안녕하세요.
전세빼기를 잘하고 싶어 고민이 많아 잠이 오질 않아, BM 글을 정리하다가 더 디테일하게 알고 싶거나 헷갈린 부분들을 정리해 올립니다.
1호기라 질문이 조금 초보스러울 수 있지만, 이해 부탁드립니다 🙏
현재 상황
- 지난주에 매도인과 매수계약 완료
- 이번 주 금요일부터 다른 부동산에 전세로 내놓을 예정
- 조건부 전세대출 가능한 은행 확인 완료 (단, 내년 1월 이후 막힐 수 있다고 들음)
- 이번 달 말~12월 초 전세입자 계약 목표
질문 1. BM을 하려고 보니 200군데 부동산에 돌리라고 해서, 200군데 돌릴 려고 보니 아무래도 집 방문자들이 너무 많아져서 거주 중인 매도인(워킹맘)이 불편해할 수도 있을 것 같습니다.
매도인에게 양해는 구할 예정이지만, 제가 중간에서 방문 일정을 취합하고 매도인과 조율하면 너무 번거로울까요?
아니면 부동산에서 매도인과 직접 조율하도록 두는 게 나을까요?
또 실제로 200군데 뿌리면 방문 문의가 많이 오는 편인가요?
질문 2. 전세계약 시 특약 설정은 제가 전세입자와 직접 하는 게 맞나요?
전세계약 당일에는 제가 직접 계약 자리에 참석해도 괜찮을까요?
질문 3. 전세계약 후 계약금 받고(매도인이) → 세입자 대출 신청 순으로 진행되는 걸로 알고 있는데요,
만약 대출이 불가 판정되면 세입자는 계약금을 잃게 되는 걸까요?
계약 전에 전세입자가 제가 알아둔 은행에 미리 가능 여부를 확인하고 진행하는 게 안전할까요?
질문 4. 전세대출이 승인된 후 **대출금 실행일(실제 송금일)**은 심사 승인 후 며칠 안에 정해야 하는지, 또 얼마나 미룰 수 있는지 궁금합니다. (매도인 이사 날짜 조율을 위해 궁금합니다)
제가 알아본 바로는 HUG 기준으로 승인 후 30일 이내 실행 가능이라고 들었고, 실무에서는 보통 승인 후 일주일 안에 실행한다고 들었습니다. 혹시 실제로 은행에서 실행일 결정 기한이 5일 정도로 제한되는 경우가 있을까요?
질문 5. 현재 단지 전세 매물 중 가장 낮은 가격으로 광고 중입니다.
매수한 부동산 부사님께는 “네고 원하면 500만 원까지는 가능”하다고 말씀드린 상태인데요,
그래도 전세가가 안 나가면 가격을 얼마 정도 지켜보고 내려야 할지 타이밍이 궁금합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
전세빼기 경험 있으신 선배님들의 실무 조언과 타이밍 팁 부탁드립니다
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댓글
BEST | 안녕하세요 율리님 1호기 축하드립니다 :) 뭐든 걸리는 부분이 있다면 이렇게 질문 하시는게 좋습니다 ㅎㅎ 위에 듀크뱅크님이 답변을 잘 해주셨네요!! 추가적인 부분만 답변 남겨보겠습니다~ 1) 200군데를 다 뿌리기로 마음 먹으셨다면 뿌린 후 추가로 하셔야할 행동이 있습니다~ 뿌리고 나서 해당 부동산들의 피드백 확인 (전세관련 진행사항 잘 파악하고 알려 주시는지) 및 전세입자 버전으로 전화 했을 때 브리핑을 잘 해주시는지 (단점보다는 장점 먼저, 적극적으로 내 물건 어필 해주시는지) 등을 확인 하여, 실제로 내 물건을 잘 브리핑 해주고 적극적으로 전세 빼줄 부동산만 남기는 것이 더 효율적입니다 :) 2) 전세 설정은 율리님이 부사님과 1차로 협의 하시고, 세입자분과 부사님이 2차 협의, 그리고 마지막으로 율리님이 마지막 확인 해서 결정 하시면 된답니다. 또한 미리 부사님과 이야기 하셔서 직접 계약 자리에 참석 하시는 것이 좋아요~ (약속 시간보다 미리 가서 계약서에 특약이 잘 들어가 있는지 확인 & 최종 집 상태 확인) 3) 듀크뱅크님 말씀 주신대로 보시면 될 것 같습니다 :) 4) 은행별로 상이한 부분이기 때문에, 조건부 전세대출 가능하다고 확인한 은행에 문의 해보시는 것이 정확합니다~ 5) 우선 얼마까지 내릴 수 있는지 정해 두시는것이 중요하구요. 현재는 적극적으로 전세 빼주실 사장님을 잘 찾으시는 것이 더 중요하게 보입니다. 그리고 집 보러 오는 분이 있는지 몇명인지 계약을 안한다면 어떤 부분이 부족한지 등을 수시로 파악 하시고 이부분을 수정해서 1등 물건으로 만드는 것이 중요합니다. 또한 이 집을 계약할 마음은 있는데 고민인 분이 계시다면 그 분이 필요로 하는 부분을 해주시는 편이 좋습니다. 예를 들면 율리님이 알아본 은행 보다 하고싶은 은행이 있어 고민인 경우 (보통 이율 때문이죠) 원하는 은행과의 이자 차액을 일부 부담 해드리는 등으로 원하는 조건을 만들어 드려서 어떻게든 세입자 분을 잡는 것도 방법이 될 수 있다고 생각 합니다. 아무쪼록 투자 잘 마무리 하시길 응원 드립니다!
안녕하세요. 율리장님, 1호기 매수를 진심으로 축하드립니다. 1번과 관련하여 매수 계약서 특약 사항에 '매도인이 전세입자 구하는 과정에 적극 협조한다.'와 같은 문구가 들어가 있었으면 매도인이 조금 더 불편함을 감수하실 수 있을 것 같습니다. 그게 아니라면 저라면 제가 매도인에게 양해를 구하고 집을 보여줄 수 있는 가능한 요일과 시간에 대해 대답을 얻을 것입니다. 그리고 전세 광고를 요청할 전체 부동산에 0,0요일 00시 집 방문 가능하다는 것을 안내하겠습니다. 그 이후 되도록 부동산 통해서 매도인과 연락이 닿도록 할 것입니다. 부사님들이 혹시나 생길 수 있는 감정적인 상황에서 완충 작용을 많이 해주실 수 있기 때문입니다. 2번과 관련하여 본인이 참석하지 않더라도 부사님을 통해서 1. 전세 기간(추후 입주장을 피할 수 있는)과 2. 지금 맞춰질 세입자가 다음 새로운 세입자를 구할 때 적극 협조한다. 는 내용을 반영 해주시면 좋을 것 같습니다. 3번과 관련하여 전세 특약 사항에 '세입자의 전세대출 불가 시 전세 계약금을 반환한다'는 문구가 없으면 세입자가 돌려 받을 수 없는 구조입니다. 전세 대출이 가능한지 확인하고 계약에 들어오는 것은 세입자의 책임이기 때문입니다. 다만, 매도인의 귀책(주담대 등)으로 대출이 불가 할 경우 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 사전에 주담대 말소와 상관 없이 전세 대출이 가능한 은행(매수 아파트 근처)을 알아보시는 것이 좋겠습니다. 4번과 관련하여 저는 이런 상황을 경험하지는 못했지만 HUG 기준 30일이라면, 일반적으로 5일 이내까지 타이트하지는 않을 것 같습니다. 해당 은행의 대출상담사와 상담해보시면 좋을 것 같습니다. 5번과 관련하여 월부 커뮤니티에 전세 빼기로 검색해보시고, 관련된 글과 첨부 파일을 참고하시면 매뉴얼처럼 나와 있기 때문에 그대로 전세 빼기에 대응하시면 좋을 것 같습니다. 우선 내 물건이 단지 내와 생활권 내에서 1등이 될 수 있도록 만드는 것이 중요하고, 시간이 되시면 주변 경쟁 물건을 직접 보고 오셔서 내 물건의 상태와 가격에 대해서 기준을 가져보시는 것도 좋은 방법일 수 있습니다. 부족한 답변이지만 참고가 되셨으면 좋겠습니다. 좋은 소식 전해주시길 기대하겠습니다.^^
