11월은 운이 좋게도 지투실에 이어서 열반스쿨 실전반까지 이어서 듣게 되었는데요.
이번 1강에서는 1호기를 투자하려고 하는 지금 규제에 막히고 막막한 생각과 함께 어려움이 있어 현재 시장에 대해서 꼭 알아야 할 내용을 알려주셨는데요.
서울 수도권을 보고 있는 와중에 규제로 투자를 못하게 되었지만
강의에서는 시장상황으로 봤을 때는 지금 강도가 매우 쎈 규제가 나왔기 때문에 지금이 기회라고 하셨는데요.
비규제지역이 규제지역보다 비싼 가격에 사는 것은 조심해야 하며 싼 가격은 괜찮다는 점 꼭 기억!
(강남 1시간 이상 지역 조심하기)
규제는 기회다!!!!!
(단, 비싸게 사지 말 것 / 이 전 실거래가 정도면 괜찮은 가격으로 판단)
이것저것 따지는 것이 중요한 것이 아니라 뭐라도 하는 것이 중요하다.
규제, 공포가 진짜 좋은 기회다.
토허가는 투자를 하지 말라는 거지 실거주를 하지 말라는 것이 아님!
토허가 지역이 오르면 투자자가 이유가 아님!
매매 가격이 안오르려면 전세가격이 안올라야 한다. 반대로 전세가격이 오르면 매매가격은 오른다.
현재 부동산 시장
전세 물건 구하기 힘듦(가을 이사철) : 조건부전세대출 금지의 효과도 서서히 약해질 것
공급대책과 수요대책의 엇박자
파격적인 규제로 당분간 거래 주춤해질 것 : 이때가 기회 단, 비싸게 사지 말 것
추가 규제가 진행될 경우 그 이하 급지 분위기에 영향을 줄 수 있음
아파트 투자 기준 : 저환수원리
저평가 단지!!!
전고점 이하라면, 장기적으로 적정 수준 이하의 가격 즉, 절대적 저평가로 볼 수 있다.
절대적 저평가 번위에 들어왔다면, 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택하는 것이 유리한데, 이것이 상대적 저평가
절대적 저평가 : 전고점 이하로 내려온 가격
상대적 저평가 : 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택하는 전략
서울/경기 투자의 핵심 좋은 단지를 찾고 적정 가격에 매수하여 최대한 오래 보유하라!!!
아파트 투자 기준 : 환금성
하락장에도 매도가 되는지 생각하자 : 300세대 이하, 저층, 탑층, 주복, 사이드, 동향 등 투자 기준에 맞지 않을 때
시장이 식으면 문제는 가격이 아니라 거래 절벽
가격 흐름에서 주변 단지와 동행하지 못함
주방복합은 시장이 안좋을 때 거래가 특히 어려울 수 있다(랜드마크급 주상복합이 아닌 이상 투자로 보지 않는다.)
1,2,3 탑층은 가격이 싼게 아니라 1,2,3,탑층이라 이 가격인거다!
수익성
과거 수익률이 높았던 단지가 앞으로도 그럴지는 알 수 없으며 투자금을 줄여 수익률을 높이겠다는 접근은 현실성이 부족하다.
투자금 범위 내 가치 있는 물건을 사서 기다리는게 최선
원금보존성
최악의 경우 매매가가 23년 초반(전저점)까지 떨어질 수 있다는 가정하에 원금 보존을 판단하는게 합리적
지금 시장에서 전세가율이 크게 중요하지 않다.
전세가율로 원금보존을 따지는 시기는 대세 상승장 이후로 지금은 그런 시기가 아님
수지나 부천처럼 전세가가 높다는 건 실거주 수요가 많다는 뜻이지만 전세가 잘 받쳐주면 투자자가 진입할 수 있어 전세 물량이 늘어나 전세 가격이 하락할 여지가 있다.
리스크
6.27 대책으로 조건부 전세대출이 금지되면서 신규 세입자를 받기 어려운 상황이라 지금은 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근하는 것이 바람직
-세입자 승계가 가능하거나 주인-전세 물건 위주로 살펴본다
-월세낀 물건의 만기가 얼마 남지 않은 물건을 살펴본다.
-새로운 세입자가 필요한 경우엔 전세 대기자를 먼저 구해서 매매와 전세 계약을 동시에 진행한다.
-새로운 세입자가 필요한데 전세대기자도 없다면 반드시 매도자에게 세입자와 전세 계약을 협조 받는다.
-대출을 활용하여 투자하는 것을 지양한다.
투자를 해야하는 시점에 물건을 찾고 협상하기가 어려웠는데 놓치지 않고 뿌려놓은 앞마당에서 기회를 찾아보고
꼭 올해안에 투자를 해야겠다고 생각했음.
가격이 저렴한 물건은 전세가 낮거나 주인전세를 거부하는 분들이 있는데 새로운 세입자가 필요한 경우 전세 대기자를 먼저 구해서 매매와 전세 계약을 동시에 진행하는 방법을 참고해야겠다.
이 부분은 꼭 다시 확인해보고 프로세스를 자세히 알아봐야겠음!
