컸습니다. 시계도 보지 않고 그만하자고 하실 때까지 배워가고 싶었습니다. 그런 제 태도가 너무 드러나 멘토님께서 많이 힘드시지 않으셨을지, 그리고 마지막에 감사하다는 말씀도 충분히 드리지 못하고 통화가 종료되서 죄송한 마음이 들었습니다. 멘토님으로부터 윗집 누수를 해결하지 않은 채 절대 안고 가서는 안된다는 말씀을 듣고 처음에는 하면 안되는 물건으로 생각했지만 다시 하나 하나 확인을 해보니 이미 1주일 전 공사가 완료됐고, 누수가 계속 진행되지 않은 상태임을 공사업체와 임차인 그리고 다시 물건지에 가서 직접 부위를 만져보며 확인했으며, 다른 곳들에 하자가 없는지를 다시 제 눈으로 확인하였습니다. 그리고 장기간 부재중인 아랫집 아드님의 전화번호를 기필코 확인하여 과거 문제가 없었고 현재도 눈에 보이는 문제가 없는 사실을 확인했습니다. 그럼에도 불구하고 문제가 생기면 제가 해결한다는 마인드로 의사결정을 했습니다. 코칭 내내 편하게 대해 주시고, 많은 질문에 끝까지 답해 주셔서 정말 감사했습니다. 멘토님 덕분에 집중에 의미를 다시 돌아보게 됐습니다. 그날 이후로 정말 하루하루 단 하나의 일에 집중하며 몰입하는 시간을 보내고 있습니다. 또 인사드리겠습니다. 건강하시구요. 덕분에 꼼꼼하게 체크하고 계약 완료했습니다. 정말 감사합니다!!

너나위 멘토님 말씀 중 투자를 시작하고 얼마 지나지 않아 역전세를 경험하셨고, 그때 당시 철저하게 복기한 뒤로는 큰 위기가 없었다는 말씀이 제게 크게 남았습니다. 그래서 저도 이번 투자과정을 단순히 하나의 투자로 끝내는 것이 아니라 철저하게 복기하여 잘한 것은 칭찬하고, 수정하고 적용해야 할 것들을 확실하게 남겨보자고 결심했습니다. 이것이 하나의 투자보다 훨씬 중요한 일이라고 생각했고, 그래서 투자의 모든 과정을 철저히 복기해 보려고 노력했습니다. 아래가 그 결과입니다. 작성한 내용을 몇 번이고 읽었지만 돌아서면 다시 제자리로 돌아가는 것 같은 기분은 정말 내 스스로가 변하는 것이 쉽지 않고, 이것 자체가 나와의 투쟁인 것임을 조금씩 깨달아 가고 있고, 부단히 적용하려고 애쓰고 있습니다.

제게는 이제 가정과, 직장 그리고 투자이외에는 다른 것은 중요치 않게 되었습니다. 그 중에서도 투자를 긴급하고 중요한 것에 가장 우선순위를 두고 중요한 가치들을 잃지 않으며 부단히 나아가겠습니다. 어떻게 하면 다음 투자를 이어 나갈 수 있을지, 그리고 아는 지역을 늘려가며 높은 수준의 투자를 구사하는 것이 앞으로의 저의 유일한 방향이고 목표입니다. 그것이 멘토님과 가까워지는 길이라고 생각하고 있습니다.

월부안에서 부단히 노력하고 계신 모든 투자 동료들을 응원합니다. 함께 하는 동료들로부터 부단히 배우고 또 함께 즐겁게 해 나가가고 싶습니다. 함께하고 싶은 동료가 되겠습니다. 최고 수준에 결과를 내는 투자자로 성장하겠습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

---복기글---

1월12일 첫 반임장이 있었습니다. 반임장전 제주바다멘토님은 학생들에게 실제 하고 있는 시세트래킹과 전수조사 양식을 제출케 하셨습니다. 전 이때까지 제대로 된 시세트래킹과 전수조사양식을 갖고 있지 못했습니다. 월부자료실에서 양식을 다운로드 받아서 꼼지락꼼지락 해 본 경험이 있지만 다른 사람들에게 내가 시세트래킹을 하고 있다고 얘기하기 어려울 정도로 기록이 적었고 어설프다고 얘기하기도 어려울 만큼 무에 가까운 상태였습니다. (멘토님 걷어 주셔서 감사합니다.) 이 상태로는 절대 유의미한 투자를 만들어 낼 수 없었습니다. 아직도 첫 반임장 때 제주바다멘토님께서 제가 제출한 양식에 대한 피드백을 주신 순간의 표정을 잊을 수가 없습니다. 안타까운 표정과 엄근진 그 자체였고 제게 간절한 것은 알겠는데 투자하려면 전수조사부터 제대로 해야 한다며 그 중요성을 매우 매우 강조해 주셨습니다. 이때까지 시세트래킹은 몇번 끄적여 보았지만 전수조사는 해 본적도 없고 할 생각도 못한 상태였습니다. 멘토님의 피드백을 듣고 정말 정신이 번쩍 들었습니다. 나는 그냥 간절하다고 울부짖고만 있는 사람일 수도 있겠다. 이렇게 하면 안되는구나. 정신 바짝 차리자며 빠른 시간내 앞마당에서 투자할 수 있는 지역들의 전수조사를 완료하겠다고 다짐했습니다. 그리고 멘토님과 상의하며 앞마당 중에서 경기도4급지와 광역시1군을 먼저 살펴보기로 했습니다.

1월17일 전수조사를 완료하고 단지들을 추린 후 그 결과를 제주바다멘토님께 상의드렸습니다. 전수조사를 완료했는데 임장한지 1년반이 지난 지역들의 분위기와 단지가 기억이 잘 나지 않았습니다. 당연히 투자금과 가격만 뽑아서 추린 단지들의 가치들을 가늠할 수 없었습니다. 워낙 초보이다 보니 실전투자를 위한 단지별 입지평가를 하는 것도 엄두가 나질 않았습니다. 과거 앞마당을 만들 때 임보를 작성하며 경험해 본 것이었지만 실전투자를 위한 입지평가를 하려 하니 뭐든 것이 다 새롭게 느껴지고 손가락이 잘 움직여 지지 않았습니다. 하지만 정신을 차리고 멘토님께 질문드렸습니다. 하나하나 천천히 입지평가를 다시하고 이 지역에 선호도를 가늠했습니다. 저는 이렇게 정말 월부학교라는 최상의 레벨에 와서 2주가 지난 시점에 앞마당 입지평가를 다시 하기 위해 임보를 보충하고 있는 수준의 초보였습니다. 돌이켜 보면 정말 말이 안되는 수준이었습니다. 그럼에도 불구하고 멘토님께 정말 감사드리는 건 다른 사람들도 크게 다르지 않다며 저를 계속 격려해 주시고 미안해 하지 말라고 다독여 주셨습니다. 이렇게 느렸지만 원스텝 바이 원스텝으로 투자를 위해 필요한 것들을 채워 나갔습니다.

첫번째 달 임장지 최임 제출, 우리반 단체 스케줄 완료 및 구정연휴 그리고 투자코칭까지 마치고 난 후인 1월31일부터 앞마당 전임을 본격적으로 시작했습니다. 당시 전임을 하며 느낀 점은 월부학교까지 무턱대고 왔는데, 막상 투자를 하기 위한 전임을 하려 하니 이전까지 입지파악을 하기 위한 전임 이외에는 실전 투자를 위한 전임의 경험의 거의 없다는 점이었습니다. 스스로가 전임을 능숙하게 하기 위한 양치기가 전혀 되지 않은 상태임을 뼈저리게 느꼈고, 정말 스스로가 많이 부족하고 아무 준비가 되어 있지 않구나 라는 생각을 정말 많이 했던 것 같습니다. 하지만 이제 와서 어떻게 하겠습니까. 저는 현실적인 제약사항을 모두 뚫고 투자를 해야만 했습니다. 저는 멘토님에 지도하에 배운대로 투자금을 넓고 보고 위에서부터 내려오며 네고가 될만한 세낀 물건 또는 주인전세를 살아줄 수 있는지 물어보며 사장님들의 성향을 파악하기 위해 부단히 애썼습니다. 처음에는 업무시간에 전임을 한다는 것에 관해 스스로가 세운 벽이 엄청 높았습니다. 그런데 주어진 시간에 이 단지에 물건을 내놓은 모든 사장님들께 연락을 드릴려니 방법이 없었습니다. 지금 업무를 못해서 나중에 야근을 하더라도 낮시간에 시간을 확보하여 전화를 돌려야만 했습니다. 그리고 부족한 전화는 퇴근후 매물을 보러 가는 지하철에서 부단히 채웠습니다. 저는 그렇게 전임을 부리나케 하며 부족한 전임 양을 채웠습니다. 하나의 단지에 나와있는 물건에 연관된 모든 사장님께 연락드리고 그리고 다시 다음 단지로 넘어가서 같은 행위를 반복했습니다. 그런데 이때 당시 문제는 매물을 보러 가지 않았습니다. 매물을 보러 가기 전 가능한 모든 사장님께 전화를 드려 깎일만한 물건을 찾고 일 잘하는 사장님들을 어떻게든 찾아내야 하는 줄 알았습니다. 저의 그런 모습을 보고 제주바다 멘토님께서는 매물을 같이 봐야 한다고 말씀 주셨습니다. 매물을 터는 행위는 먼저 나와있는 매물을 보고난 다음 어느 정도 가격이 싸다 싶은 물건이 타게팅이 됐을 때 그때 터는 것이라고 말씀해 주셨습니다.

저는 위와 같은 멘토님 지도에 따서 2월4일부터 앞마당 매물을 보기 시작했습니다. 실전 투자를 위한 전임이 거의 처음이었던 만큼 실전투자를 위한 매임도 처음이었습니다. 당연히 시작부터 고난의 연속이었습니다. 먼저 사장님들이 투자자들에게 호의적이지 않았습니다. 최근 주말 어느 투자 조직에서 이 지역에 한트럭 사람들을 풀어 놓은 뒤 임장으로 쑥대밭을 만들어 놓아 임차인들에 스트레스가 크고 그래서 평일에는 물건을 볼 수가 없다는 대답이었습니다. 이때까지만 해도 사장님이 안된다고 하면 안 되고 더 붙어볼 엄두를 내지 못했습니다. 우여곡절 끝에 한 사장님께 하나의 매물을 예약했습니다. 퇴근 후 임장지로 달려가 예약한 물건을 보고 아쉬운 마음에 사장님을 먼저 보낸 후 아직 문을 닫지 않은 부동산들에 워크인 하며 깎일만한 물건이 있는지 물어봤습니다. 지금도 부족하지만 이때는 기술적으로 그냥 날것에 가까웠습니다. 원래 화법 자체가 직설적이기도 하고 돌려 말하는 것을 못해서 일단 시작부터 깎이는 물건이 있는지를 여쭤 봤는데 말을 건네기 시작할 때부터 사장님들의 분위기가 안 좋았습니다. 돌이켜 보면 지역마다 분위기가 달랐는데 이 지역은 공급이 많아서 전세가가 빠지고 있었는데도 불구하고 깎이는 폭이 참 인색했습니다. 일단 질문을 깎이는 물건이 있냐고 시작하면 십중팔구 그런 물건 없다. 여기서 더 안 깎인다 라는 대답이 태반이었습니다. 그리고 이때만 하더라도 사장님께서 투자금이 얼마 있냐고 물어 보시면 참 대답하기가 난감했습니다. 평생 거짓말을 안해 보며 산 것도 아닌데 연기를 하는게 왜 그렇게 두렵고 서투르며 심장이 두근댔는지 모르겠습니다. 도무지 예약이 안되어 직접 찾아간 사장님 중에서는 제 목소리만 들어도 당일 전화해서 깎이는 물건 없냐고 물어본 사람인 줄 대번에 알아보신 분도 계셨습니다. 밤늦게 찾아온 저를 상당히 안타깝다는 표정으로 쳐다 보시며 “여기는 깎이는 물건 없어요…(돌아가세요…)” 라고 말씀하시던 사장님의 얼굴이 아직도 기억납니다. 우스운 이야기지만 이런 경험을 겪을 때마다 나도 선배들이 겪고 있는 길을 가고 있는 거구나 라고 생각했습니다. 고난을 겪을 때마다 아 이런 기분이구나 라고 느끼며 멘토님들을 비롯한 투자선배님들이 많이 생각났습니다. 쉽지 않지만 해내야만 했습니다. 이때부터 야근해야 하는 날이 아니면 무조건 퇴근하고 매물을 보러 다녔습니다. 처음에는 매물을 턴다는 느낌보다는 전임과 매임을 연습을 했다는 표현이 더 맞을 것 같습니다. 꾸준히 전임과 매임을 해 나가며 그 행위들에 익숙해져 갔고 결과 대비 소요되는 시간이 점점 줄어들기 시작했습니다. 매물의 상태와 조건들을 계속 확인하고 보는 매물마다 멘토님께 정리하여 보고드렸습니다 매일 해야 할 것들을 해 나갔고 양질의 경험치들이 단기간에 제 몸에 쌓이고 있었습니다. 그리고 두번째 임장지의 사임을 제출하고 반임장까지 완료했습니다.

두번째 반임장인 2월15일 이후 저는 제주바다멘토님과 논의 끝에 투자전략을 바꾸기로 결정했습니다. 저는 월부에 입성하기 전부터 실거주 1주택 0호기를 보유하고 있었습니다. 그런데 이 주택은 가치가 제법 있고 앞으로 성장이 기대되는 단지였으며 저희 아이들의 교육을 위해서도 계속 거주할 필요가 있는 지역에 위치한 단지였기 때문에 소위 전세를 주고 월세를 사는 자산재배치 전략을 구사하기 어려웠습니다. 다만 저는 이때 처음으로 제 보유주택을 담보로 추가 담보대출이 가능함을 처음 알게 됐습니다. 당시 제 DSR은 15%수준이었고 보유주택에 KB시세 60%를 적용하여 감당가능한 대출 실행 시 투자금이 기존에서 +1.0억이 증가할 수 있었습니다. 이렇게 대출을 실행해도 충분히 종잣돈을 모으며 다음 투자도 이어 나갈 수 있다고 계산되었습니다. 저는 2025년 2월 중순까지 저의 이러한 상황을 전혀 인식하지 못하고 있었고 제가 가용할 수 있는 대출은 신용대출이 전부인 줄 알았습니다. 이 일을 계기로 이제서야 제 상황을 제대로 체크해 보기 시작했고 제가 가용할 수 있는 투자금을 계산해 보기 시작했습니다. 이전까지는 어렴풋이 종잣돈 0.n억 + 당해 모을 수 있는 종잣돈 0.n억을 더한 1.n억을 투자금으로 한다는 뚜렷하지 않는 계산법으로 제 투자금을 설정하고 있었던 상황이었기에 부랴부랴 다시 제 상황을 확인하고 보다 명확한 투자금을 세팅했습니다. 그렇게 늘어난 투자금을 적용하여 투자물건을 보다 넓혀서 보기 시작했습니다. 초보인 제게 이런 갑작스러운 방향성 전환을 받아 들이는 것은 쉬운 것만은 아니었습니다. 하지만 다른 방법이 없었습니다. 어떻게든 나아가야 했습니다. 저는 다시 단지들을 솔팅하고 매물을 추렸습니다.

생각더하기: 투자를 하기 위해서는 내 상황을 명확히 알아야 한다. 나는 이번에 월부학교를 하지 않았더라면 여전히 내가 가용할 수 있는 투자금의 범위는 기존에 모아놓은 종잣돈 + 신용대출로 한정했을 것이다. 모든 사람들의 상황이 다르겠지만 나같은 경우 잘만 사용하면 충분히 내게 이익을 가져다 줄 유용한 칼이 있었다. 이번에 월부학교를 하지 않았더라면 난 올해가 지나도록 이 사실을 인지하지 못했을 것이다. 그만큼 내 상황을 객관적으로 그리고 전체적으로 볼 수 있게 됐고 지금은 무엇보다 이것이 가장 중요함을 잘 알고 있다. 지피지기면 백전불태라고 했다. 시장을 알아야 하지만 그보다 나를 아는 것이 먼저다. 내가 모르는 것이 있을 수 있음을 항상 경계하고 먼저 간 사람들의 말에 귀 기울여 한다. 나는 아직도 모르는 것이 많고 기회가 닿을 때마다 하나라도 더 알고 싶다. 부지런히 인풋하고 질문해야 한다. 먼저 내가 가고 싶은 길을 걸어가신 멘토님에게 찾아가 질문해야 한다. 나는 더 성장하고 싶다. 계속 발전하고 싶다.

2월18일 저는 월부학교 4강 오프강의를 마치고 바로 부동산으로 뛰어갔습니다. 이 시점부터 증액한 투자금을 기준으로 솔팅한 새로운 매물들을 털었습니다. 이때부터 학기 중 버거움을 느끼기 시작한 것 같습니다. 어느 날은 집에 돌아 오니 이렇게 털다 간 한도 끝도 없을 것 같다는 생각에 현타가 강하게 왔습니다. 새로 세팅한 투자금의 단지들 상단에서부터 순서대로 내려오기 시작했고 훑어볼 단지와 매물들이 적지 않았습니다. 쉽지 않지만 해야 합니다. 동료들에게 물어보고 어떻게 투자했는지 원래 이런건지 물어보니 더 하면 더 했지 덜하지 않았습니다. 어쩔 수 없습니다. 해 내야 합니다. 저는 계속 매물을 털고 본 매물의 상태와 조건을 멘토님께 보고 드리고 그러면서 두번째 임장지의 최임을 완료했습니다. 하지만 이때까지 본 앞마당에서는 유의미한 투자물건을 찾지는 못했습니다. 제가 중점적으로 본 지역은 2024년부터 시작된 공급장으로 인해 전세가가 비슷한 급지에 비해 상당히 낮은 편이었고, 이에 투자금이 많이 들었으며 그럼에도 불구하고 매매가가 원하는 만큼 깎이지 않았습니다. 거래는 계속되고 있었고 원래 호가에서 조금이라도 싼 물건이 나오면 여지없이 나가는 분위기였습니다. 저는 그렇게 매물을 보고 기록하고, 피드백을 받고 또 앞마당을 만들어가며 경험을 쌓아갔습니다. 그렇게 3월이 왔고, 겨울학기 마지막 임장지로 향했습니다.

돌이켜 보면 두 달 사이에 많은 성장을 이뤄냈습니다. 전임과 매임을 계속하며 일련의 프로세스가 이제 저에게 자연스러워졌습니다. 그리고 마지막 달에는 운이 좋게 투자를 4채나 한 경험 많은 동료와 같은 임장지에 배정되어 많은 시간 동안 함께 매물을 보며 스스로의 역량을 단시간에 빠르게 업그레이드 시켰습니다. 기초반에서 배웠던 것처럼 대문으로 들어가 시계방향 순서대로 물건을 보고 5분내 기록하지 않으면 휘발되던 캐파에서 보는 순서에 구애받지 않고 매물을 볼 수 있게 됐고 캐파가 늘어나며 기억의 양과 질이 늘어나기 시작했습니다. 그리고 반임장과 반모임 그리고 부수적인 모임들을 통해 멘토님과 함께 하는 시간이 늘어나며 투자의 이해의 폭이 상당히 넓어졌습니다. 어떤 물건을 투자해야 할지 어떤 방향으로 시스템을 구축해야 하는지 아직도 모르는 수준에 가깝긴 하지만 어림짐작으로 라도 어떤 단지와 물건을 해야 하는지 찾아낼 수는 있을 것 같았습니다. 다만 이때부터 부사님들과의 관계에서 조금씩 어려움을 겪기 시작했습니다.

3월은 시작부터 연휴가 3일이 이어졌습니다. 3일만에 분단임을 완료하고 새로운 임장지에서 매물을 털었습니다. 이때부터 진짜 실전투자를 위한 매물털기가 시작됐습니다. 단지들을 솔팅하고 개중에서도 세팅한 투자금으로 할 수 있는 단지들 중 가장 베스트로 판단되는 단지 4개를 추렸습니다. 그 중에서도 더 가치 있음에도 불구하고 매매가가 싸고 매물이 많이 나와있는 A단지에 먼저 집중했습니다. 네이버부동산에 올라온 매물들 중 싸게 나온 모든 매물들을 보고 상태와 조건을 체크했습니다. 이 단지는 입주한지 4년이 된 단지이고 코로나 이후 매매가 전세가가 회복되어 시세차익을 거두려고 나온 매물들이 상당히 많았습니다. 그런데 나와 있는 매물들로부터 2천만원 깎기가 쉽지가 않았습니다. 저는 어떻게든 사장님들께 달라 붙어 조건을 물어보고 싸게 깎일만한 여지가 있는지 집요하게 물어 보았지만 제가 원하는 수준 정도의 깎일 만한 물건이 나오지는 않았습니다. 저는 마지막 반임장인 3월15일 멘토님께 이러한 어려움을 말씀드렸습니다. 멘토님께서는 보다 많은 부동산에 가 보는 것이 어떻겠냐고 말씀해 주셨습니다. 저는 저의 부족한 부분을 인지하고 3월18일 휴가를 냈습니다. 그리고 A단지 주변 부동산 80곳을 털었습니다. 그 단지는 4천세대에 육박하는 대단지었는데 길건너에는 최근 입주를 마친 3천세대 규모의 대단지가 있었고 이 단지들 주변으로 크고 작은 구축 신축 단지들이 모여 있어 부동산 개수가 상당했습니다. 저는 아침10시부터 저녁8시까지 이 주변에 위치한 모든 부동산에 들어가서 “사장님 A단지에 20평대 투자물건을 찾고 있습니다. 세낀물건 중에서 매도인이 급해서 깎일 만한 물건이 있어요? 네이버 부동산에 있는 싼 물건은 다 보았는데 그 외에 다른 물건이 있는지 확인하기 위해 왔어요.”라고 말씀 드렸습니다. 이때 생애 첫 부동산을 털기를 해 보았습니다. 대부분의 사장님들은 제가 네이버부동산에 올라온 싼 물건은 다 보았다고 말씀 드렸음에도 불구하고 네이버부동산부터 키셨습니다. 그리고 다른 부동산에 전화해서 싸게 나온 물건을 체크하는 사장님들도 많이 계셨습니다. 하지만 거의 모든 사장님들이 저보다 매물의 상태와 조건을 많이 그리고 제대로 알지 못하셨습니다. 사장님들께서는 제 입에서 줄줄 나오는 매물들의 정보와 조건들을 들으시며 자신들보다 물건을 더 많이 안다며 장부물건은 없다고 말씀을 주셨습니다. 그렇게 하루종일 돌았지만 제가 원하는 조건의 물건은 찾을 수가 없었습니다. 그리고 그 다음날 어제 가장 적극적으로 기억에 남는 한 사장님께 연락 드려 어제 브리핑 받은 물건에 가격조정이 될지 여쭤 봤습니다. 그런데 그 사장님으로부터 뜻밖의 이야기를 전해 들었습니다. 더 이상 그 물건을 제게 중개할 수 없게 됐다는 말씀이셨습니다. 그 내용인 즉 제가 어제 온 동네 부동산을 털며 한 물건을 여러 사장님들에게 브리핑 받았고, 이 사장님은 이 물건을 매도인으로부터 의뢰받지 못하고 다른 사장님을 통해 공동중개를 하려고 한 물건이었는데 제가 어제 그 사장님께도 찾아 갔기 때문에 이 물건을 자신이 공동중개 해 줄 수 없는 상황이라고 말씀 주셨습니다. 거기에 더하여 저에게 “그렇게 여러 부동산을 돌아 다니면 안 된다. 당신 이름과 번호가 이미 모든 부동산에 공유가 됐다. 네가 그렇게 돌아다녀 물건 가격만 올랐고 자신은 이 중개를 더 이상 해 줄 수가 없게 되었다.” 라고 하시며 제가 상당히 잘못했고, 이 일을 그르친 건 모두 제 잘못이라는 뉘앙스의 말씀을 하셨습니다. 저는 그 말을 듣고 적잖이 당황했습니다. 무엇보다 제가 부동산을 돌아다닌 것은 맞았지만 하나의 물건을 여러 사장님께 말씀드리며 진행을 요구한 사실이 없었는데 제가 시장을 교란한 나쁜 놈이 된 것 같은 느낌을 받았습니다. 저는 들어가서부터 네이버부동산에 나와있는 싼 물건은 다 보았다고 말씀을 드렸고, 네이버부동산에 올라온 물건 이외에 더 싼 물건이 있는지를 정확히 말씀드린다고 했지만, 대부분의 사장님들이 가장 먼저 하신 행동은 네이버부동산에 나와있는 가장 싼 물건을 체크하셨고 그 중에서는 그 물건이 얼마나 깎이는지, 조건이 어떻게 되는지 체크하시는 분도 많이 계셨고, 그리고 다른 부동산에 전화해서 싸게 나온 물건들을 체크하며 이 물건을 물어보신 사장님들도 많았습니다. 그러다 보니 같은 물건에 관해 얘기되는 상황이 적지 않았고, 그래서 그것에 따른 역효과가 났던 것이었습니다. 하지만 그러한 결과는 제가 의도한 바가 아니었으므로 억울했고, 또 제 이름과 번호가 공유됐다는 이야기를 들으니 많이 놀랐고 또 수치스러움도 느꼈습니다.

생각더하기: 이때 경험을 통해 부동산을 털 때는 같은 물건에 전화가 가는 상황을 만들지 않아야 함을 깨달았다. 구구절절하게 설명하기 보다는 내가 투자자인데 n억 보다 더 싼 물건 있는지 찾고 있다. 혹시 물건 있으세요? 라고만 물어봐도 충분했을 것 같다. 나는 이때 제한된 시간에 최대한 많은 부동산을 들어가는 것을 목표로 삼았다. 그렇다 보니 스탠스가 상당히 공격적이었다. 사장님과 대화를 나누는 것에는 1도 관심이 없었다. 그저 제한된 시간안에 최대한 많은 부동산을 돌며 깎이는 물건이 있는지 없는지를 찾아내는 것이 목표였을 뿐이었다. (1차원적 사고였다.) 혹시라도 있을 장부 물건을 받으려면 먼저 찾아간 사장님께 예의 바른 태도로 인사드리고 필요 따라서는 이런 저런 이야기를 나누며 라포를 형성했어야 했는데 나는 나무에 매달려 있는 사과가 있는지 없는지 눈으로만 확인할 요량으로 “물건이 있어요? 없으면 나 갈거니 빨리 말해줘요” 라는 태도로 인 앤 아웃만 반복했다. 그렇게 이 주변에 있는 모든 부동산을 쑤시고 다녔다. 그리고 부동산 중에서는 나를 내려다 보는 부동산들도 있었다. 지금 이곳은 깎이는 물건이 없고, 자기가 모르는 물건은 없으며, 자신들이 이 지역에서 짱이라는 분위기를 팍팍 풍기는 사장님들의 얼굴이 아직도 기억난다. 약간은 무서운 느낌도 들었는데 나는 선천적인 반항심으로 그런 사장님들을 보면 오히려 들이 받았다. “저 그 물건 아는데요? 안 깎인다고 하는 건 사장님 생각이시죠.” 라고 말하며 기 싸움을 팍팍했다. 그렇게 쑤시고 다니니 위험한 인물이라며 번호가 공유되는 건 어찌 보면 당연한 수순이었을 지도 모른다. 번호가 공유됐다니 덜컥 겁이 났고 그래서 이 사실을 바로 멘토님께 말씀드렸다. 멘토님께서는 전혀 문제되는 일이 아니라며 일단 나를 안심시키셨다. 그리고 내게 사장님들께 따지듯이 말하면 안된다고 지도해 주셨다. 나는 사장님들을 이끌고 결과를 내야 되는 리더이며 사장님들께 그렇게 대하는 건 내가 사장님들께 마음을 닫고 있기 때문이라고 말씀해 주셨다. 그렇다. 나는 내가 믿지 못하는 사람에 마음을 잘 열지 못한다. 상대방이 내 것을 빼앗으려고 하는 의도가 있을 수 있다고 생각하고 기본적으로 방어적인 태도를 취한다. 핑계지만 내가 그동안 내 주변에 있는 사회로부터 배운 것이 그랬다. 그런데 월부학교하며 이런 생각을 많이 바꾸게 됐다. 이걸 가능하게 해 주신 사람은 누구보다도 제주바다 멘토님이다. 내가 본 멘토님은 가능한 선에서 생각하시는 모든 것들을 우리들에게 그대로 말씀해 주셨다. 스승과 제자 관계를 형성하는데 가장 중요한 덕목을 신뢰라고 말씀하시며 누구보다 투명한 모습을 보이셨고 그렇게 제자들로부터 신뢰를 얻으셨다. 관계의 본질은 배려와 존중이고 신뢰를 바탕으로 좋은 관계가 형성된다고 생각한다. 이러한 본질들을 생각하며 앞으로 내게 좋은 영향을 미치는 관계들을 만들어 나가고 싶다. 직장동료, 월부동료, 그리고 사장님들을 막론한다. 내가 먼저 좋은 사람, 따르고 싶은 사람이 되겠다. 세상을 이끄는 리더가 되겠다. 그리고 세상을 이끄는 리더들과 함께 하겠다. 그리고 내 아들과 딸에게 그렇게 세상을 사는 법을 가르쳐 주고 싶다. 나는 그런 삶을 살고 싶다. 그것이 내 목표이고 내 꿈이다.

생각더하기2: 나는 이번 투자경험을 통해 부동산 투자는 사람이 만드는 결과임을 뼈저리게 느꼈다. 극단적인 효율을 추구하기 위해 이기적인 태도를 취하면 사장님들도 내가 그러한 사람인 것을 느끼고 나에게 협조하려고 하지 않는다는 것을 배우게 됐다. 나는 최근까지도 부동산에 가면 가끔 사장님들께 반말을 했다. 타고난 성품이 모자랐고, 그게 뭔가 나를 세보이게 하고 경험 많게 보이게 한다고 착각했다. “응, 응” “아 진짜로?” 등 대체로 추임새나 리액션에서 요자를 안붙이고 반말을 했다. 그러던 어느 날 나의 이런 행동이 상대방에게 내 스스로의 가치를 떨어뜨리는 행위가 될 수 있다고 인지했다. 나조차도 본업에서 나보다 어린 사람이 나한테 반말을 하면 기분이 좋지 않다. 존중 받는 사람이 되고 싶으면 먼저 상대방을 존중해야 함을 이미 알고 있었지만 알고 있는 대로 행동하지 않고 있었다. 사장님을 신뢰하고 있다는 것을 느끼게끔 행동해야 한다. 그리고 먼저 실제로 그렇게 생각을 해야 한다. 나는 리더다. 리더는 구성원에게 신뢰를 보이고 구성원을 일하게 해야 한다. 내가 리더임을 잊지 말자. 사장님들을 믿고 신뢰 있는 행동들을 하자. 무의식적으로 다른 행동이 나오면 의식적으로 스스로에게 주문하자. 신뢰있게 보이게 하는 행동이 무엇이지? 어떤 행동을 해야 사장님이 나를 신뢰할까? 적용하고 적용하고 적용하자. 철저하게 적용하자.

생각더하기3: 나는 이때까지만 해도 내가 어느덧 40대에 접어들었고 사회경험을 해볼만큼은 해봤다고 생각해서 부사님과의 관계에서 어려움을 겪을 것이라고는 크게 생각해보지 않았었다. 착각도 이런 착각이 없었다. 나는 그냥 신입사원 그 자체였다. 새로운 분야에서 기술을 배울 때는 처음부터 다시 해야 한다는 의미가 무엇인지 그제서야 알게 됐다. 나는 모든 일에서 당위성을 찾으려고 했다. 안 좋은 습관이 반복되고 있었다. 여유가 없으니 합리적인 판단이 어려웠고 일을 일로써 생각하는 능력이 떨어졌다. 일에서는 감정을 배제하고 발생한 상황을 그대로를 인식해야 한다. 그래야 합리적인 의사결정이 가능하다. 아직도 이 부분이 어렵지만 조금씩 의식하고 있다. 철저하게 복기하고 스스로와 투쟁해야 한다. 나는 더 나은 사람이 된다. 나는 지금보다 더 발전한다. 감정을 배제하고 사실을 그대로 받아들이도록 하자. 더 높은 수준을 구사하기 위해서는 그래야만 한다.

부동산을 털어도 원하는 물건이 나오지 않았습니다. 그리고 다시 주말에 임장지 매임을 하고 최임을 냈습니다. 월부학교 기간 동안 얼마 남지 않은 주말에 투자를 위한 매물을 더 털고 싶었지만 나보다 훨씬 경험 많고 잘하는 동료와 매임을 하는 건 돈 주고 살 수 업는 중요한 경험이고 이 시간이 지나면 또 언제 올지 모르는 기회라고 생각했습니다. 동료에게 최대한 예를 갖추고 같이 있는 시간동안 많은 것을 배웠습니다. 그리고 전수조사를 하고 마지막 최임을 제출했습니다. 그런데 우연히 전수조사 중에 원래 투자로 타겟팅 했던 단지보다 더 가치있는 단지의 매매가가 생각보다 저렴한 것 같은 느낌을 받았습니다. “얘가 더 좋은데 왜 가격이 이것 밖에 차이가 나지 않지?” 저는 이상함을 감지하고네이버 부동산에 들어가서 나와 있는 물건들을 뒤졌습니다. 그리고 시세보다 전세가 높게 껴 있어서 지금 보는 물건보다 더 적은 투자금으로 할 수 있는 물건을 발견했습니다. 저는 이 물건을 보는 순간 눈이 돌아 갔습니다. 안 그래도 앞 전 공급으로 인한 낮은 전세금으로 인해 나중에 회수한다는 전략을 세웠기는 했지만 눈앞에 들어가는 투자금이 많아지니 부담감이 있었습니다. 그런데 이 물건은 더 가치가 있는데 비싸지 않았고, 원래 봤던 물건들보다 더 적은 투자금으로 할 수 있는 물건이다 보니 감정이 들어가며 엄청 좋은데? 라는 생각이 들기 시작했습니다. 그때가 최임을 내기 전 일요일인 3월23일이었습니다. 물건을 보자마자 사장님께 전화드려 조건을 체크했습니다. 당장이라도 보러 가고 싶었지만 일요일이라 물건을 볼 수 없었습니다. 그리고 이 물건은 거주하는 임차인의 요구에 따라서 평일에는 물건을 볼 수 없고 주말에만 예약이 가능했습니다. 이때가 월부학교 종강까지 딱 1주일이 남은 시점이었습니다. 저는 초조한 마음으로 다음 주말까지 이 물건을 보기만을 기다렸습니다.

3월25일 최임을 냈지만 마지막 반모임인 30일까지 일정이 생각보다 빠듯했습니다. 돌아오는 주말인 29일 매물을 보고 매물문의를 넣어야 했으며 KPT 복기 과제를 해야 했고 2권의 독서를 하고 후기를 작성해야 했습니다. 그리고 돌아오는 주말 중 하루는 학교하고 처음으로 팸데이가 예정되어 있었습니다. 집중해서 하면 못할 것도 아닌 스케줄이었지만 이때 회사에서 일이 발생했습니다. 회사후배 2명이 동시에 이직을 결정했다는 사실을 알려 왔습니다. 2주만에 퇴사를 해야 하는 상황이었고 저는 3월말까지 이 친구들에 인수인계를 책임져야 했습니다. 작은 규모의 회사였기 때문에 한 명만 자리가 공석이 되도 그 자리를 메우기가 빠듯한데 2명이 빠지니 회사로서는 위기였습니다. 저는 회사에서 관리에 영역에 있었기 때문에 이와 같은 비상시에 제 존재 가치를 입증해야 했습니다. 이 위기를 돌파하지 못하면 회사에서 입지가 좁아질 위험도 있었고 이는 앞으로의 투자생활에도 영향을 미칠 수 있는 중요한 문제였습니다. 하지만 관리의 영역에서 이러한 상황을 경험해 본적이 없었고, 인수인계를 리딩해 본적이 없었기 때문에 이 문제에 체력과 감정이 많이 들어갈 수밖에 없었습니다. 특히 최임을 내고 남은 3일간은 회사의 원활한 인수인계와 남아 있는 사람들의 심리적 안정을 위해 신경을 많이 썼습니다. 회사에서 그렇게 모든 에너지를 쏟고 오니 총량제한의 법칙이 적용될 수밖에 없었습니다. 저녁에 투자를 위한 인풋을 넣을 힘이 남아 있지 않았습니다. 멘토님과 그리고 동료들과 함께 하는 마지막 과제를 모두 완료해야 하는데 몸은 평소보다 이른 시간에 자꾸 전원을 내리라고 요구했습니다. 해야 할 일이 많은데 버티질 못하겠으니 맨바닥에서 그냥 자거나 책상에서 엎드려서 자는 일이 연속됐고 피로는 더 쌓여만 갔습니다. 마지막 최임을 냈으니 즐거운 마음으로 남은 일정을 소화했어야 했는데 저는 3개월 중 최대의 위기를 맞이했습니다. 가장 괴로웠던 건 멘토님 그리고 동료들과의 함께하는 마지막 시간에 피해를 입힌다는 생각에 미안한 감정이 너무 컸고 그리고 스스로 이정도도 버티지 못하는 거냐며, 혹시라도 어디가 아픈 건 아닐까 라는 안 좋은 생각으로까지 이어지게 됐습니다. 당시 이런 감정을 누구에게도 얘기하지 못하고 많이 괴로워했습니다.

생각더하기: 어려운 일이 있으면 멘토님께 말씀드리고 반장님께 말씀드려야 했다. 당시 모든 원인을 나에게 두었다. 내가 부족해서 그런 것이라고 스스로 판단했다. 돌이켜 보면 굉장히 아쉬운 부분이다. 정말 여유가 없었다. 그리고 무엇보다 나의 그러한 상황을 주변에 알릴 용기가 없었다. 미움 받을 두려움과 걱정에만 매몰되어 있었다. 그리고 상황에 맞지 않는 책임감. 지금이라도 같은 상황에서 주변에 상황을 알릴 수 있을까? 쉽지 않을 거다. 하지만 변해야 한다. 그것이 목표로 가는 길이기 때문에. 스스로의 한계와 끝없이 투쟁해야 한다. 현실적인 어려움이 있을 경우 솔직하게 말씀드리고 해야 할 일을 조율을 했어야 했다. 일정을 계산하며 쫓기는 것 보다는 현재할 수 있는 것에 집중하며 우선순위를 세우고 해야 할 하나의 일에 몰입했어야 했다. 어디에도 집중하지 못해 예정된 팸데이를 망쳤고 아내에게 실망감을 주었다. 돌이켜 보면 참 바보 같았다. 팀활동에 있어서 룰이 정말 중요한 것 같다. 학교에서 배운 건 우리는 원팀이고 힘들 땐 힘든 상황을 공유하고 도움을 받아야 한다는 것이었다. 나도 팀에 소중한 일원이고 내가 무너지면 팀도 함께 무너진다고 배웠다. 앞으로 팀십, 리더십 등에 관한 책을 읽고 경험과 시행착오를 겪으며 조직이 보다 나은 방향으로 가기 위해 무엇이 필요하고 행동해야 하는지 공부할 것이다. 그때와 같은 상황을 마주한다면 조금 더 현명하게 상황에 대처하고 스스로의 상황을 주변에게 투명하게 그리고 용기있게 얘기할 것이다. 그리고 내가 리더라면 그것이 팀이 규칙이 되게끔 분위기를 조성하고 이끌어 갈 것이다. 안되도 되게 해야 한다. 그게 투쟁이다.

생각더하기2: 어려움이 닥쳤을 때 이 문제가 영구적인지 단기적인지 분간하는 것이 정말 중요하다. 다른 사람들의 문제에서 관해서는 이런 것들이 대개 보이곤 하는데 내 상황에서는 큰 그림을 보지 못하고 경우가 많이 있다. 작은 것 하나 하나에 너무 집중했고, 또 매몰됐다. 항상 큰 것부터 봐야 한다. 그래야 옳은 방향이 설정된다. 잊지 말자. 크게 보고, 다시 작게 보고. 이것은 지역 뿐만 아니라 매사에 거의 통용되는 노하우인 것 같다.

3월29일 토요일 드디어 예약한 물건을 보았습니다. 밖에서 봤을 때 으리으리했던 단지가 실제로 내부를 보니 생각보다 좋음이 크게 느껴지지 않았습니다. 신축 치고는 구조가 작게 빠졌고 커뮤니티에서 크게 선호도가 느껴지지 않았습니다. 그렇게 스스로 기대감에 의해 가졌던 감정을 벗겨내고 주변과 단지위치를 천천히 보며 가치를 가늠해 봤습니다. 구조와 커뮤니티 등에 아쉬움이 있었지만 앞에 단지들 보다 브랜드가 좋았고 땅의 위치가 더 나았습니다. 물건 상태를 확인한 후 제주바다 멘토님께 매물문의를 넣었습니다. 그리고 그 다음날인 3월30일 매물코칭을 넣고 월부학교 마지막날인 3월31일 매물코칭을 받았습니다.

생각더하기: 투자를 위한 전임 시 네이버부동산에 싸게 나와 있는 모든 매물의 가격과 조건을 확인 후 하나 하나씩 그리고 천천히 정리를 해야 하고 매물을 보고 난 뒤 투자결정을 고려했다면 앞서 했던 것처럼 부동산을 털며 더 좋은 가격과 조건에 나와 있는 물건이 없는지 체크했어야 했다. 회사 일이 바쁘기도 했고, 여유가 없었으며 그때까지만 해도 이러한 프로세스가 체득되지 못했던 상태였다. 첫 투자를 완벽하게 하기 어렵고 부족했던 부분들은 앞으로 채워가며 적용해 가면 되지만 무엇이 부족했고 무엇을 채워야 하는지는 명확하게 체크하고 알아야 한다.

3월31일 한가해보이 멘토님으로부터 매물코칭을 받았습니다. 보이멘토님과의 함께한 매코에서 가장 기억에 남고 감명 깊었던 부분은 잃지 않은 투자에 관해 그 개념을 보다 명확히 이해하고 강화하는 시간을 가졌다는 것입니다. 보이 멘토님은 시작부터 제가 설정한 가용할 수 있는 대출범위에 관해 상세히 질문 주셨습니다. 그리고 제 현금흐름 구조를 체크하셨습니다. 매코를 받을 때 그리고 다시 복귀하는 과정에서 보이 멘토님의 꼼꼼함과 신중함 그리고 확실함을 많이 느꼈고 배웠습니다. 설계사로부터 신용조회와 전산등록까지 완료하며 실행 가능여부를 구두 확답 받았지만 보다 안전하게 하기 위해서는 더블체크하고 크로스체크하는 것을 게을리하지 않아야 함을 배웠습니다. 그리고 제가 가용할 수 있는 대출에 연금저축담보 대출이 가능함을 이때 처음 알았습니다. 저는 이 시간 이후 연금담보대출 실행방법, 가용범위 그리고 연금저축을 해지 또는 담보대출을 실행 시 발생할 결과에 관해 천천히 공부하고 따져봤습니다. 실제로 1호기 투자 시 계약금, 중도금 그리고 취득세로 납부해야 할 부족한 현금을 연금저축 담보대출로 해결하기로 결정했고 이에 조금이나마 이자비용을 절약할 수 있게 됐으며, 필요 시 앞으로 돈을 추가로 융통하는 방법을 터득하게 됐습니다. 그리고 투자를 결정해야 함에 있어서 모든 시나리오를 보수적으로 보고 희망회로를 돌리는 것을 지양해야 함을 확실하게 배웠습니다. 이미 알고 있다고 생각했던 내용들이 실제 내 상황이 되니 적용하고 있지 않는 것들이 한 두가지가 아니었습니다. 제가 1순위로 넣은 매물은 시세보다 전세가가 5천만원 이상 더 높게 껴 있는 물건이었고, 만기가 같은 해 11월이었는데 멘토님께서는 그 이후에 펼쳐질 시나리오에 대해서 제가 너무 희망회로를 돌리고 있다고 지적을 해 주셨습니다. 실제로 저는 매코를 받기 전까지 역전세 리스크에 큰 생각을 해보지 않고 있었습니다. 네이버부동산에 나와있는 주변 단지들에 20평대 전세 물량이 거의 없다고 봐도 무방했고, 27년까지는 이 물건 전세가에 영향을 줄 공급이 예정되어 있지 않았기 때문입니다. 당시 이 단지 전용59 전세 실거래가 시세는 4.7 수준이었는데 이 물건에 껴있는 보증금은 5.4였습니다. 저는 주변에 인접한 후순위 단지의 전세가 5.0에도 거래가 된다는 것을 앞서 사장님으로부터 들었던 기억이 있었습니다. (그렇습니다. 직접 확인하지 않았습니다.) 그래서 보수적으로 한다는 것이 이 단지의 전세 시세를 5.0으로 잡았고, 더불어 현재 나와있는 전세물량이 거의 제로에 가깝고, 앞으로 당분간 유의미한 공급이 예정된 공급이 없으니 지금 맞춰져 있는 5.4 수준에서 비슷할 정도로 전세가가 올라오지 않을까 라고 희망회로를 돌렸습니다. 만약 5.4보다 시세가 조금 낮다고 하더라도 어떻게든 잘 협의하면 되지 않을까 라고 구체적이지 않은 플랜 없이 상황을 낙관했습니다. 돌이켜 보면 역전세가 발생한다고 해도 대응은 가능한 상태였지만 보이 멘토님이 지적해 주시기 전까지 저는 그러한 상황을 명확하게 인지하지 못하고 있었고, 멘토님께는 제가 스스로의 상태를 인지하게 하고 체크하게 끔 가르쳐 주고 싶으셨던 것 같습니다. (정말 감사합니다.) 더불어 이 시간을 통해 투자 가능한 지역을 서울로 넓혀 볼 수 있게 되었습니다. 보이 멘토님께서는 제가 사용하려고 하는 투자금을 고려했을 때 지금 골라온 물건인 경기도 4급지 신축 59로 이번 투자를 마무리하는 것이 조금은 아쉬운 것 같다는 말씀을 주셨습니다. 현재 이 단지에서 나가는 전세 시세는 4.7 정도이고 역전세가 생겨 전세금을 돌려줘야 할 상황이 생길 경우 투자금이 0.7이 추가되어야 하는데 이렇게 됐을 때 총 넣어야 할 투자금 대비 지금 투자하려고 하는 물건이 너무 아쉽다는 말씀을 주셨습니다. 조금만 더 트라이 해보고 투자 결정을 해도 늦지 않을 것 같다며 현재 이 단지로 투자를 마무리 하는 것은 조금 빠른 의사결정일 수 있다는 견해를 주셨습니다. 서울을 봤으면 좋겠다고 말씀 주셨고 서울 앞마당을 1개정도 더 늘리면서 기존에 보유하고 있는 서울 앞마당과 함께 물건을 찾아봤으면 좋겠다, 같은 투자금으로 더 가치 있는 물건을 할 수 있다, 이 문제가 3점짜리 답안이라면 가점을 받아서 5-6점 받는 답을 만들 수가 있다, 내가 걱정하는 것보다 더 잘 찾을 수 있다, 할 수 있다. 라고 거듭 제게 용기와 조언을 주셨습니다. 제 자신 보다 오히려 제게 더 할 수 있다는 확신을 주신 보이 멘토님 코칭 덕분에 저는 이 시간 이후로 정말 큰 자신감을 얻을 수 있었습니다. 1등 물건을 못하더라도 1등그룹에 있는 물건을 찾아야 한다며 저의 성공을 진심으로 바라며 코칭해 주신 한가해보이 멘토님 정말 감사합니다.

보이 멘토님과 그렇게 매물코칭을 마치고 동시에 월부학교가 종료되었습니다. 제주바다멘토님께서는 월부학교가 종료되는 마지막 그날까지 절대 중간에 멈추면 안된다며, 지금이 싸질 시기이니 꼭 투자해야 한다며, 끝까지 절 걱정하셨고 여름이 오기 전에 꼭 투자하고 연락 주라는 말씀을 남겨 주셨습니다. 저는 그렇게 멘토님께 작별인사를 드리고 투자물건을 찾기 위한 행동을 계속해 나갔습니다.

회사에서는 여전히 리스크가 남아 있었지만 현재 완료하지 못한 투자를 완료하기만 하면 어떻게든 다시 회사를 정상화를 시킬 수 있다는 자신이 있었습니다. 돌이켜보면 회사 후배 2명이 동시에 퇴직했을 때 제가 전력을 다해 그 문제를 해결하려고 보였던 모습, 그리고 실제로 큰 문제없이 그 시기를 돌파했고 동시에 남아있는 후배들이 흔들리지 않도록 챙기려고 했던 저의 모습, 그리고 매 중요한 순간마다 대표님께 보고 드리고 대처했던 저의 태도는 월부학교 동안 개인적으로 쌓지 못한 실적과 더불어 사무실에서 평소보다 자리를 비우는 시간이 눈에 띄게 증가하여 누가 봐도 티가 났을 저의 모습을 대체하는 것에 더하여 오히려 대표님께 신뢰를 드렸던 것 같습니다. 저는 학교를 하는 동안 제가 기존에 혼자서 하려고 했던 거의 대부분의 일을 후배들에게 위임했고, 제가 만들 수 없는 결과를 후배들이 대신 내는 것에 많은 포커싱을 맞췄습니다. 그리고 스스로에게 부여했던 엄청난 기준과 완벽주의를 후배들에게 강요하지 않고, 어떻게든 적정한 수준에서 결과물을 낼 지에 보다 집중했었습니다. 그렇게 회사를 잠시만 더 후순위로 두고 투자를 위한 시간을 계속하자고 마음을 단디 먹었습니다.

다시 서울 앞마당에서 단지와 물건을 솔팅하고 물건을 예약하고 물건을 털었습니다. 혼자서 하니 오히려 긴장도가 올라갔고 동시에 집중도도 올라갔습니다. 그동안 학교에서 한 것은 연습게임이었고 이제 본게임이 시작됐다는 느낌이 들었습니다. 기댈 곳이 없으니 모든 의사결정은 제가 해야 했고 그만큼 꼼꼼히 확인하고 체크해야 했습니다. 동료들도 자기만의 일정이 있었고 멘토님처럼 저를 돕고 코칭해줄 수는 없었습니다. 저는 현실을 깨닫고 마음을 다지며 매물을 털기 시작했습니다. 먼저 급지는 보다 하급지이지만 3급지와 같은 레벨을 형성하고 있는 B지역에 1등 생활권으로 갔습니다. 이 지역은 현재 저희 부모님이 살고 계시며, 제가 중학교부터 20년간 거주했던 지역이었으므로 제가 아주 잘 아는 지역이었습니다. 저는 미리 정해둔 예산으로부터 +1억을 설정하고 상위 단지부터 차례로 내려왔습니다. 동시에 전임을 했습니다. 그런데 이 지역에서 가장 선호하는 단지는 아직 수요가 많고 일정 금액 이하로 내려오는 물건들은 바로바로 거래가 되는 상황임을 체크했습니다. 이에 지금 투자금으로는 가장 선호하는 단지들을 할 수 없다고 판단했고 후순위 단지로 내려오며 동시에 다른 4급지인 C지역에 선호하는 단지들의 물건을 체크했습니다. C지역에 매물들을 예약하려고 하는데 갑자기 B지역의 선순위 단지를 전임 했던 사장님으로부터 연락이 왔습니다. B지역 a단지에 물건이 급매로 나왔고, 매도인이 정말 팔고 싶어하기 때문에 가격이 조정 가능할 것 같다는 이야기를 주셨습니다. 저는 처음 문자로 a단지 이름을 보고 전혀 관심을 갖지 않았습니다. 그 단지는 이미 알고 있는 단지였지만 투자대상 단지를 솔팅할 때 리스트에서 제외했던 단지였습니다. 연식은 준구축에 세대수가 투자기준의 마지노선과 같았고, 그래서 당연히 선호도가 낮을 것이라 생각했습니다. 역세권인 단지였는데 바로 인접한 주변환경이 먹자, 술집 골목으로 형성되어 어수선한 편이었고, 저는 이점을 이 단지에 비선호 요인으로 생각하고 있었습니다. 저는 그 사장님께 B지역의 다른 단지들의 물건에 예약을 요청드리고 그 지역과 단지들에 입지평가를 다시 하며 가치를 체크했습니다. 동시에 입지평가한 단지들에 그래프를 비교했습니다. 이때 앞서 사장님께서 추천해 주신 a단지에 그래프를 함께 체크했는데 저는 그래프를 보고 깜짝 놀랐습니다. 가치가 낮을 것이라고 예상했던 단지의 과거기록이 제 예상과는 달랐기 때문입니다. 적은 세대수 때문에 매매가는 주변 선호하는 단지보다는 떨어졌지만 전세가는 선호하는 단지와 비등하게 가는 것을 확인했습니다. 다시 눈을 씻고 보니 이 단지에 인접한 역은 지하철 소요시간만을 기준으로 3대업무지구에 모두 30분이내에 도달할 수 있었고 그 외 7대업무지구 중 나머지 3개지역 역시 20분~1시간 이내로 접근이 가능한 단지였습니다. 그리고 한강과의 물리적 거리가 가까운 편이었고, 특히 교통 부문에서 그 입지적 가치가 상당한 지역으로 판단되었습니다. 동시에 바로 인접한 주변환경이 먹자골목이라고 할지라도 1km반경 안에 백화점2개와 마트2개가 있어서 편의시설을 이용하기가 용이했고, 반경을 조금 더 넓혀서 보면 접근 가능한 곳에 쇼핑몰, 백화점 등 편의시설이 추가로 형성되어 있어서 환경적으로 나쁘지 않은 단지였습니다. 그리고 실제로 매물을 보니 준구축 단지였지만 브랜드 단지에 구조가 상당히 넓게 빠졌고, 동향이었지만 층이 나쁘지 않았으며, 천이 직접적으로 보이지 않았지만 지리적으로 천에 근접한 단지에 영구적으로 뻥 뚫린 뷰가 제게는 매력적으로 느껴지는 물건이었습니다. 그리고 같이 봤던 다른 물건과 다르게 화이트 톤으로 벽지와 바닥이 수리되어서 밝은 느낌이 들었고 이 물건에 거주중인 임차인은 3년째 거주하고 있어서 1년이 지나면 앞으로 상황에 따라서 단시간에 전세금을 회수할 수 있는 물건이었으며, 임차인은 자신의 비용으로 환풍기를 고치고 나서 임대인에게 따로 연락을 하지 않을 정도로 온순한 성향의 사람들이었고, 3년을 거주했음에도 집 상태가 아주 깔끔해서 집관리에 믿음이 갔고, 임차인께서는 예약을 하면 바로바로 집을 보여 주셔서 이후 물건을 보유해 가기에 조건이 상당히 괜찮아 보였습니다. 그리고 단지 세대수가 적었지만 모든 세대가 30평대 단일평형이었고, 교통입지가 탄탄한 곳에 역세권 단지였기 때문에 전세 수요가 상당한 편이었습니다. 이에, 앞으로 시스템을 구축하는데 부족함이 없는 단지로 보였습니다. 여러모로 이 물건의 가치가 다르게 보이기 시작했고 무엇보다 이 단지는 과거 시장에서 사람들로부터 가치를 인정받은 단지라는 것은 틀림없는 사실이었습니다. 수요가 이미 검증되었으며 그 가치가 불변하는 것이었습니다. 세상이 변하지 않는 한 지하철역이 없어질 위험이 없었고, 환경이 다운그레이드 될만한 변수가 없었습니다. 더군다가 그 지역은 제가 20년동안 부모님과 실거주한 지역이었으므로 교통이 편리하고, 환경적 편의가 있다는 것을 누구보다 잘 알고 있었습니다. 한가지 약점이 세대수였는데 이 세대수 때문에 추후 환금성에서 약점이 있을 것이라고 생각했고, 그것이 현재까지 이 단지가 눌려 있는 주요한 이유라고 생각했습니다. 실제로 이 물건은 지난 가을부터 나온 물건이었는데 매도인의 욕심으로 인해 그동안 가격을 내리지 않은 이유도 있었지만 여하한 이유가 있다고 하더라도 그 물건을 보러 온 손님은 제가 처음이었고 그래서 환금성에서 리스크가 있다고 판단했으며 끝까지 제게 이 물건을 해도 될지 확신을 주지 못한 원인이기도 했습니다.

생각더하기: 예전에 지방투자기초반에서 권유디 튜터님으로부터 벤츠에 줄 긋는다고 소나타 되는 것 아니라고 배웠다. 그리고 이번 매물코칭에서 보이 멘토님으로부터 우리가 항상 1등투자는 못하더라도 1등그룹 안에 있는 물건을 하는 투자를 했으면 한다는 말씀이 계속 마음에 남아 있었다. 이번 투자를 통해서 그것의 의미를 조금이나마 알게 됐다. 가치가 불변한다는 것에 의미에 관해서도 이번 투자를 통해서 느낀 것이 많다. 어떤 투자대상에 관해서 그것이 보다 가치있는지를 판단하는데 있어서 그 물건에 어떤 가치적 우위가 있는지 요소 별로 가늠하고 그리고 그 가치가 불변하는 것인지, 독점성이 있는 것인지 따져 볼 수 있게 되었다. 그리고 사람들의 수요를 가늠하기 위한 방법으로 과거의 가격흐름이 얼마나 큰 지표가 되는지 이번 투자를 통해서 정말 많이 깨달은 것 같다. 최소 서울 투자에서는 그것이 차지하는 비중이 적지 않은 것 같다. 그리고 물건을 볼 때 매도자의 상황, 그리고 임차인의 상황과 성향, 물건을 보고 내가 그 물건의 가치를 가늠할 때 감정이 들어가면 안 된다는 것을 이번 투자에서 정말 많이 느꼈다. 나는 실제 이 물건을 보고 상당히 넓게 빠진 구조와 완전히 뻥 뚫린 뷰 그리고 그래프 결과를 보고 완전히 마음을 뺏겼다. 실제로 천이 흐르는 것이 보이지 않음에도 불구하고 물건을 보고 집으로 돌아온 후 다시 지도를 보며 뷰에서 천이 보인다고 착각했다. 이렇게 물건에 사랑에 빠진 경험은 앞서 경기도 4급지 신축 물건을 투자대상으로 고려할 때도 동일하게 있었었는데, 그 물건이 입지적으로 후순위 단지였음에도 불구하고 압도적인 커뮤니티 시설에 마음을 뺏겼었다. 가치에 보다 큰 영향을 미치는 땅 자체보다 작은 요인인 상품성에 마음을 빼앗겼다. 스스로 분임을 하며 땅의 가치를 가늠했음에도 불구하고 이후 상품성에 눈이 멀어 물건 본연의 가치를 보지 못하고 부수적인 것들에 마음을 빼앗겼다. 그리고 그 원인이 무엇인지 몰라 한참 헤매기도 했다. 본질적인 가치를 볼 줄 알아야 한다. 수요가 많고 공급이 적으며 그 요인이 불변하지 않는 것이 더 가치있다. 껍데기에 현혹되는 것을 주의해야 한다. 투자 뿐만 아니라 인생을 살아감에 있어서 동일하게 적용되는 원칙임을 알고 있어야 한다.

4월2일 이 물건을 처음 보았습니다. 그리고 그 다음날 이 단지에 나와있는 다른 물건들을 보았습니다. 그 결과 그 전날 본 물건의 층수와 상태, 조건, 그리고 가격이 네이버부동산에 나와있는 물건 중 제일 좋은 물건임을 확인했습니다. 바로 모든 부동산에 전화해서 이 단지에서 이 물건보다 더 싼 물건이 있는지 체크하고 모든 부동산을 털었어야 했는데 그러지 못했습니다. 적은 세대수 때문에 확신을 갖지 못하고, 대신 다른 지역 앞마당에 있는 물건들을 동시에 확인하고 매물을 털었습니다. 그리고 새로운 임장지에 분임과 단임을 이어갔습니다. 동시에 앞서 본 a단지와 비슷한 가치로 보이는 새로운 임장지인 d지역의 단지들과 그래프를 모두 붙여 보았습니다. a단지와 c지역의 다른 단지들 역시 입지평가를 하며 모두 그래프를 붙여 보았습니다. 이런 일련의 과정들을 거치면 거칠수록 a단지의 가치에 확신이 생겼습니다. 보여지는 모든 결과는 a단지가 가치있다고 말해 주었습니다. 그리고 가치대비 현재가격이 저평가 되어 있다고 보여주었습니다. 여기에 더하여 아직 앞마당은 아니지만 지도를 줌아웃 줌인하며 서울에서 기존에 알고 있는 선호하는 모든 단지들과 그래프를 붙여 보았습니다. 그 결과 내가 알고 있는 서울 2-3급지에 덜선호 구축들과 비슷한 선호도가 있음을 알게 됐고, 가치에 관한 확신은 점점 더 커져 갔습니다. a단지는 가수요보다는 실수요가 더 높은 단지이며, 처음 생각했던 것처럼 시스템을 구축하는데 부족함이 없는 물건이라는 확신이 강해져 갔습니다. 저는 고민 끝에 4월9일 다시 a물건을 브리핑해 주신 사장님께 찾아갔습니다. 사장님 말씀에 따르면 이 물건은 지난 가을 10.3에 나왔습니다. 그리고 최근까지 10.0까지 가격을 고수하다가 제 연락이 오기 불과 며칠 전 가격을 9.5로 내렸고 매도인은 이 물건을 정말 팔고 싶어한다고 말씀 주셨습니다. 저는 그 매도인이 이 물건을 팔고 싶은 동기를 정말 상당히 구체적으로 알고 싶었습니다. 그런데 그 매도인이 이 물건과 인접한 2급지 지역에 전세로 거주하고 있다는 사실 외에는 더 추가적인 정보를 얻지 못했습니다. 당시 저는 이 단지와 비슷한 가치를 갖고 있는 것으로 판단되는 c지역 호가 9.5 신축물건을 9.0으로 트라이 하고 있었습니다. 이에, 동일하게 a물건의 목표 매수가를 9.0으로 잡고 사장님께 진행을 요청드렸습니다. 사장님은 처음에는 가능하지 않은 가격이라고 반응하셨지만 일단 제안해 달라는 저의 요청을 시원하게 수락해 주셨습니다. 하지만 매도인은 저의 제안을 거절했습니다. 저는 사장님께 시간을 두고 지켜보자고 말씀드렸고 동시에 d지역 앞마당 만들기와 c지역 매물보는 것을 멈추지 않았습니다. 하지만 다른 지역들을 돌면 돌수록 a물건이 가치있다, 그리고 저평가 되어있다는 확신은 점점 굳혀져 갔습니다. 하지만 a단지의 적은 세대수는 제게 조금 더 가격을 올려서 진행해 봐도 될까라는 질문에 완전한 확신을 주지 못했습니다. 저는 확신이 서지 않을 때마다 앞서 저장해 놓은 이단지와 비슷한 가치를 지닌 상급지 선호단지들과 가격비교 그래프를 보았고 더불어 그래프에 그치지 않고 a단지와 투자고려를 하고 있는 다른 지역의 단지들에 단지분석을 꼼꼼히 하며 다시 이 단지의 가치를 가늠했습니다. 그 결과 이 단지는 가치있는 단지이다, 사람들이 선호하는 단지이다, 사람들이 선호하는 입지적 요소를 갖췄다는 사실은 변함이 없었습니다. 저는 4월10일 밤 혼자하는 고민을 여기에서 멈추고 매물코칭을 넣기로 결심했습니다. 동시에 사장님께 가격을 9.2로 해서 다시 진행해 줄 것을 요청해 보기로 결심했습니다. 4월11일 오전 온 힘을 다해 매코 광클을 연습했고 결제가 되었습니다. 그리고 사장님께 9.2에 가격 제안을 요청드렸습니다.

이 물건을 투자하기까지 가격협상에 상당한 애를 먹었습니다. 이전까지 실전투자를 위한 협상 다운 협상을 제대로 해 본적이 없었기 때문입니다. 처음에 가격 9.0을 제시했을 때는 내가 C지역에 신축 c물건을 보고 있고 현재 가격협상에 진행 중에 있다. c물건을 9.0에 얘기 중에 있으니 a물건 매도인께 9.0에 가격제시를 해달라. 라고 얘기했습니다. 사장님은 몇시간 뒤 매도인과 얘기해 본 후 9.0으로는 어렵다는 말씀을 주셨고 저는 다시 가격을 9.2로 조정하기 전 많은 고민을 했습니다. 어떻게 하면 9.2로 협상을 성사시킬 수 있을까, 이 매도인의 약점은 무엇일까, 이 매도인이 정말 필요한 것이 무엇일까를 모든 방법을 동원해서 계산하고 싶었습니다. 우선 매도인이 거주하고 있는 지역이 이 물건보다 상급지인 2급지에 전세로 살고 있다는 사실에 주목했습니다. 그 이상 이 매도인의 사정과 심리를 알 수 있는 단서는 확보하지 못했지만 저는 이 매도인이 보다 상급지에 전세를 살고 있는 사실을 통해 그 상급지에 매수를 원하고 있을 가능성이 높다고 생각했습니다. 그 지역은 서울에서 교육적으로 입지독점성이 상당히 강해서 많은 사람들이 선호하는 지역이었기 때문입니다. 그리고 등기부 등본을 통해 매도인이 저와 비슷한 연령대인 세대임을 알고 있었습니다. 다만 이 매도인의 매도 동기를 직접적으로 확인하기 어려웠을 때, 이런 가설을 세웠다면 그 세대의 자녀가 어떻게 되는지 자녀의 연령은 어떻게 되는지 그리고 그 지역에서 매수는 왜 못했는지 등을 간접적으로 물어보며 내가 세운 가설을 검증하지 못한 점이 아쉬웠습니다. 다음 투자에서는 이런 기술적인 부분을 보다 보완하고 적용할 것입니다. 더불어 매도인이 거주하고 있는 지역은 공교롭게도 제가 0호기로 매수하며 거주하고 있는 지역과 동일했는데, 당시 오쏘공 여파로 이 지역 단지들의 매매가 상당히 활발하게 되고 있었고, 실제로 실거래가와 호가가 몇 달 만에 상당히 상승한 사실을 누구보다 잘 알고 있었습니다. 이에, 매도인이 지금 거주하고 있는 지역의 아파트를 미리 매수하지 못한 사실을 누구보다 안타까워하고 있지 않을까 라고 추측했습니다. 그리고 a단지가 갖고 있는 약점을 생각했습니다. 이 단지는 무엇보다 교통에서 입지적 가치가 뛰어났고 각종 편의시설과 접근성이 좋았지만 적은 세대수라는 약점이 있었습니다. 그래서 지금과 같이 매수자 우위 시장에서는 지금 매도인이 겪는 것과 같이 환금성에서 문제가 있는 단지였습니다. 더불어 이 물건은 안방 화장실에서 누수의 흔적이 있을 만큼 앞으로 보유하는데 있어서 관리의 측면에서 관심과 비용을 많이 요구했습니다. 저는 이런 것 들을 종합하여 사장님께 9.2에 가격을 제안하며 다음과 같이 말씀드렸습니다.

“사장님 지금 매도인이 거주하고 있는 지역 거기 최근에 가격 많이 오른거 아시죠? 더 오르기 전에 지금이라도 이 물건 빨리 팔고 거기 물건 사셔야 되는거 아니예요? 그리고 그 단지 세대수 적어서 제가 나중에 팔 때 제 값 주고 못 팔거 같아요. 사장님도 그때 들으셨죠 제가 그 물건 본 첫 손님이라는거? 언제부터 내놨는데 제가 처음이면 제가 나중에 팔 때는 어떻겠어요. 매도인께서 원하시면 제가 잔금도 빨리 쳐 드릴게요. 매도인께서 원하시는 날짜에 쳐드릴 테니 이러한 메시지를 매도인께 잘 전달 드려 주세요.”

저는 혼신을 다해 이러한 아이디어를 준비해 사장님께 전달드렸고 사장님께서는 제 생각처럼 매도인이 그 지역에서 집을 사고 싶어한다는 뉘앙스의 대답을 전해 주셨습니다. 저는 그러한 저의 의사를 전달하고 월요일에 다가올 매물코칭을 기다리며 d지역의 단임을 시작했습니다. 그런데 단임을 하고 있는 4월12일 오전 중 사장님으로부터 매도인이 9.2를 거절했다는 내용에 연락을 받았습니다. 저는 솔직히 실망했습니다. 어떠한 근거 없이 왠지 그 매도인이 제안을 받아드릴 것이라 상상했습니다. 그만큼 저의 아이디어를 자화자찬했고 대박 싸게 산 것을 어떻게 후기를 남겨야 되나 김칫국을 심하게 드링킹 하고 있었습니다. 저는 초보자 답게 그러한 매도인의 결정이 이해가 되지 않았습니다. 아니 어떻게 급하다는데 매도를 하지 않을 수가 있지? 지금 매도인이 장난치고 있는 것은 아닐까? 진짜 팔고 싶은데 나한테 그냥 거절해 본 것은 아닐까? 아니면 아예 팔 마음이 없는 것이 아닐까? 확신 없고 근거 없는 여러 생각들이 몰려와 저는 어찌할 바를 몰랐습니다. 얼마나 머리를 싸매고 고민을 했는지 단임을 하던 단지 벤치에서 드러 누웠다가 컨디션이 급 안좋아지는 것을 느끼고 주변 카페로 피신하여 2시간 넘게 기절하기도 했습니다. 돌이켜 보면 이때 어떠한 리액션도 할 필요가 없었고, 매코를 받고 나서 필요한 행동을 했으면 됐는데 당시에는 경험도 없고 실력도 없고 고민만 있었으며, 초보 답게 어떠한 의사결정을 할 수가 없었습니다. 저는 의사결정을 할 수 없다는 판단하에 일단 사장님께 찾아가기로 얘기를 해보기로 결심했습니다. 그래서 사장님께 전화를 걸어 저녁 늦게 찾아 뵙고 말씀드리겠다고 하고 다시 단임을 재개했습니다. 그리고 약속한 대로 사장님을 찾아뵙고 자초지종을 설명들었습니다. 사장님께서는 매도인은 분명히 팔 마음이 있는데 남편이 9.5 밑으로는 절대 안된다고 고수하고 있고 중간에서 다른 부동산이 임차인만 내보내면 더 높은 금액으로 매도가 가능하다고 훼방을 놓고 있다고 말씀 주셨습니다. 할 마음이 있으면 더 늦지 않게 의사결정을 하고 다시 제안을 해야 한다며 9.5와 9.2의 중간인 9.35로 해보는 것이 어떻겠냐고 저를 거듭 푸쉬하셨습니다. 저는 그런 사장님의 의견에 대답을 할 수가 없었습니다. 매물코칭을 받기 전이었기 때문입니다. 그런데 당시 사장님께 협상에 있어서 어떠한 대답을 드려야 한다는 마음을 크게 느끼고 있었습니다. 그만큼 전후관계에 감이 없었고 매코와 관계없이 가격은 진행시켜도 되지 않을까 라는 생각을 함께 하고 있었습니다. 사장님 말씀처럼 이 물건이 날아가면 안된다 라는 마음이 있었던 컸던 것 같습니다. 저는 사장님 앞에서 정말 많이 고민했지만 결정을 하지 못했습니다. 사장님과 헤어지고 집에 오는 버스 안에서도 계속 고민했습니다. 데일카네기 자기관리론에 나온 것처럼 고민거리를 글로 써보고 최악을 생각해보고 최악을 피하는 결정을 하는 방식으로 의사결정을 했어야 하는데 당시에는 그런 생각을 갖지 못했습니다. 머리로만 생각했고 정말 머리가 터지는 줄 알았습니다. 결국 집으로 돌아오는 버스에서 물건을 날리더라도 다시 한번 가격을 제안해 보자고 결심했습니다. 그리고 사장님께 9.27을 말씀 드리며 9.27이 정 안되면 9.3으로 가격을 끊어달라고 어설픈 제안을 했습니다. 잠시 후 사장님은 매도인이 설득이 안되며 9.35가 최선이라고 답하셨고 자신께서 수수료 100만원을 깎아줄 테니 9.35로 하면 안되겠냐며 저를 설득하셨습니다. 저는 그제서야 두손 두발을 다 들고 주변에 연락하여 도움을 청했고 결국 무슨 결과이든 현재 가장 중요한 것은 매코를 받고 결정하는 것이 순서상 맞고 어떻게 하면 의미있는 매코를 받을지 준비하는 것이 무엇보다는 중요하다는 결론을 내렸습니다. (자주가족님, 웰뜨님 감사합니다.) 저는 그런 의사를 사장님께 전달하고 월요일 아침을 기다렸습니다.

생각더하기: 나는 매코를 넣기 전 어느정도 가격협상을 진행시켜 놓아야 한다고 오판했다. 이 물건에 확신이 들면 들수록 이 물건이 날아가기 전에 필요한 조치를 취해야 한다는 강박이 더 커져 갔다. 이 물건이 날아가도 괜찮을 만큼 대안이 될 만한 다른 물건을 함께 진행시켰어야 하는데 그러질 못했다. 돌이켜 보면 이 물건에 대안이 될만한 물건 b가 같은 단지에 있었다. 5층 물건이었는데 (a물건은 15층) 당시 나왔던 호가가 9.4억이었다. 그런데 실제로 물건 상태를 보니 주인이 오랫동안 거주하고 있었고 상태가 깔끔은 했는데 수리가 전혀 되지 않은 기본상태였다. 그리고 이 단지에 강점이라고 생각했던 뷰가 전혀 나오질 않았다. 등기부등본을 까보니 채권최고액이 8억으로 된 사실이 확인됐고 이런 물건을 해도 되는지 확신이 없었다. 그럼에도 불구하고 a물건을 9.0으로 제안했을 때 이 물건을 동시에 8.8억으로 제안했었는데, b물건은 a물건의 사장님이 의뢰받은 물건이 아니었다. 공동중개인인 남자사장님 물건이었는데, b물건 매도인께 감히 8.8억이라고 던지질 못했다. 매도인의 심기를 건드려 본인이 중개권을 박탈당할 염려를 이기지 못했고, 그래서 이후 더 진행하지 못했었다. 당시 공동중개 사장님에 말씀에 따르면 b물건의 매도인은 사치가 심했고, 실제로 안방드레스룸에는 명품백이 콜렉션 형태로 진열되어 있었다. 파주에서 사업을 했는데 돈이 급하게 필요하다는 말씀도 덧붙이셨다. b물건 사장님이 중간에서 가격 전달을 하지 못했더라도 어떻게든 진행시켰더라면 결과가 어떠하든 간에 채권최고액이 높은 물건을 매수할 때 주의해야 할 점을 함께 공부하며, a와 b 물건을 경쟁시켰을텐데 그러한 기회를 놓친 것이 많이 아쉽다. 그보다는 당시 a물건의 뷰와 사랑에 빠졌고 b물건과 가치차이가 5천만원은 나야 한다고 오판했다. 실제로 적정 가격차이가 얼마나 될지 단지내에서 그리고 다른 케이스스터디를 통해 적정한 가격차이를 면밀하게 분석하지 못했다. 그저 감정적으로 판단했고, 그래서 대안을 만들지 못했습니다. 운이 좋게 결과를 만들어냈지만 어설픈 협상과정으로 a단지가 날아가거나 더 높은 가격으로 계약할 가능성도 충분했습니다. 이번 투자과정을 다음 투자 시 보다 대안을 확실히 만들겠다. 감정에 휘둘리지 않고 보다 물건의 가치를 객관적으로 보며 사실에 기초하여 판단하겠다. 대안이 없으니 순서에 맞지 않는 협상을 진행하며 a물건에만 목을 매었고, 그러다 보니 합리적인 판단을 하지 못하고 좌불안석에 걱정만 하고 있었습니다.

4월14일 오전7시40분 자유를향하여 멘토님으로부터 매물코칭을 받았습니다. 내가 뽑아온 물건이 어떤 평가를 받을지 정말 많이 긴장됐습니다. 좋은 평가를 받지 못하게 된다면 그 이유에 관해 충분히 질문하고 멘토님 생각에 얼라인 하며 부족한 부분을 받아들이고 성장하면 되지라는 생각도 했지만 진짜 저의 바램은 통과되기를 바라는 마음이었습니다. 제발 좋은 평가를 받았으면 좋겠다. 제발. 확신이 있었기 때문에 그런 생각을 했던 것 같기도 하고 여기서 멈추면 좋겠다는 생각에 그런 마음이 더 들었던 것 같기도 합니다. 솔직히 말하면 후자의 마음이 더 컸습니다. 오래 비워둔 직장이 계속 마음에 걸렸고, 될 수 있으면 여기서 끝냈으면 좋겠다라는 마음이 정말 컸습니다. 긴장되는 마음으로 자향 멘토님과의 코칭을 시작했습니다. 다행히도 자향 멘토님께서는 처음부터 투자금 대비 물건이 나쁘지 않은 것 같다고 평해 주셨습니다. 그런데 문제는 안방 화장실에서 확인된 누수자국이었습니다. 멘토님께서는 누수자국에 관해 상세히 물어보셨고 저는 그 누수자국은 진행형은 아니었고 과거형이었으며 매물을 보고 나서 바로 관리소에 접수를 한다고 했는데 그 뒤로 어떻게 됐는지 진행상항을 알지 못한다고 대답하였습니다. 그렇습니다. 저는 가격에만 집중하고 그 누수의 후속 결과를 면밀하게 체크할 생각을 하지 못하였습니다. 멘토님께 계약서에 중대한하자에 관해서는 매도인이 부담한다고 하면 문제가 안되는 것 아닌가 라고 질문드렸는데, 그만큼 정규강의를 들을 때 하자 발생시 대처 방법에 관해 집중있게 듣지 못했고, 이에 누수있는 물건을 봤을 때 어떻게 대응해야 할지 전혀 머리속에 남아있지 않은 상태였습니다. 실제로 제가 구축아파트에 투자를 할거라고는 전혀 상상을 못했기도 했습니다. 자향 멘토님께서는 이와 같은 상황에서 발생할 문제에 관해 상세히 설명해 주셨습니다. 상황에 따라서 윗집에서 전혀 대응을 해주지 않은 경우도 많다고 말씀 주셨습니다. 그리고 필요한 협조를 매도인, 임차인 그리고 윗집 거주자로부터 모두 받아야 하는데 그러한 과정이 쉽지 않으며, 동시에 시간이 오래 걸리고, 확실히 누수문제가 해결됐는지 확인되지 않았다면 안고 가면 안 되는 물건이라고 거듭 당부를 주셨습니다. 누수가 확실하게 해결되지 않으면 이 물건은 다른 부분까지 피해가 확대될 수 있고 경우에 따라서는 소송까지 해야 되는 상황이 발생할 수 있다고 말씀 주셨습니다.

위와 더불어, 이 물건의 문제가 해결이 되지 않을 시 플랜비를 어떻게 세워야 할지 그리고 앞으로 내가 나아가야 할 투자방향에 관하여 시스템 투자를 어떤 방향으로 세워야 할지 이야기를 나누며, 두번째 매물로 넣은 물건에 관해서도 멘토님과 충분한 이야기를 나누었습니다. 그리고 마지막에 협상은 길게 하는 것이 아니라는 피드백도 받았습니다. 저는 매도인과 협상을 10번이고 20번이고 해도 괜찮지 않을까 라는 생각을 갖고 있었습니다. 왜냐하면 저는 매매계약에서의 협상이라는 것은 아쉬운 사람이 지는 게임이라고 생각을 했고 오랫동안 줄다리기를 이어가다 보면 힘이 빠지는 쪽이 포기를 할 것이고 결국 끝까지 버티는 사람이 승리하는 것 아닐까 라는 생각을 갖고 있었습니다. 제가 본업에서 협상 시 쓰는 방식이었고 과거 이런 방법으로 많은 사례에서 승리한 경험이 있었기 때문에 저는 이 방식이 부동산 매매에서의 협상에서도 통할 것이라 착각했습니다. 그런데 이 방법으로 승리하기 위해서는 대전제가 있어야 했습니다. 바로 협상 당사자들은 협상이 완료될 때까지 협상테이블에서 이탈하지 못한다는 전제와 협상을 포기면 상대방이 이익을 가져간다와 같다는 전제가 그것입니다. 그런데 부동산매매의 협상에서는 이러한 논리가 적용되지 않습니다. 매도자는 매수자가 마음에 들지 않을 경우 다른 매수자를 선택하여 협상을 다시 시작할 수 있습니다. 또는 아예 매도할 물건을 거둬 들일 수 있습니다. 그렇습니다. 의사결정의 권한이 매도인에게 있었습니다. 저는 이 글을 작성할 때까지 이것을 깨닫지 못하고 있었습니다. 저는 매코에서 멘토님으로부터 이 부분에 관해서 지적을 받았습니다. 멘토님 조차 매도 시 본인께서 정한 마지노선이 있고 그 마지노선을 넘어 오려 하는 매수인이 있다면 그 매수인과는 거래를 하지 않는다고 말씀해 주셨습니다. (이 글을 작성할 때까지 전 이 사실을 정말 깨닫지 못하고 있었습니다. (정말 재밌습니다.) 의사결정권은 매도인에게 있었습니다. 돌이켜 보면 그럼에도 불구하고 저와 끝까지 계약을 체결한 것은 그만큼 정말 이 물건을 팔고 싶었던 것이었습니다!! 그리고 대안이 없으니 그 분도 저와 할 수밖에 없는 상황이었던 것입니다!!)

위와 같은 피드백을 받고 자향 멘토님과의 코칭을 마쳤습니다. 저는 코칭 종료 후 잠시 멘붕인 상태에 빠졌습니다. 이 물건을 정말 하고 싶었고 목을 매었는데 프로세스가 잘못됐다는 것을 깨닫고, 또 윗집 누수가 해결되지 않은 한 할 수 없는 물건이라고 생각하니 힘이 많이 빠졌습니다. 그리고 앞으로 다시 어떻게 해야 하나라는 생각도 잠깐 했지만 일단 해야 할 것들을 하나씩 해 보자며 마음을 다 잡았습니다. 무엇보다 사장님께 죄송한 마음이 컸습니다. 갑자기 다 내가 미숙해서 사장님을 너무 그동안 힘들게 한 건 아닐까 라는 생각이 들었던 것 같습니다. 코칭을 종료하고 다시 사장님께 전화를 드렸습니다. 사장님께서 제안해 주신 금액으로 할 것인데 하기 전에 먼저 누수가 확인되어야 될 것 같다고 말씀을 드렸습니다. 누수가 확인되어야 그 다음 진행을 할 수 있다고 말씀드렸습니다. 그런데 생각보다 사장님의 반응이 이상했습니다. 누수는 그냥 문제가 없는 것이라고 확정하듯이 제게 얘기 하셨습니다. 그리고 계약서에 하자담보책임 문구를 넣으면 문제가 전혀 없다며 제 걱정이 이해가 안된다는 태도를 보이셨습니다. 더불어 동시에 사장님 말씀에서 저를 무시하는 듯한 말투가 느껴졌습니다. 그것은 아무래도 제가 지난 협상 과정부터 이번이 첫 투자이고 쉽게 결정을 못하는 어리숙한 모습을 보이니 저를 만만하게 보셨던 것 같습니다. 저는 다시 차분히 코칭서 배운대로 사장님께 아무리 계약서에 하자담보책임 조항이 들어간다고 하더라도 문제가 생겼을 때는 제가 일일이 다 신경쓰고 챙겨야 하니 계약금을 넣기 전에 확실히 확인해야 함을 명확하게 말씀드렸습니다. 사장님께서는 관리소 그리고 매도인과 임차인으로부터 확인하겠다고 말씀하시고 통화는 종료되었습니다. 사장님께서는 먼저 매도인과 임차인의 문자내용이 담긴 캡처본을 제게 보내왔습니다. 문자내용에는 매도인이 임차인에게 관리소에 누수접수가 필요하다는 이야기한 내용과 임차인이 바로 다음날인 4월4일 관리소에서 다녀갔고 4월7일 누수공사를 완료했다는 답장을 한 내용이 답긴 스크린샷이었습니다. 사장님은 그러한 내용을 제게 보내며 임대인의 계좌를 함께 보내 왔습니다. 저는 누수가 잡히고 문제가 없다는 것이 완전히 확인되지 않았음에도 불구하고 계좌부터 보내는 사장님의 대응이 이해가 되지 않았습니다. 저는 사장님의 이런 모습을 보며 중개를 제대로 안하고 돈만 벌려고 하는건가? 라는 생각에 조금씩 안 좋은 감정이 쌓이기 시작했습니다. (불과 몇 시간 전만 해도 사장님과 같이 올바른 프로세스를 몰랐던 제 자신을 돌아보지 못했습니다.) 저는 다시 사장님께 관리소에 윗집 누수 점검결과를 확인해줄 것을 요청했습니다. 사장님께서는 관리소에 확인하겠다고 하고 잠시 후 다시 제게 매도인의 계좌를 보내왔습니다. 그리고 다시 신원을 알 수 없는 문자 캡처본을 제게 보내 왔는데 그 내용에는 수리업체 명이 적혀있고 수리가 완료됐다는 내용의 메시지가 있었습니다. 그런데 발신처와 그 내용의 진위여부가 불투명해 보였습니다. 사장님께서는 아직도 의사결정을 못했냐며 매도인에게 진행이 되는지 여부를 얘기해 줘야 하니 신속한 의사결정을 촉구한다는 메시지를 주셨습니다. 이때부터 저의 사장님에 대한 감정 게이지는 계속 올라갔습니다. 애초에 모든 것을 확인하고 가격협상을 했었어야 했는데 그러지 못했던 것이 결국 사장님께서 처음부터 가격에만 치우쳐 확인해줄 것을 제대로 확인해 주지 않고 계약만 끝내려고 했던 진행방법 때문이라는 탓을 하기 시작했고 갑자기 사장님께 미운 감정이 생기기 시작했습니다. 동시에 과연 이 가격에 이 물건이 내게 최선일까? 라는 생각이 들기 시작했습니다. 아직 같은 단지에 저층이지만 더 싸게 할 수 있는 물건이 있는데 얼마나 더 싸게 할 수 있을지 끝까지 가보지도 않은 상태에서 이것을 하는게 맞을지 그리고 원래 매물코칭에 함께 넣었던 C지역의 2순위 단지가 가격적으로 협상이 될지도 모르는데 그것을 끝까지 확인하지 않고 이 물건을 지금 하는 것이 맞을까? 라는 감정이 제게 생기기 시작했습니다. 그리고 지금 진행하고 있는 이 물건도 처음부터 제대로 했으면 보다 싼 가격을 할 수 있었을 수도 있는데 이 사장님 때문에 내가 더 싸게 사지 못하는 상황이 아닐까? 라는 온갖 생각이 제머리 속을 채우기 시작했습니다. 모든 것이 불쾌한 감정을 느낌과 동시에 혹시라도 있을지 모르는 가능성을 완전히 체크하지 못함으로 인해 생긴 불안과 걱정으로부터 기인한 것이었습니다. 매코에서 배운 것과는 다르게 사장님께서 다르게 행동하시며 자꾸 제게 계좌만 들이대니 사장님에 대한 신뢰도의 급하락하며 여러가지 의심들이 올라오기 시작했습니다.

생각더하기1: 이때 분명 사장님의 태도에서 언짢음을 느낀 것은 사실이다. 그런데 역지사지로 생각해봤다면 사장님의 상황을 이해 못할 것도 아니었다. 사장님은 그 정도만 체크해도 누수에 대한 문제가 해결됐다고 생각하셨던 것 같다. 꼼꼼함의 차이고 개개인에 따라서 문제를 해결하는 확실함에서 정도가 다를 수 있다는 것을 이때는 받아들이지 못했다. 매수인인 나의 입장에서 윗집 누수의 리스크는 모든 가능성을 확실히 체크하는 것이 당연하고 중요하다. 그런데 사장님께서는 그 정도까지의 체크는 불필요하다고 생각하셨던 것이다. 그렇다면 나는 감정적으로 대응하는 것이 아니라 내가 매수할 집이기에, 그리고 내가 소유할 집이기에, 계좌에 흔들리지 않고 내가 확인하면 된다는 생각으로 보다 이성적으로 문제를 해결하는 것이 보다 옳은 접근방법인 것으로 생각된다. 내가 소유할 물건이기 때문에 내가 CEO마인드를 갖고 해결하는 것이 당연한다. 그런데 이해관계가 거기까지 미치지 않는 사장님께 내 물건에 대해서 나와 같은 정도의 CEO마인드를 기대하는 것은 애초부터 현실적인 기대가 아니었을 지도 모른다. 지금 이와 적용은 직장생활에서도 동일하게 적용되는 것 같다. 직장에서도 나는 후배에게 CEO마인드를 가지라고 주문하는데 많은 후배들은 그런 마인드를 같은 것을 애초부터 어려워 한다. 내 소유의 회사가 아닌데 어떻게 CEO마인드를 갖을 수 있냐는 논리다. 보다 긍휼해 져야 할 것 같다. 세상이 나의 기준에서 돌아가지 않음을 다시금 명확하게 인식해야 할 것 같다. 타인의 태도로부터 불편함을 느끼는 것을 최소화 해야 한다. 그런 감정이 결국 나의 퍼포먼스에 해를 입힌다. 타인의 행동이 내 감정에 영향을 미치는 것을 허용해서는 안된다. 타인은 그저 타인일 뿐이다. 그래서 세상을 이끄는 리더들과 함께 하기를 원한다. 모든 사람이 주인의식을 갖는 것을 기대하는 것은 비현실적임을 받아들여야 한다. 내가 주문할 수 있는 위치에 있으면 주문하고, 교육할 수 있는 위치에 있다면 교육할 수 있다. 그것이 아닌 동등한 지위에서 행동해야 한다면 내 스스로 행동하거나 그 상황을 피해도 된다. 보다 지혜롭게 행동해야 한다. 세상이 나의 기준에서 돌아가지 않음을 제대로 인식해야 한다.

생각더하기2: 원씽의 힘은 집중에 있다. 나는 앞마당이 적었기 때문에 아는 지역을 더 늘리며 보다 괜찮은 물건을 확인하지 못한 부분에 관해 아쉬움을 갖고 있었다. 그래서 자향 멘토님께 앞마당을 더 늘리지 않고 지금 투자를 해도 괜찮겠냐는 질문을 드렸다. 이에 대해 멘토님께서는 아는 지역을 늘리는 것도 중요하지만 투자함에 있어서 하나의 물건에 집중하고 가격을 만들어 가는 것도 그에 못지 않게 중요하다고 말씀을 주셨다. 그 말씀을 듣고 난 뒤 나는 한 대 얻어 맞은 기분이 들었다. 전혀 생각하지 못했던 포인트였다. 가격에 매몰됐었음에도 전혀 가격에 집중하지 못했던 내 자신을 되돌아 봤다. 이때 이후로 모든 일에서 집중의 의미를 다시 되돌아 봤다. 그리고 중요하지 않은 모든 일에 대해서 다시 생각하게 됐다. 이 날 생각을 완전히 전환시키게 됐다. 한 번에 한가지 일에만 집중하는 것이 무엇보다 생산성에 지대한 영향을 미친다는 것을 새삼스레 깨닫게 됐다. 집중하지 못하는 모든 순간이 내게 손실로 다가왔고, 나는 이런 순간을 조우할 때 마다 손실을 야기한 모든 프로세스를 개선하려고 할 것이다. 이러한 깨달음이 이번 매물코칭에서 가장 의미 있는 수확이라고 생각했다. 중요한 가르침을 주신 자향 멘토님께 정말 감사드린다.

거듭 확인한 결과 윗집 거주자는 집주인이고 관리소에 누수가 접수되자 마자 바로 업체를 컨택해서 공사를 완료한 사실을 확인했습니다. 다만 저는 실제로 공사결과가 어떠한지, 누수가 완전히 잡힌 것인지, 다른 주변에는 하자가 없는 것인지, 확실히 확인되지 않은 상태로 판단했습니다. 그래서 다시 사장님께 업체와 통화가 필요하고 업체로부터 수리완료 확인 및 더 이상 문제가 없는 상태가 맞는지 확인이 필요하다고 말씀드렸습니다. 그리고 다시 그 집을 방문해서 누수상태를 만져 보고 다른 곳에는 하자가 없는지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다고 말씀드렸습니다. 사장님께서는 수리업체에 직접 연락하셨고, 배관 교체를 완료해서 더 이상 누수가 없는 상태임을 업체로부터 확인했다고 제게 알려 왔습니다.

저는 이 물건의 상태를 다시 체크하러 가기전 지난 10월 지방투자실전반에서 잔쟈니 튜터님으로부터 배운 부동산거래프로세스 교안을 훑어보며 계약을 체결하기 전 어떤 프로세스로 진행해야 하는지, 가계약금을 보내기 전 상호 어떤 내용의 특약을 약정해야 하는지, 그리고 다른 과정에서 누락된 것은 없는지 교안내용을 찬찬히 살펴보며 점검했습니다. 그 결과 가계약금을 넣기 전 윗집 아랫집 거주자에게 내가 매수할 집으로부터 그동안 어떤 문제가 없는지 확인하는 것과 관리소에 방문하여 윗집과 내가 매수할 집에 그동안 접수된 누수와 같은 하자 등이 없었는지 확인해야 하는 절차가 필요함을 인지했습니다. 그날 저녁 물건상태를 확인하고 바로 가계약금을 넣어야 되는 상황이 올 수도 있었기 때문에 저는 일을 하다 말고 다시 물건지로 뛰쳐 나갔습니다. (업무시간에 뛰쳐나간 것은 잘했다고 볼 수 없지만 어떻게든 감당 가능하다고 판단했기 때문에 그 시간에 보다 중요한 일이라고 생각하고 관리소에 갔다.) 먼저 관리소에서 가서 내가 매수할 물건의 호수를 이야기 하고 이 물건을 매수할 예정인데 앞 전에 이 집에서 어떠한 하자가 접수된 것이 있는지 그리고 아랫집에서 누수 등의 문제가 접수된 적이 없었는지 조심스럽게 문의했습니다. 관리소에서는 전산상으로 그러한 하자를 기록하는 시스템이 없다고 대답했습니다. 그리고 이 단지에서 오래 근무하신 과장님이 내일 출근하시는데 내일 오시면 물어보겠다는 답을 주셨습니다. 과거 기록은 종이기록지에 기록이 되는데 그 많은 기록지를 모두 뒤져가며 하자 여부를 체크하는 것은 불가능하다는 대답을 주셨습니다. 저는 대답해 주셔서 감사하다는 말씀을 드리고, 그 자리에서 윗집과 아랫집에 남길 포스트잇을 작성했습니다. 직접 벨을 누르고 대면하여 물어보는 것 보다는 포스트잇이 상대방이 덜 부담스러워할 것으로 판단했고, 연락이 없을 경우 그때 대면해도 늦지 않을 것이라는 판단이 섰습니다. 윗집이 내 물건 때문에 누수를 입을 일은 없을 텐데 굳이 포스트잇까지 남겨야 할까 고민을 많이 했지만 답을 알지 못했고, 혹시라도 내가 모르는 무언가가 있을 수 있다는 생각때문에 윗집까지 같이 남기기로 했습니다. (현재 뿐만 아니라 과거 누수 등의 하자로 인해 수리를 한 이력이 있는지 함께 물어볼 수 있음을 뒤늦게 인지했다.)

그리고 그날 저녁 다시 매수할 집을 방문하여 천장을 직접 만져보며 누수가 멈춘 사실을 직접 확인했습니다. 그리고 집안 곳곳을 돌아보며 다른 하자가 없는지 꼼꼼히 체크했습니다. 그 결과 추가 누수흔적은 확인되지 않았습니다. 다만 화장실 타일 일부가 깨진 모습, 작은방 바닥 중 일부가 뜯어진 모습, 그리고 작은방 벽지에 장롱자국과 비슷한 자국이 남아있는 것을 보았습니다. 저는 그러한 하자들을 아무말 없이 그냥 안고가는 것은 아니라고 생각했습니다. 그래서 물건을 다시 보고 난 후 사장님과 헤어지기 전 약간 자신 없는 말투로 이런 이런 하자가 있는데 얘기를 해야될 것 같다. 100만원이 추가로 조정이 안되려나...? 라고 자신 없게 얼버무렸고 사장님께서는 약간 짜증난다는 표정으로 지금도 너무 많이 깎아 놓아서 조정을 이야기 어렵지만 그래도 얘기는 해보겠다며 자리를 뜨셨습니다. 그리고 얼마 지나서 않아서 사장님께서는 제게 문자를 보내셨습니다. 매도인은 더 이상 절충이 어렵다고 하며 많이 싸게 사는 것이니 오늘 중으로 계약금의 일부를 보내주면 좋겠다며, 신속한 입금을 재촉하는 내용이었습니다. 저는 이때 참 이건 아니라는 생각을 했습니다. 물론 프로세스 상 순서를 제대로 인지하지 못하고 가격을 협상하기 전 물건 상태를 제대로 확인하지 않은 채 협상을 진행한 제 잘못이 가장 컸습니다. 하지만, 사장님의 태도는 납득하기 어려웠습니다. 그리고 매도인의 태도 역시 예의가 없다고 생각했습니다. 없는 사실로 떼를 쓰는 것도 아니고 눈에 보이는 하자를 얘기했는데 어떤 대응도 하지 않는다는 것이 이해할 수 없었습니다. 사장님에 대한 신뢰도가 계속해서 떨어져 갔습니다. 사장님은 내 상황은 고려치 않고 그저 계약만 체결되기를 원하는, 자신의 이익만을 챙기는 사람으로 여겨졌습니다.

(물건 상태를 다시 확인할 당시 윗집에서는 제 포스트잇에 대한 답장을 문자로 주셨는데 아랫집에서는 아직 연락이 오지 않은 상태였습니다. 저는 사장님과 헤어진 후 다시 아랫집에 올라가 보았는데 포스트잇이 그대로 붙어 있는 것을 확인했습니다. 아직 매수인이 오지 않은 건지 확인하기 위해 다시 1층으로 내려가 출입문의 인터폰을 통해 호출을 눌러 보았는데 응답이 없는 것을 확인했습니다. 바로 해당 장소를 떠나는 것 보다는 1층에서 조금 더 기다려 보았는데, 시간이 지나도 아랫층으로 올라가는 거주자는 없었고 이에 내일 다시 확인하자는 생각과 함께 아쉬운 마음을 달래며 집으로 향했습니다.)

사장님께서는 어느 순간부터 9.35라는 가격자체가 내가 너무 이득을 보는 가격이고, 그래서 내게 더 이상의 협상 없이 그냥 9.35를 받아 들이기만을 계속 종용하고 계셨습니다. 저를 초보투자자로 생각하시고 계속 가르쳐 들려 하시며 답답해 하는 티를 많이 내셨습니다. 저는 이런 구도가 뭔가 잘못됐다고 생각했습니다. 저 역시 매코 전까지 가격에 매몰되어 있었으나 코칭 이후 가계약금을 입금하기 전 중요한 모든 것들을 하나씩 확인하려고 했습니다. 하지만 매도인과 사장님은 그렇지 않았습니다. 그저 가격에만 집중하고 다른 모든 것은 문제가 없으니 그만 고민하고 가격은 더 이상 깎이지 않으니 진행할 것이면 어서 가계약금을 넣으라는 말만 제게 반복했습니다. 저는 이때 이 상황을 바로 잡아야 겠다고 생각했습니다. 먼저 마음을 다시 가다듬고 물건이 날라갈 경우를 대비하여 앞서 투자후보로 고려했던 단지들에 매물들을 다시 살펴보았습니다. 아직 트라이 하지 못해 본 물건들이 보였고 그 물건과 지금 협상하고 있는 물건을 비교해 보았을 때 이 물건이 모든 걸 포기하고 내가 굽신굽신하며 끌려갈 정도의 물건은 아니라고 판단했습니다. 다만 여태까지 들인 시간이 아깝고 이제 이 고비를 넘기면 계약이 거의 눈앞인데 작은 하자들, 달리 말하면 100만원 때문에 내가 원하는 것을 계속 주장하는 것이 맞을까 라는 생각을 해 보았습니다. 많은 고민 결과 저는 제 자신이 돈 때문에 이러한 주장을 하는 것이 아니라는 답을 내렸습니다. 저는 제가 배운대로, 제가 생각하는 옳은 프로세스대로 일이 진행되고 완료되기를 원했습니다. 그래야 제가 이 1건의 거래에서 얻어가는 것이 있을 것이라고 생각했습니다. 그전까지 협상조건에서 누수만 얘기되었던 것이지, 이러한 하자까지 충분히 얘기됐던 것은 아니었습니다. 무엇보다도 제가 처음 이 물건의 희망 매수가를 9.0이라고 제시를 했었고, 이후 조금 더 양보하여 다시 희망가를 9.2 그리고 다시 9.35으로 조정한 것이지, 제가 무조건 엎드려 감사합니다라고 얘기해야 할 상황은 아니라고 판단했습니다. 분명한 건 서로 절충하고 협의한 가격이지 어느 당사자가 일방적으로 양보한 것은 아닌 것은 분명했습니다. 그런데 정당하게 얘기한 이 물건의 하자에 대해서 매도인은 저의 의견을 아예 무시한다는 느낌을 받았고 중간에서 중재를 해줘야 할 사장님은 9.35억 자체가 많이 싼 가격이기 때문에 그냥 빨리 하는게 좋겠다는 말씀과 함께 저에게 계속 계좌를 들이 미는 행위를 반복했고, 저는 그 상황을 그대로 받아들일 수가 없었습니다. 이것은 동등한 위치에 있는 거래 당사자들 간에 행할 수 있는 태도가 아니라고 생각했습니다. 다만 당시 제게 부담이 되었던 것은 지난1월부터 오랜 시간동안 투자에 집중하며 비워둔 직장리크스와 아직까지 육아와 살림을 혼자 전담하는 아내의 고생이었습니다. 투자만큼 중요한 다른 가치들을 정비하는 시간이 필요했는데 그동안의 시간은 거의 임계치에 다다른 상황이었습니다.

생각더하기: 지금 돌이켜 봐도 어디까지가 임계치의 마지노선인지 정확히 알기는 어려운 것 같다. 극단적이 상황이 발생을 하면 임계치를 넘었다고 알 수 있겠지만 그것은 이미 엎지러진 물이 되버리고 말 것이다. 직관이 필요한 영역이고, 언제부턴가 그것이 얼마 남지 않았다는 것을 계속 느낌적으로 느끼고 있었다. 이런 점에서 나는 당시 합리적인 의사결정을 하지 못했다. 악어를 삼키려 다가 옆구리가 터지는 뱀이 될 뻔했다. 당시에는 위와 같은 이유로 그 상황을 받아들일 수 없다고 판단했고, 바로 잡아야 한다고 생각했다. 물건이 날라가도 괜찮다고 생각했고, 다른 물건을 다시 만들면 된다고 생각했다. 그런데 최악의 상황을 가정하지 못했다. 다른 중요한 가치들에 도박을 걸었고, 그로 인해 망할 가능성이 있는 결정을 하고 말았다. 잃지 않는 투자 관점에서 실격인 의사결정을 했다. 그저 감정에 의해 일시적으로 전투력이 상승했다. 이 문제의 근본적인 원인은 일의 순서가 맞지 않아서 프로세스가 꼬였던 것이고, 특히 처음에 물건 상태를 제대로 보지 못한 나의 문제가 가장 컸다. 이미 일이 많이 진행된 상태에서 100만원은 내가 안고 가도 크게 문제가 되지 않는 금액이었다. 실제로 임차인이 거주하면서 발생시킨 하자일 수 있었는데 이 부분에 대해서 보다 깊게 고민하지 못했다. 최악을 생각하고 망하지 않는 의사결정을 해야 한다. 그것이 잃지 않는 투자의 기본이고 의사결정에서 반드시 고려되어야 할 부분이다.

저는 고민 끝에 사장님께 다시 확인한 하자 부분에 대해서는 어떻게 수리를 해서 넘겨 받을지 명확하게 확정되지 않거나 또는 이러한 부분이 가격적으로 조정이 되지 않는다면 이 물건을 하지 않겠다는 메시지를 사장님께 확실하게 전달드렸습니다. 그리고 이 문제가 해결되지 않을 경우 같은 단지 물건 b를 보여달라는 말씀을 함께 드렸습니다. 앞서 봤던 b물건에서도 하자가 보였었고 더불어 상태를 다시 체크해 봐야겠다는 말씀을 드렸습니다. 이 메시지에 대해서 사장님께서는 그럼 b물건은 가격을 얼마로 제안해야 할지 먼저 알려 달라는 말씀을 주셨습니다. 앞서 제가 제시했던 8.8은 받아들여지지 않으니 금액을 다시 얘기해 주면 예약을 잡아보겠다고 말씀 주셨습니다. 역시나 이 사장님께서는 다른 문제들을 다 해결하지 않고 일단 가격부터 맞출 생각만 하시는구나 하는 생각과 함께 가격은 물건의 하자 등 다른 문제들을 확실하게 체크하고 나서 말씀드리겠다고 대답했습니다. 사장님은 알겠다며 다시 b물건의 예약을 잡아주겠다고 말씀하셨습니다. 그런데 그 뒤로 사장님께서는 거듭 신중하게 생각해보라는 말씀을 제게 주셨고, 급기야 그냥 a물건을 하는 게 어떻겠냐며 가격도 좋고 조건도 좋은데 제가 이해가 안된다는 반응을 보이셨습니다. 저는 그러한 사장님의 태도에 대해 저도 현재 가격적으로 이미 충분히 절충을 드린 상황인데 매도인의 현재 태도는 예의가 없어 보이고, 사장님께서도 중도를 지켜 주셨으면 좋겠다는 말씀을 드렸습니다. 사장님께서는 제가 드린 말씀에 잘 알겠다며 다시 더 노력해서 매도인과 절충을 해보겠다고 제가 말씀을 주셨습니다. 저는 이와 동시에 C지역에 매물 예약을 잡고 b물건에 가격을 어떻게 만들어갈지 그리고 앞서 보지 못한 물건들과 D지역의 앞마당을 어떻게 만들어 가야 할지 계획을 세우기 시작했습니다. 동시에 다시 한번 해 보자고 마음을 다졌습니다. 그런데 a물건의 사장님으로부터 다시 연락이 왔습니다. 이 물건의 매도인이 다른 매수자와 다시 협상을 시작할 수 있다는 내용과 함께 이 단지의 다른 물건들도 다시 호가를 올리고 있고 저층의 호가마저 올라가고 있다는 말씀을 주셨습니다. 지금이 이 단지를 살 수 있는 가장 좋은 시기이며, 지금을 놓치면 지금 가격으로 이 단지를 매수할 수 없을 것 같으니 다시 한번 신중히 생각해 보라는 장문의 메시지를 사장님으로부터 수신했습니다. 저는 이 문자를 보고 이 사장님과는 앞으로 다른 물건도 같이 할 수 없겠다는 생각이 들었습니다. 저를 위한 계약이 아닌 본인을 위한 계약에 눈이 먼 답이 없는 중개인이라는 생각뿐이 들지 않았습니다. 저는 바로 사장님께 지금 너무 급해 보이시니 마음을 추스리는 시간을 갖으시고 부탁드린 b물건의 예약을 취소해달라는 말씀을 드렸습니다. 인연이 아닌 것 같다는 말씀을 덧붙였습니다. 사장님은 잠시 후 중개수수료 100만원을 더 감액해 줄 테니 그래도 할 생각이 없느냐고 물어 왔습니다. 그래도 할 생각이 없으면 나중에 다시 이쪽으로 올 때 연락주면 그때 다시 제대로 중개해 주겠다며 더 노력하겠다는 답장을 주셨습니다. 저는 그 문자를 보고 잠깐 고민을 한 후 아직 매도인이 저와 이 계약을 진행하겠다는 의사가 유효한 것인지 여쭤봤고 그렇다고 답변을 받았습니다. 이에, 다시 관리소에 연락하여 앞서 체크하지 못한 아랫집 하자 기록여부를 체크하겠다고 사장님께 대답했고, 매도인과 기존 임차인 간의 작성된 전세계약서를 요청드렸습니다.

생각더하기: 나는 이때 당시 사장님과 이야기를 하며 매도인의 태도를 문제 삼았지만 실제 내 본심은 보다 올바른 프로세스로 일을 진행하지 못한 것에 대한 아쉬움 그래서 가격적으로 충분한 협상을 하지 못했다는 생각 그리고 그러한 모든 원인을 마지막까지 거래만 성사시키려는 모습을 보이신 사장님께 돌렸던 것 같다. 사장님이 성격이 급하시고 어떻게든 이 거래를 성사시키기고 싶은 마음이 크셨던 것은 맞지만 모든 일의 근본적인 원인은 나에게 있는 것이었다. 위에서 검토한 것처럼 100만원 때문에 이 계약을 그르치려고 했던 생각은 합리적인 의사결정이라고 보기 어려웠다. 모든 일에 정당성을 부여하면 방향이 산으로 가는 것이며, 모든 의사결정은 감정에 따르는 것이 아닌 원칙과 기준에 따르며 편익과 비용을 고려하여 합리적인 의사결정을 해야 함을 나는 반드시 인식해야 한다. 나는 선천적으로 옳고 그름을 따지는 것을 좋아한다. 그것이 시야가 좁은 사람들의 특징인 것 같다. 합리적이지 않은 이유로 나는 내가 옳다고 생각한 대로 행동했지만, 운이 좋게도 진행은 계속됐고 사장님과의 관계에서 다시 우위를 점할 수가 있게 되었다. 이때 이후로 사장님의 나에 대한 태도는 180도 변했다. 나는 당시 매도인의 마음을 100프로 알지 못했고, 물건이 날아가도 좋다는 의사결정을 했다. 물건은 다시 찾으면 그만이었지만 전반적인 상황에서의 의사결정은 분명히 아쉬운 것이 많았다. 무엇이 보다 합리적인 결정인지는 내가 선택할 결정에 따른 결과를 명확히 인식하는데서부터 출발하는 것 같다. 이것은 감정으로 판단하는 것이 아닌 이성으로 판단하는 문제다. 계산을 잘해야 한다. 생각보다 복잡한 계산이 아니다. 중요한 건 의사결정에 있어서 감정이 개입했는가 그것을 통제했는가의 문제인 것 같다. 정말 운이 좋게도 합리적인 선택이 아니었지만 좋은 결과를 얻었다. 매사에 겸손하고 평소 정신을 수양하는 연습을 계속 해야만 한다. 이번에 투자를 하며 정말 부지런히 계산해야 함을 몸소 느꼈다. 투자라는 것이 생각보다 복잡한 셈법이 적용되는 것은 아닌데 손익을 계산하는 문제에서는 정말 게으름 없이 계산해야 함을 많이 배웠다. 이는 협상 뿐만 아니라 대출 등 투자와 관련한 모든 프로세스에 동일하게 적용되며 편익과 비용을 계산하는 문제를 포함한다. 합리적인 의사판단을 할 줄 아는 사람이 되어야 한다. 그것이 최고수준의 결과를 내는 투자자로 가기 위한 필요조건이다.

저는 바로 관리소에 연락하여 제가 매수할 물건에 과거 하자접수 기록이 없는지 확인했습니다. 다행히 어제 방문 시 얘기를 해 주신다던 과장님이 계셨습니다. 그런데 그 과장님께서는 얘기를 듣자마자 방어적인 태도로 나오셨습니다. 본인께서 그 동안 벌어진 모든 일들을 기억할 수가 없고 그동안의 시간들이 방대하여 과거 기록들을 모두 확인할 수 없다고 말씀 주셨습니다. 그런 관리실 과장님의 입장을 충분히 이해하였습니다. 윗집의 경우 누수는 수리가 완료된 것을 확인했고 윗집 거주자로부터 다른 어떤 문제가 없다는 내용의 문자메시지를 이미 수신했습니다. 그리고 다시 물건 상태를 꼼꼼히 체크했을 때 앞서 확인한 윗집의 안방화장실 누수 이외에 눈으로 확인되는 큰 하자가 없음을 확인했습니다. 이 물건에 거주중인 임차인도 다른 특별한 문제가 있지 않음을 확인해 주었습니다. 마지막으로 아랫집으로부터 확인이 남았는데 아랫집은 그때까지 제가 남겨놓은 포스트잇에 반응을 보이지 않은 상태였습니다. 이에 저는 관리소에 연락하여 아랫집이 연락이 닿질 않는다고 말씀 드렸습니다. 관리소에서는 그 집의 본래 거주하시는 분께서 건강문제 때문에 치료를 받고 있는 중이며 지금은 아드님 집에서 거주 중이므로 연락이 어려울 것이라고 말씀을 주셨습니다. 저는 순간 당황했지만 다시 관리소에 읍소하며 제 사정을 말씀드리고, 제게 아랫집 거주자의 연락처를 주기 어렵다면 거주자께 대신 연락드려 제가 거주자께 연락을 드려도 괜찮을지 한번만 물어봐 주시면 안되겠느냐고 간곡히 부탁드렸습니다. 관리소 측에서는 탐탁치 않아 했지만 제 부탁을 완전히 거절하지는 못하셨습니다. 다행히 자신이 책임질 수 없고, 확인을 보장해 줄 수는 없지만 연락을 해 봐주겠다는 답을 얻었습니다. 그리고 잠시 후 아랫집 거주자의 아드님이 흔쾌히 괜찮다고 했다는 답을 얻었으며, 아드님의 연락처를 건네 받을 수 있었습니다. 그리고 아드님께 연락을 드린 결과 분가하기 전까지 그 집에 20년을 거주했고 거주했을 동안 윗집과 어떠한 문제로 트러블이 있었던 적은 없었으며, 지금은 어머님이 병원에 계셔서 가끔 그 집을 청소하러 가는데 엊그제 갔을 때까지만 해도 별다른 문제를 보지 못했다는 대답을 받았습니다. 이렇게 아랫집의 상태까지 체크할 수 있었습니다.

생각더하기: 어떻게든 포기하지 않고 읍소하며 관리소로부터 연락처를 받고 확인한 것은 스스로를 칭찬할 수 있을 것 같다. 어떤 어려움에 직면해도 최대한 할 수 있는 것들을 시도해 보는 것에 따라서 결과가 180도 다를 수 있음을 명심하고 앞으로도 이와 같은 태도로 문제를 해결하자. 정말 운이 좋게도 윗집과 아랫집 모두 집주인이 거주를 하고 있었고 윗집의 경우 누수접수를 받자마자 바로 업체를 불러서 공사를 진행했다. 임차인께서도 지연 없이 협조해 주셨다. 아랫집의 경우 너무나 운이 좋게도 아드님께서 내 욕심에 요청드린 질문에 불구하고 충분한 대답을 해 주셨다. 모두 내가 통제할 수 없는 영역의 일이었지만 운과 세상의 도움을 받아서 확인해야 할 사항들을 체크할 수 있었다. 복기글을 쓰며 정말 타인에게 친절해야 겠다고 거듭 느끼게 되었다. 가끔씩 임장을 하다 보면 어르신들이 어디어디를 가야되는데 지하철 표를 어떻게 끊어야 할지 또는 버스를 어디에서 타야 되는지 내게 물어올 때가 있다. 나는 그런 갑작스러운 상황에서 내 일이 바쁘기도 하고 임장 지역을 잘 모르기도 해서 대응을 소극적으로 할 때가 많았다. 그리고 아직도 내가 거주하는 아파트 엘리베이터에서 입주민들을 마주칠 때 친절하게 인사하는 습관을 들이지 못하고 있다. 작은 일 하나하나에서부터 습관이 형성되고 그것이 나의 그릇이 됨을 인지하자. 보다 주변에 친절하고 세상에 친절한 사람이 되도록 하자. 말처럼 쉽지 않은데 정말 그런 사람이 되도록 하자. 세상에 따뜻한 마음을 전해줄 수 있는 사람이 되도록 하자. 그것이 가치 있는 일이다. 나는 가치 있는 일을 하는 사람이 되고 싶다.

아랫집 상태까지 확인하고 주변 부동산을 모두 확인하여 현재 매수하려고 하는 물건이 해당 단지에서 가격과 가치가 가장 좋은 물건이라는 사실까지 확인을 완료했습니다. 이제 특약문구를 확인하고 가계약금만 넣으면 됐습니다. 0호기를 매수할 때는 아무 생각없이 덜컥 계약했던 것이 공부를 하고 계약을 하려하니 하나하나 다 조심스럽고 정말 매 순간의 의사결정이 쉽지 않았습니다. 한글자 한글자 읽어가며 그 의미를 확인하고 내 상황에 적용함에 있어서 문제가 없는지, 오탈자가 없는지 그리고 누락된 내용이 없는지 거듭 확인했습니다. 확인해도 뒤를 돌아보면 확인하지 않은 기분이 들어서 다시 확인하고 몇번이고 더 확인했습니다. 일반적으로 사용되는 특약문구는 지투 교안을 통해 그대로 활용할 수 있었습니다. 사장님과 문자메시지를 통해 특약을 주고 받았는데 mms메시지를 복사, 붙여넣기 하는 과정에서 사장님께서 붙여넣기를 하며 회신 주신 내용이 상세보기상태에서 복사가 아닌 미리보기 상태에서의 복사된 내용을 보내주심에 따라서 특약 12조부터의 내용들이 모두 잘려서 전달되는 현상이 반복적으로 발생했습니다. 사장님께서는 “매도인이 확인했습니다.”라고 답변 주셨지만 사장님께서 모든 조항을 매도인께 완전히 전달했는지 불확실했습니다. 저는 보내신 문자내용을 캡처를 해주기를 요청드렸지만 사장님께서는 캡처를 할 줄 모른다고 답해 주셨습니다. 특히 특약 12조에는 계약파기 시 계약금의 일부가 아닌 계약금액에 배액배상 한다는 내용이 포함되어 있었기 때문에 이를 확인하는 것은 제게 중요한 사안이었고, 사장님께서는 해당 내용까지 문제없이 매도인께 전달됐고 가계약금 송금 완료 후 해당 조항의 내용을 다시 한번 상호간에 리마인드 해주시겠다고 말씀 주셨습니다. 더불어, 저는 특약정리 시 잔금일자를 5월 중으로 하고 싶었는데, 그 이유는 대선결과에 따라서 대출실행에 변수가 있을 가능성이 있다고 생각했고, 그런 리스크를 줄이고 싶었습니다. 그런데 사장님께서는 계속 잔금일을 6월 중 협의로 고집하셨습니다. 이에 관해 사장님께서는 전화를 주시며 재산세 때문에 6월로 하려고 하는데 5월로 해도 괜찮은거냐고 말씀 주셨고, 저는 그 순간 아차차를 외치며 사장님께 정말 감사하다고 말씀드렸습니다. 그렇게 잔금일은 계약일로부터 2달 뒤인 6월20일로 최종협의 되었습니다. 사장님께서는 신뢰 없던 태도에서 그날 이후로 완전히 바뀐 모습을 보여 주시며 저를 전적으로 도와주는 모습을 보이셨고 거듭 제게 유리한 쪽으로 상황을 만들려고 노력 중이라고 어필하셨습니다. 실제로 계약서 작성 시 사장님께서는 매도인과 함께 있는 자리에서 중개대상확인설명서를 읽으실 때 재산세가 6월1일부터 계산된다는 부분을 제대로 읽지 않고 다음 페이지로 넘어 가셨고 매도인은 이를 제대로 인지하지 못하고 있는 것처럼 보였습니다. 결국 저는 매도인과의 협상을 통해 매수가를 더 깎지는 못했지만 사장님 덕분에 비용 300만원을 추가 절감할 수 있었습니다. 처음 하는 투자이다 보니 정말 많이 미숙했고 부족했지만 결국 처음부터 끝까지 이 계약을 해낼 수 있었던 것은 무엇보다 사장님 도움이 정말 컸다는 것을 부인할 수 없는 사실이었습니다.

4월15일 저녁 상호간의 특약을 최종 확인한 후 가계약금이 매도인 측에 송금되었습니다. 그리고 그 주 토요일인 4월19일 계약서가 작성되었습니다. 가계약금 입금 후 계약서 작성 시까지 중도금 때문에 다시 한번 실랑이가 있었습니다. 저는 가계약금을 입금하고 나서 계약서 작성 전 사장님께서 중도금이야기를 꺼낼 때까지 중도금을 단 한 번도 생각해본 적이 없었습니다. 무엇보다 가계약금 입금 전 사장님과 특약 협의 시 중도금에 관한 이야기가 일절 없었습니다. 그래서 저는 중도금을 해야 할 의무가 없다고 생각했습니다. 그래서 사장님께 중도금을 꼭 해야 하는지를 물어봤고, 이에 관해 검색을 해보았습니다. 그 결과 계약의 해제는 중도금의 지급전까지 계약금의 배액을 반환하고 가능한 것이었고 중도금을 지급하고 나서는 계약을 해제할 수 없기 때문에 계약의 확정성 측면에서 제게 안정적인 부분이 있다는 것을 알게 됐습니다. 그런데 매매대금이 작지 않았기 때문에 계약금이 적지 않았고 그래서 매도인이 계약을 해제할 가능성이 작다고 생각했습니다. 그리고 특약 협의 시 중도금 얘기가 일절 없었기 때문에 이 상황에서 제가 불리한 것이 전혀 없다고 판단했습니다. 그리고 솔직히 중도금을 하고 싶지 않았습니다. 중도금을 내기 위해서는 연금담보대출을 추가로 실행했어야 하는데 이자비용이 크진 않았지만 모든 것이 비용이었고 저는 불필요한 상황에서 제게 이익이 되지 않은 행동을 하고 싶지 않았습니다. 하지만 앞서 살펴 본 계약의 안정성 측면을 고려하여 고민 끝에 1천만원의 중도금을 제시했지만, 매도인은 5천만원의 중도금을 요구했습니다. 연금담도대출의 금리는 5.2%였기 때문에 1천만원 대출 실행 시 1달 이자비용은 4.33만원 정도였습니다. 금액이 많던 적던 저는 불필요한 대출을 실행하고 비용을 지출하고 싶지 않았습니다. 연금담보대출의 경우 DSR에 포함되는지 여부는 대출을 실행하는 금융기관의 판단에 따라서 결정될 문제라고 확인했고, 추가대출을 실행할 경우 잔금 시 실행할 주택담보대출 금리에 어떻게 영향을 미칠지 알 수 없기 때문에 저는 불필요할 행동을 하고 싶지 않았습니다. 그런데 사장님께서는 중도금을 2천만원까지만 해주면 안되겠느냐며 그렇게만 하면 본인께서 최대한 매도인을 설득하겠다고 제게 부탁을 하셨습니다. 저는 그 말을 듣고 아무것도 받지 않고 상대방이 원하는 것을 그냥 줄 수 없다는 생각에 매도인께서 매수가를 100만원 추가 조정해 주시면 중도금을 2천만원으로 상향해 주겠다고 사장님께 말씀을 전달 드렸습니다. 사장님은 더 이상 매수가의 조정은 불가능하다며 그럼 자기가 다시 한번 매도인께 잘 말씀드려 보겠다고 하셨습니다. 저는 미안한 감정이 들어 사장님께서 체크해 주신 덕분에 이번년도에 세이브한 재산세가 얼마인지 계산해 보았는데, 그 금액의 거의 100만원에 가까운 것을 확인했습니다. 미숙한 저와 함께 하시면서 온갖 고생을 다 하시면서도 수수료 200만원을 깎아 주시고 또 재산세 100만원도 절감시켜 주신 사장님의 스트레스를 덜어드리기 위해 더 이상의 실갱이 없이 중도금 2천만원을 컨펌드렸습니다. 그렇게 중도금 이슈도 마무리되고 4월19일 추가 이슈 없이 계약을 완료할 수 있었습니다.

생각더하기: 가계약금 입금전 특약 조율 시 복사 붙여넣기 이슈로 특약 뒷 조항이 잘리는 이슈가 있었고 나는 끝까지 모든 특약 조항이 문제 없이 전달된 사실을 사장님으로부터 확인했고 최종 확답을 받았다. 그리고 가계약금 입금 후 사장님께서 양 계약당사자들에게 가계약금이 입금된 내용을 보내주신 문자 내용에 배액배상 내용이 별도 포함되어 있는 것까지 확인을 했었다. 그리고 나서 긴장이 바로 풀리며 그 문자 내용까지 세세하게 확인을 하지 않았다. 가계약금을 송금한 후 이제 끝났다 라는 너무 빨리 만족감에 빠져 버렸다. 그런데 중도금 이슈가 생기며 계약이 해제될 수도 있다는 생각에 다시 마지막에 사장님께서 가계약금 입금 후 발송하셨던 문자내용을 보았는데, 그렇게 확인을 했음에도 불구하고 마지막에 수신된 문자메시지 내용이 다음과 같이 작성된 사실을 뒤늦게 확인했다.

“계약금중 일부 입금후 매도인 해제시에는 입금액의 배액을 상환하고 매수인이 해제시에는 입금한 금액을 포기하기로 합니다.”

그렇다. 나는 가계약금 입금을 완료한 후 사장님께서 주신 메시지 내용에 배액배상내용이 포함되어 있는 것은 확인했지만 마지막에 배액배상이 되는 기준이 계약금액으로 정확하게 박혀 있는지 다시 체크를 하지 않았다. 그렇게 강조를 하고 본인께서도 알겠다고 헀는데 설마 조항이 빠지면 빠졌지 기준에서 미스가 날 것이라고는 상상조차 하지 못했다. 가계약금 입금 후 긴장이 풀리고 성급하게 만족감에 빠져 마지막까지 중요한 내용이 담긴 조항을 꼼꼼히 체크하지 못했다. 다행히 큰 문제없이 중도금 이슈가 해결되고 계약 체결까지 완료됐지만 나는 중도금 이슈가 붉어질 당시 이러한 메시지 내용을 다시 확인하고 허탈한 웃음밖에 나오질 않았다. 와 진짜 이렇게 되네 라는 생각과 함께 정말 끝까지 정신 바짝 차려야겠다 라는 생각을 하게 됐다. 끝날 때까지 끝난 것이 아니다. 모든 상황이 종료될 때까지 긴장감을 놓아서는 안된다. 가계약금 입금은 계약의 완료를 의미하는 것이 아닌데 너무 성급하게 샴페인을 들었다. 이날의 실수를 반드시 새기고 같은 실수가 반복되지 않도록 철저하게 내 자신에게 숙지시키고 기억해야겠다. 내 일은 내가 책임진다. 내가 CEO다.