수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은
딩동댕2입니다~
날씨가 많이 춥습니다.
환절기 건강 조심하시길 바랍니다 :)
요즘 가장 핫한 주제죠.
10.15 부동산 대책 이후
집값이 어떻게 될지
많이 고민되실 것 같습니다.
아마 투자하시는 분들은
기회를 놓쳤다
이제 투자 못하겠네
하며 아쉬워하는 분들도 많으실텐데요.
하지만 여전히 기회는 남아있다고 생각합니다.
10.15 부동산 대책 이후 최고의 투자처는?
특히 수도권 투자처를 알아보고 계신 분들은
비규제 지역 위주로 알아보고 계실텐데요.
비규제 지역 중 투자 하기에
가장 입지가 좋은 지역은
어디라고 생각하시나요?
저는 구리가 그중 하나라고 생각합니다.
경기도 구리시는
서울에 인접해있고
강남, 잠실로 빠르게 이동가능한
지하철 8호선 노선을 갖고 있어
서울 업무지구로 출퇴근하는 사람들의
수요가 있는 지역 중 하나입니다.
하지만 이번주 매물을 보러갔을 때
규제와 무색하게 부동산 호가를 올리고 있고,
'이미 좀 늦었어'
라고 말씀하시는 사장님들이 계실 정도로
뜨거운 시장 분위기를 보여주고 있습니다.
이러한 분위기에도 불구하고
가치 대비 싼 단지들이 많기 때문에
여전히 매력적인 투자처라고 생각합니다.
간과하기 쉬운 리스크
하지만 뜨거운 분위기에 휩쓸려
절대로 간과해서는 안되는
하나가 있습니다.
바로 공급에 의한 리스크입니다.
남양주 왕숙 지구에
3기신도시가 들어옵니다.
구리와 너무 멀어서 괜찮지 않나요?
라고 생각하실 수도 있지만,
규모는 약 7.5만 세대로
17.8만명이 수용 가능하고,
GTX 및 9호선 등
업무지구로 갈 수 있는 교통이 좋아지는
신축 택지가 입주하기 때문에
구축에 살고 있는 구리 주민들도
저렴하고 쾌적한 신축 수요를 위해
이사가는 수요가 있습니다.
실제로 본 매물에서도
29년 2월에 왕숙지구로 분양 받아
이사 예정인 세입자도 많았습니다.
과거에도 비슷한 입주가 있었습니다.
바로 2기신도시인 동탄신도시입니다.
16~19년도에 대거 입주한 동탄2신도시는
수도권 남부권에서 꽤나 멀리 있지만
수용하고 있는 인구는 약 29만명으로
블랙홀처럼 주변 인구를 흡수하는
강력한 신축 택지였습니다.
특히, 삼성이라는 고소득 직주 근접이라는 수요와
GTX, SRT로 전국 어디든 갈 수 있는
교통 노선까지 생기면서
멀지만 사람들이 좋아하는 곳입니다.
동탄과 거리가 멀지만,
용인시 수지구에 있는 단지들이
동탄의 대규모 입주로 인해
전세가가 크게 하락했습니다.
특히, 역세권 단지는 10% 가까이 떨어졌는데,
역세권이 아니고 선호하지 않는 단지는
20% 가까이 떨어진 단지도 있습니다.
구리에서도 남양주 왕숙이 분명히 멀지만,
대규모 입주로 인해 적지 않은
영향이 있을 것으로 생각이 됩니다.
지금 전세가 없는데 괜찮지 않나요?
물론 수도권 내의 입주물량이
압도적으로 적기 때문에
리스크가 거의 없을 수도 있습니다.
하지만 리스크는 원래 보이지 않습니다.
리스크는 예측의 영역이 아니라,
대응의 영역이기 때문에
리스크를 보수적으로 잡고
감당가능해야 합니다.
따라서 우리가 해야 하는 일은
과거 동탄 뿐만 아니라
별내, 다산 등 대규모 입주가 있었던 시기에
투자할 단지들의 역전세 리스크를 보수적으로 잡고
감당 가능한 범위 내에서 투자를 해야 합니다.
만약에 감당가능하다면,
우리가 할 수 있는 같은 투자금 범위에서
연식, 입지가 좋아 수요가 많은
단지를 할 수 있도록 노력해야 하고,
감당가능하지 않다면,
비규제 지역 중 리스크가 거의 없는
지역도 같이 투자처로 검토해볼 필요가 있습니다.
구리 뿐만 아니라
여전히 많은 지역들에서
가치 대비 저평가되어있는
투자처가 많다고 생각합니다.
일부 투자처에 너무 갇혀서 보기보단,
지금 갖고 있는 앞마당 안에서
많은 비교평가를 통해
최선의 투자를 반드시 하시길 바랍니다.
응원하겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
리스크란 자기가 뭘 하고 있는지
잘 모를 때 발생합니다.
- 워런 버핏 삶의 원칙 -
