가계약 문자 이것 놓치면 절대 안됩니다. [대흙]

안녕하세요.

대기만성 흙수저 대흙입니다.

최근 여러가지 규제로 인해

투자자에겐 어려운 환경이지만 지금 이 시간에도

누군가는 비규제지역, 광역시, 중소도시에서

가치대비 저평가된 물건을 찾고 투자를 염원하고 계실텐데요.

저의 1호기를 돌이켜보면 정말 사고처럼 우연히 다가온 것 같습니다.

응? 이거 싸네? 코칭도 통과했네?

잃지않는 투자일 것 같다.

" .... 근데 계약은 어떻게 하는거지?"

투자라는 과정은 가치대비 저평가 된 물건을 싸게 사고

보유하는 것이 본질적인 것입니다.

수능으로 보자면 국영수탐을 열심히 공부하고

문제해결능력을 기르는 것이지요.

그런데 계약과정은 OMR 카드에 마킹을 하는 행위입니다.

아무리 문제를 잘 풀고 1등급 나올 확신이 있다고 해도

"OMR카드에 마킹을 잘못하면 0점입니다."

그래서 오늘은 계약의 첫 단계인 가계약에 대해

얘기를 드려보려 합니다.

이 글을 읽어보시면 매수 이후의 과정 중 가장 중요한

'가계약'에 대해 '확실히' 알 수 있습니다.

✅ 전체적인 계약 진행 체크리스트는 아래 글을 참고해보세요.

https://weolbu.com/s/GAaZNOprAc

계약 진행 체크리스트 [대흙]

가계약도 계약입니다.

본계약의 주요 내용에 대해 합의했다면 법적 구속력이 있습니다.

우선, 가계약이라는 말은 법률용어에 별도로

존재하지 않지만 관행상 활용되고 있는 워딩입니다.

따라서, 가계약의 법적 성격과 효력을 갖기 위해선

당사자 간에 명시적인 약정이 있어야 합니다.

결국엔 계약적 효력을 갖기 위해서는

가계약을 정확하게 작성해야 한다는 이야기입니다.

대부분 부동산 사장님께서 다 챙겨주시겠지만

저희는 CEO 마인드로 항상 투자의 모든 과정을 챙겨야하기에

반드시 아래와 같은 사항을 챙겨야 합니다.

1. 목적물 (주소/호수)

2. 대금 (계약금, 중도금, 잔금)

3. 날짜 (계약일, 중도금일, 잔금일)

또한 만약 가계약이 취소가 되었을 때를 대비해 아래와 같은 사항도 필요한데요.

이 부분은 법원에서도 빈번하게 또 다양한 해석으로 다뤄지는 일이다보니 꼭 명확하게 짚고 넘어가는 부분이 필요합니다.

먼저, 이 개념을 이해하기 위해선 해약금과 위약금의 차이를 알아야 합니다.

1. 해약금

'계약금'을 포기하거나 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 권리를 유보하기 위해 지급하는 금액. 민법 제565조에 따라 특별한 약정이 없으면 계약금은 해약금으로 추정된다.

2. 위약금

계약을 위반했을 때, 손해배상액을 미리 정해 놓는 금액. 해약금과 달리, 계약서에 '위약금 약정'이 있어야 하며, 계약금과 별개의 금액이거나 계약금의 3배 등 다양한 금액으로 정할 수 있다.

여기서, 대법원 2021. 9. 15. 선고 2021다242598 판결을 보면

• “계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대해서는 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금 성질을 가지는 것으로 해석할 수 없다.

   

• 결국 가계약의 법적 구속력의 존부 여부와 범위, 수수된 가계약금이 해약금 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사 해석 문제이다. 나아가 가계약금을 위약금으로 하는 특약, 즉 위약금 계약이 있을 때에 한하여 그 가계약금은 비로소 위약금 성질도 함께 가진다”

또한 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다51109판결에서는

• “유상계약을 체결함에 있어 계약금 등 금원이 수수된 경우, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정의로서의 성질을 가질을 볼 수 있을 뿐이고, 그와 같은 특약이 없는 경우에는 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다.”

따라서 가계약금을 위약금으로 보기 위해서는 반드시 다음과 같은 명시적인 특정이 있어야 합니다.

4. 위약금 명시

다른 약정이 없는 한 매도인은 가계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 해제할수 있고, 계약체결 후 매도인 ,매수인 어느 한 쪽이 계약 불이행하는 경우는 가계약금을 위약금으로 본다.

Q. 전세 승계, 주인 전세, 근저당은요?

특약사항 놓치지 마세요!

우선 위의 내용을 정리하면 아래와 4가지가 가계약 문자에 명시되어 있는지 꼭 확인해야 합니다.

1. 목적물 (주소/호수)

2. 대금 (계약금, 중도금, 잔금)

3. 날짜 (계약일, 중도금일, 잔금일)

4. 위약금 명시

이때 추가로 세낀 물건을 승계 받는 형식의 계약 혹은 주인전세, 근저당이 남아있는 경우라면 특약사항에 반드시 아래와 같은 내용을 명시해야 합니다.

+) 전세 승계

• 기존 세입자가 전세 0억0천만원에 거주하기로 한다.

+) 주인 전세

• 매도인은 매매잔금일로부터 0년간 (기간), 전세 0억0천만원 (금액)으로 거주하기로 하며 전세계약서는 매매 잔금일에 작성하기로 한다.
• 잔금 시 전세보증금 0억 0천만원은 차감하고 지불한다.

+) 근저당 말소

• 현재 융자는 금 0억 0천만원이며, 잔금일에 상환말소 한다.
•  

정리하자면요.

유연하게 대처해야합니다.

위와 같은 사항들을 정리해서 가계약 문자를

부사님을 통해 쌍방으로 보낸 후 동의합니다.

혹은 확인했습니다라는 워딩을 서로 확인하면 마무리 됩니다.

사실 특약문자로 어떤 식으로 써야하는지는

부동산 사장님이나 인터넷을 보면 예시도 많고

자세하게 나와있는 경우가 많습니다.

다만, 여기서 어떤 것들을 반드시

확인해야하는지 파악해보는 것이 중요한데요.

계약이란 것이 사람과 사람간의 관계에서

이뤄지는 것이기 때문에 반드시 정형화된 틀을 가질 필요는 없습니다.

다만, 절대 놓쳐선 안될 것들은 무엇인지 스스로

판단하고 챙길 수 있어야 계약을 주도적으로 끌고 나갈 수 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.