비규제지역 4급지 선호생활권 역세권 아파트 2천만원 깎고 2호기 투자한 사연 [지투26기 ㄱ1세 가득한 우리 9명은 우피레인저🔥🔥 우가행]

안녕하세요. 

우리 가족의 행복을 위해.

우가행입니다.

2025년 10월은 잊을수 없을것 같습니다.

자산재배치 하기 위해

0호기를 매물을 놓았고,

매수인이 가계약금을 입금한 다음날인 

2025. 10. 15. 생각치도 못한 강력한 부동산 규제로

잠시 방황하다가 비규제 지역에서 

2호기 투자한 사연을 공유하려고 합니다.

지투하면서 지방임장과 투자처 임장을 

같이 하면서 투자 진행했구요.

이번달에만 매도 계약서, 매수 계약서, 

0호기 매수인의 전세입자 전세계약서

총 3개의 계약서를 썼네요.

2015. 10. 15. 부동산 대책

10. 15. 부동산 대책을 보니 

모두 제 앞마당이더라구요.

0호기 매도 가계약을 한 상태인데

리스트업 해 둔 물건들은 이미

호가가 많이 올라 투자할 수 없는 상태였고,

투자할 수 있는 물건이라고는

비선호생활권, 저층, 탑층이 싸지 않게 

나온 매물들 뿐이어서 

규제 후 5일안에 서울 투자를 하지 못하였습니다.

계획 수정 

서울 투자를 하지 못한 아쉬움..

하지만 계속 가만히 있을수 만은 없었습니다.

이미 규제 전날 0호기가 매도 가계약되어

진행중이었기 때문에

0호기 보다 가치 있는 물건에 

투자해야 겠다는 생각에 

슬퍼할 겨를이 없이

비규제 지역중에 

제일 가치 있다고 판단되는 

00시로 임장지를 정하였습니다.

10월은 지투를 수강중이었기 때문에

지방임장중이었습니다.

그래서 지투 끝나고 할까? 

아니면 지투 관두고 투자에 집중할까?

고민하던 중에

지방임장지도 언젠가 다시 투자 할 수도

있는 지역이라고 판단이 되어

지방임장도 열심히 하고,

투자처 임장지도 같이 해 보기로 결심하였습니다.

그래서 지방임장이 끝나면 차를 끌고 

투자처 임장지로 향하여

밤 임장하였고, 

평일에는 야간 근무 전 오전, 오후와

야간 근무 끝나고 오전부터

투자처 임장을 하였습니다

서울 투자에 대한 아쉬움과

다시 기회를 놓치면 

안된다는 생각에

회사 일도 잡히지 않았고,

차를 끌고 투자처 임장지에 

도착해야만 마음이 편했습니다.

그리고 면적이 작아

지방임장 겸해서 

같이 할 수 있었고,

13년전 2년정도 잠깐 거주하던 곳이기에

익숙하기도 했었습니다.

오랜만에 가보니 달라진 것은

B 생활권 역세권에 신축이 들어섰고,

전통시장과 유흥가 밀집지역과

A생활권의 균질한 택지, 호수공원은 그대로였습니다.

거주민 선입견이 있을수 있어

앞마당인 동료와 담당 튜터님과 

소통하였고,

매물임장하면서

A,B 생활권의 역세권 아파트의 

모든 매물을 보았습니다.

< 빼곡하게 적힌 매물의 상태, 매매가, 전세가, 우선수위>

매물임장을 해보니, “후반전 시작이구나” 라고 느꼈습니다.

생각 외로 B생활권 신축들의 매물들이

빠르게 소진되면서 세낀 물건들이 거의 없었고,

오히려 A생활권 구축이 세낀 물건이 더 많았습니다.

저는 A 생활권을 우선순위로 두었기 때문에

조금 여유를 가졌지만 

곧 여기도 분위기가 오겠구나 라고 생각이 들면서

빠르게 수첩에 적어둔 단지들의 

우선순위를 매겼고,

B생활권 신축에서 싼 매물도 같이 

우선순위에 포함시키고

1순위 매물부터 협상에 들어갔습니다.

1순위 매물은 당연히 급매였습니다.

A생활권 역세권 비로얄동 중층 물건으로,

전고 대비 -16% 빠진 

싼 매물이었습니다.

기본 매물이었는데

올수리해도 싼 매력적인 

가격이었기 때문에

1순위로 정했는데요.

단점이 월세 매물이었습니다.

가행 : 사장님, 이 물건 보증금하고 만기가 언제에요?

부사님 : 2월 말이야. 보증금은 2억에 껴있어.

가행 : 세입자분은 2월말에 확실히 나가는건가요? 

부사님 : 응, 나가기로 했어

가행 :저 이거 하고 싶은데 어떻게 안될까요?

부사님 : 월세입자 내보내고 전세로 맞추자고 

집주인한테 말해볼께

가행 : 집주인은 왜 싸게 내놓는거에요?

부사님 : 과천에 실거주로 이사가고 싶대. 

근데 너무 고지식해.

월세라 투자금이 많이 들어서

매도가 안되는데

전세로 맞추고 잔금치자고 해도

말이 안통해. 저번달에도 투자하시는분이

오셨는데 못하고 그냥 갔어.

이번에 내가 한번 더 이야기 해 볼께.

사장님과 매도인이 전화통화를 한 후

매도인은 잔금을 빨리 해줬으면 했고,

저는 세입자가 나간 후 올수리하고

4월말까지 세입자를 구해줄 것을 요청했지만

부사님은 부담된다고 하시면서 6월말까지 

맞춰보겠다고 하였습니다.

부사님의 전세 의지도 부족하였고,

그 사이 실거주 하겠다는 분이 오시면서

경쟁에서 밀리는 분위기였습니다.

매도인은 잔금을 빨리 하길 원하셨고,

부사님은 전세를 빨리 맞출 의지가 없으셔서

매도인이 내일 오후에 연락을 다시 준다고 하였지만

저는 마냥 기다릴 수 없었습니다.

2순위 물건도 이미 대기자가 

있었기 때문에

내일까지 기다리다간

둘다 놓칠것 같았습니다.

2순위 물건은 한강이 보이는

로얄동 주인전세 물건인데

전고대비 -7% 빠진 가격이고

올수리가 되어 있어 

인테리어 비용이 들지 않았습니다.

그런데 2순위 물건은 

저에게 집을 보여주셨던

부사님의 단독 물건이었기 때문에

다른 부동산에서 모시고 온 다른 투자자보다

저에게 우선권을 주셨습니다.

부사님 : 지금 어떻게 되 가?

가행 : 이야기 중에 있어요. 

사장님 그 물건 등기부등본 좀 미리 확인할 수 있나요?

부사님 : 응, 내가 떼어 놀게. 앞전에 집 봤던 사람들이

매수한다고 하네. 근데 자네가 우선이야.  

지금 어떤 물건 보고 있어?

가행 : 사장님 솔직히 이야기 할께요.

그 싸게 나온 월세낀 물건 보고 있는데

실거주 하시겠다는 분이  오셨고,

매도자분은 내일 오후에 다시 연락준다는데

경쟁에서 밀릴것 같아요.

여기서 이야기가 끝나면 매수할건지, 

바로 알려드릴께요.

부사님 : 알았어. 사무실에서 기다릴께.

2순위 물건은 로얄동에 그만한 가격이 

없었기 때문에

아마 다른 투자자들도 분명 싸다고 생각이

들어 줄을 서고 있었고,

사장님은 단독물건이기 때문에

저에게 우선권을 주겠다는 것이었습니다.

아내랑 상의한 후 1순위 물건은 진짜 싸지만

실거주 하겠다는 분이 계시고

부사님도 전세를 빨리 맞출 의지가 없어보여

2순위로 넘어갔습니다.

그리고 아내랑 2순위 물건을 

다시 한번 보고,

역세권, 로얄동이고 

이정도 가격이면 싼 가격이다

라는 것을 아내에게 설명하였습니다.

아내도 괜찮다고 하여

협상에 들어갔습니다.

협상

2순위 물건은 한달전에 놓은 물건으로

아직 매도가 되지 않은 상태이고,

매도자가 세금문제로 내놓은 물건이지만

급하지 않아 한군데에만 매물을 

놓은것이었습니다.

그리고 등기부등본 확인하였더니

2014년에 매수를 하여 충분한 수익을

얻었기 때문에 

깎는 시장은 아니지만

깎일수도 있겠다 라고 생각이 들어

조심스럽게 사장님께 여쭤보았습니다.

그리고 이물건이 협상이 안되더라도

이미 싼 가격이었고,

3순위 물건도 싼 가격으로

대기하고 있었기 때문에

협상을 진행할 수 있었습니다.

가행 : 사장님, 혹시 가격조정 가능한가요

사장님 : 가격조정 해 볼께. 얼마?

가행 : 3천만원요.

사장님 : 알았어. 전화통화하고 올게.

사장님이 전화통화 하신 후,

사장님 : 3천만원은 안돼. 2천만원 네고 하고

전세금 올려서 계약하기로 했어.

가행 : 좋습니다. 계약할께요.

그렇게 2호기를 만나게 되었습니다.

역세권 로얄동 물건을 전고 대비 -9%

싼 가격으로 사게 되었고,

가계약금을 보낸 후 

부동산을 나오면서 

그제서야 배고픔이 밀려오더라구요.

긴장이 풀리면서

안도의 한숨을 쉬면서

부동산 옆에 편의점에서

삼각김밥에 라면을 허겁지겁

먹었네요..

0호기 보다 훨씬 더 가치가 있는

아파트를 투자할 수 있게 되어

정말 다행이라고 생각이 듭니다.

10월은 지투, 투자처 임장까지  

매도 계약, 매수 계약, 

0호기 매수자 전세입자 계약까지

해피 엔딩으로 끝나서 

정말 다행입니다.

그리고 주인전세 물건을

깎고 전세금을 올리면서

투자금도 줄어

3호기도 진행할 수 있을것 같습니다.

얼마전 본 계약을 하고 왔는데요.

흐름이 늦었던 A단지도 

중층은 전고가격을 부르기 시작하였고,

제가 투자한 물건보다 싼

물건이 없어

타이밍도 좋았네요..

그리고 2027년 말쯤에

공급이 예정되어 있고,

인근 도시에도 2027, 2028년에

과공급이 있어

전세기간도 3년으로 늘려서

리스크 관리도 하였습니다.

1호기때는 엉겹결에 투자를 하였지만

운으로 투자하였다고 생각이 들어서

저환수원리를 꼭 적용해서

투자하겠다고 마음을 먹었습니다.

1호기 후기에도 다음에는 

저환수원리 꼭 적용해서

투자하겠다고 하였는데

제 자신과 약속을 지킨것 같아 

뿌듯합니다.

저 5일장때 서울 가다가 차 돌린거 잘한거죠?

2호기 하면서 느낀점

2호기까지 실전투자 하면서 

느낀점이 있다면

세가지 였습니다.

첫째, 유연성

스포츠에서 게임에 이기려면 

상대를 알고 이기는 전략이 

두개, 세개 이상 있어야 승리할 수 있습니다.

요즘 한국시리즈를 보더라도

알수 있죠.

주자가 나가면 

감독은 일단 발이 빠른 주자로 

교체 지시를 하고,

투수가 변화구를 잘 던지는 투수라면

이에 맞게 변화구를 잘 치는 타자로 

교체하여 어떻게든 승률에 가깝게

이기는 전략으로 바꾸면서 

유연성 있게 게임을 진행하는데요.

투자도 마찬가지라고 봅니다.

정부의 규제에 가만히 있을수만은 없습니다.

비규제 지역 안에서

할 수 있는 가장 좋은 전략을 짜고,

계획을 수정해서 좋은 투자를 

할 수 있도록 해야겠다는 생각이 들었습니다.

비단 이번만이 아니라,

앞으로 투자생활을 하면서 이런 규제가

또 있을수 있겠구나 라고 생각이 들었습니다.

그래서 투자자는 유연해야 하는구나.. 라구요.

부동산 규제가 나왔는데 어떻게 하지?

가 아니라,

비규제 지역에서 좋은 물건을 찾아보자.

매물임장 했는데 세낀 물건이 빨리 빠지는구나..

임장지를 늘리는것보다 여기서

가치있고 싼 물건들을 찾아보자..  

수학의 정석처럼 답이 있는 것이 아니고

매번 매순간

전략을 수정해서 유연해져야

좋은 투자할 수 있을것 같습니다.

그리고 두번째 느낀점은,

협상이 안되는 시장이지만

물건의 상태, 매도자의 사연을 

확인하고,

협상이 가능하다는 것 입니다.

2호기 협상이 가능했던 이유는,

저평가 물건을 

찾아 리스트업 할 수 있었고,

협상이 안되더라도 싼 물건이 

대기 하고 있었기에

자신감을 가지고 협상할 수 있었고,

매도자의 세금문제, 

2014년에 매수하였기에

충분한 수익이 있어

협상이 가능하다고 판단되었습니다.

마지막, 전임과 매임의 중요성

제가 이렇게 협상을 할 수 있었던 이유는

바로 전임과 매임입니다.

이미 강의로 가치있고 저평가된 물건을 

찾는법을 배우고,

앞마당을 늘리면서 전임과 매임을 통해

매도자, 세입자의 상황을 연습하여

익숙해져 있었기에

실전투자에서 자연스럽게 협상할 수

있었습니다.

어떤 일을 잘 하기 위해서는 

익숙해지는 단계가 필요한데요.

우리가 앞마당을 임장하면서

하는 전임과 매임이 익숙해지는 단계로 

가는 과정이라고 보시면 됩니다.

그래서 혹시라도 전임과 매임을 꼭 해야 한다고 

생각이 드신다면

나중에 몇배로 보상받게 되는 일이고,

그만큼 가치있는 일이라고 말씀드리고 싶습니다.

월부 투자방식은 효율성을 바라지 않고,

정말 많은 양의 인풋을 하는데요.

모두 빠짐없이 실전투자에서 필요한 요소들이었습니다.

10. 15. 부동산 규제가 되어 

앞마당이 모두 묶여

지난 1년간의 시간들이 의미가 없다고 

생각이 들었지만

의미 없는 시간이 아니었습니다.

새로운 투자처 임장지에서

가치있고, 저평가 단지를 고르는 것은

공통된 것이었고,

저의 몸에 익숙하게 베어 있었기에 

투자처 임장지에서 확신을 가지고 

우선순위를 매겨

투자까지 이어질수 있었습니다.

감사한 마음

월부라는 좋은 환경을 만들어주신 

너바나님과

강의해주시는 멘토님, 튜터님들께

너무 감사하다는 말씀 전하고 싶고요.

이번에 지투하면서 0호기 매도, 2호기 매수

하면서 많은 도움을 주신 우피레 튜터님 감사합니다.

그리고 00시 앞마당 분임, 단임 루트

제공해 주신 시간님 감사합니다.

그리고 이번 지투 우피레인저 여러분의 

밝은 텐션때문에 한달 즐겁게 임장 할 수 있었습니다.

우리레인저 여러분께

아 진짜 감사하다는 말씀 전하고 싶습니다

겨울이 오고 있습니다.

감기 걸리지 않게 조심하시구요.

두서 없이 너무 길게 쓴 것 같은데

다 읽어 주셔서 감사합니다.

내일도 안전 임장 하시구요.

항상 건강하세요.

[나눔글]

✔1호기 후기

(https://weolbu.com/s/Hut4qUdexS)

✔규제 이후 서울투자 실패담

(https://weolbu.com/s/HuvTTdbf4c)

✔0호기 매도 후기

(https://weolbu.com/s/IBVvra1Uw4)