[그린쑤] KB 시계열로 시장흐름 비교해보기 : 2018년 vs 2025년

안녕하세요.

행복을 그리는 투자자

그린쑤입니다.

최근 인턴 튜터님께서

"KB 시계열 데이터를 통해

시장 흐름을 생각해보라"는

과제를 주셨습니다.

과제를 작성하면서

각 시기마다 어떤 지역이 먼저 올랐는지

가격이 어떻게 퍼져나갔는지

규제 이후 시장이 어떻게 반응했는지

등을 생각해보았습니다.

그 과정에서 느낀 점들을
기록으로 남기면 좋겠다는 생각이 들어
이 글을 작성하게 되었습니다.

저의 생각이 조금은 부족할 수 있지만,
시장 흐름을 볼 때 하나의 참고자료로 봐주시면 감사하겠습니다

2025년과 비슷한 시기는 언제일까?

현재의 부동산 시장은 2018년 하반기 시장과 비슷합니다.

[2018년]

2017년 강남 재건축 중심으로 가격이 급등하면서, 

2018년 상반기에는  전국적으로 상승세가 확산되었습니다.

하지만 9·13 부동산 대책 이후 하반기부터 시장이 안정세로 전환되었죠.

즉, 상승세가 꺾이기 시작한 초기 조정기로 볼 수 있습니다.

[2025년]

2025년 현재 수도권은 

서울은 상급지(강남3구,용산,성동 등) 중심으로,

경기는 남부권(용인,성남,수원,안양,광명 등) 중심으로 움직이고 있습니다.

즉, 전체적인 상승장이 아니라,

입지와 수요에 따라 온도차가 뚜렷한 

‘선별적 반등기’라 할 수 있습니다.

또한, 2025년 역시

정부가 대출 규제 등 부동산 시장 통제 의지를 보이고 있어,
이 점에서 2018년의 규제 정책과 매우 유사합니다.

KB 시계열 흐름으로 보는 #2018년 부동산 시장

#1분기 (1~3월)

1분기 평균 상승률은 서울이 경기보다 압도적으로 높았습니다.

이 시기에 서울은 강남3구(강남,서초,송파), 성동구 등 

강남권과 한강변 지역 중심으로 상승했습니다.

경기는 분당구와 과천시가 높은 상승률을 나타냈지만,

전반적으로 경기 지역의 상승폭은 서울에 크게 못 미쳤습니다.

→ 전반적으로 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 강세였습니다.

#2분기 (4~6월)

2분기는 1분기 대비 상승세가 둔화되었습니다.

재건축 안전진단 강화, DSR 도입 등으로 관망세가 유지되면서,

강남 외 지역은 소폭 상승을 유지했습니다.

#3분기 (7~9월)

3분기는 2018년 부동산 시장의 급등기였습니다.

9.13 부동산 대책이 나오기 직전 최대 정점으로,

패닉바잉이 확산되었습니다.

#4분기 (10~12월)

9.13 부동산 대책 이후, 급격한 안정세로 전환되었습니다.

대출과 세제 규제로 거래가 급감하면서

가격이 안정화되었습니다.

즉, 2018년은 상반기 급등 → 하반기 안정의 

“단기 과열 후, 급속 안정” 시장이었습니다.

2018년의 특징을 정리하면,

1. 서울 상승 패턴 : 강남 3구 선도 → 마포,용산,영등포,동작으로 확산 → 3분기 전역 확산 → 4분기 조정 (9.13 대책)
2. 경기 상승 패턴 : 분당,과천 독주 → 3분기 광명,수원,용인 등으로 확산 → 9월 분당 정점 → 10월 이후 용인 (특히 기흥,수지)로 상승세 이동
3. 서울이 항상 먼저 움직이고, 경기가 1~2개월 후행하는 패턴
4. 연간 상승률은 서울이 높았지만, 급등기(3분기)에는 경기의 상승률 증가폭이 더 컸음

KB 시계열 흐름으로 보는 #2025년 현재 부동산 시장

#1분기(1~3월)

거래량 최저 수준으로,

서울 경기 모두 보합~약세, 

외곽은 하락 지속되는 시장이었습니다.

#2분기(4~6월)

서울은 강남3구,용산 중심의 반등,

경기는 용인,성남,수원,화성에서 회복세가 시작되었습니다.

#3분기(7~9월)

서울 핵심지와 경기 남부권이 상승하고,

경기 북부와 외곽은 여전히 약세에 있었습니다.

양극화가 점차 심화되는 시장이었습니다.

즉, 2025년은 하락기 이후의 회복 초기 시장으로,

상승 확산보다는 입지/급지별 온도차 (양극화)가 뚜렷한 시장이었습니다.

2025년 시장의 특징을 정리하면,

1. 서울 상승 패턴 : 강남3구, 용산, 성동 중심으로 회복 → 마포, 양천, 동작으로 확산 → 3분기에 강서, 영등포 등까지 반등 → ?
2. 경기 상승 패턴 : 분당,과천,성남,용인 중심 → 수원,화성,안양,광명으로 확산 → 수도권 남부(용인,화성,수원)에서 상승세 본격화 → ?
3. 여전히 서울이 선행, 경기 후행 패턴을 유지
4. 다만, 2018년처럼 폭등이 아닌 점진적 회복으로, 거래 회복이 되면서 가격이 뒤따르는 구조
5. 금리 부담으로 상승세는 제한적이지만, 입지별/급지별 양극화 심화

2018년 vs 2025년 시장 흐름 비교

#공통점

1. 서울이 항상 선행, 경기가 후행
2. 수도권 중심의 흐름 : 수도권이 시장 방향을 결정
3. 지역별 온도차 존재 : 핵심지는 상승하고, 외곽은 정체

#차이점

1. 2018년 시장은 단기 급등했다가, 9.13 대책의 규제 충격으로 급락

   투자 수요 비중이 높았으며, 다주택자 매수가 활발했습니다.

2. 2025년 시장은 거래량 저점에서 점진적 회복을 한 시장으로,

   실수요 중심이었으며 투자 수요는 위축되었습니다.

4분기에는 시장이 어떻게 될까요?

시장은 언제나 예측보다 대응의 영역이라고 생각합니다.

최근 규제 지역 매임을 다니면서 든 생각은

지금의 시장은 철저히 실수요자 중심으로 

움직이고 있다는 것입니다.

매도인은 가격 상승에 대한 기대감으로 

매물을 다시 넣거나 호가를 높이고,

매수인은 추가 규제와 가격 상승에 대한 불안감으로

호가가 올랐음에도 ‘패닉바잉’을 하는 

흐름으로 가고 있습니다.

하지만 앞으로의 시장은 아무도 단정할 수 없습니다.

그렇기에 우리는 예측보다 대응,
즉, 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 확신할 수 있는 선택

을 해야 한다고 생각합니다.

그 동안 운이 좋게도

가격이 전반적으로 낮았던 시장에서

공부를 해왔기에

지금의 시장 상황이 당황스러울 수도 있지만,

이 시기야말로 

시장을 깊이 공부하고 투자자로서 자신을 단단히 다지는 시간이 

될 거라고 확신합니다.

“시장은 언제나 변하지만, 공부하는 태도는 흔들리지 않는다.”

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)