10.15 규제로 수도권 투자의 어려움으로 많은 걱정과 두려움이 있는 시기에 1주차 강의를 통해 현재 시장 진단과 앞으로의 방향성을 잘 알게 되었습니다.
본
1. 현재 수도권 시장
10.15 규제로 전월세 물량 부족 현상이 가속화 되고 재건축, 재개발 기대감도 감소하게 된다.
투자 수요가 풍선효과로 비규제 지역으로 쏠려 비규제지역을 비싼 가격에 사는 것을 조심해야 한다.
규제로 사람들이 매수를 고민할 때가 기회이다. (실거주 목적의 갈아타기 할 기회)
2. 저환수원리 디테일
저평가 : 전고점 보다 싸면 절대적 저평가이고 투자금이 비슷하면 더 좋은 단지를 선택하라 결국 가격은 가치를 찾아 간다.
환금성 : 택지로 형성된 세대수가 적은 단지는 주변 단지의 흐름을 탈 수 있다. 그러나 투자 우선순위에서는 밀릴 것 같다. 갈아타기 하기 위해서 하락장에도 매도할 수 있을 단지를 선택해야 한다. 그렇지 않고 오래 가지고 가겠다면 그것도 괜찮다.
수익성 : 전세가율이 상승하면 수익률이 좋아지겠다고 생각하지만 선호단지들은 가격의 등락이 짧아지고 있어 전세가율을 높혀 수익률을 높히기에 적합하지 않을 수 있다.
원금보존 : 지금은 전저점까지 떨어진다고 가정하에 원금 보존을 판단하는게 합리적
리스크 : 6.27 대책으로 세낀물건을 우선으로 볼 수 있으나 자금 가능하다면 잔금 이후 세입자 맞추는 것도 지금은 가능하다. 월세 낀 물건도 살펴보고 상황을 만들어 볼 수 있다.
3. 수도권 투자 사례
단지 하나에 꽂혀서 매도되었다고 흔들리지 않고 투자금에 맞는 가장 좋은 단지를 하기 위해 많은 단지를 보았다.
매물을 사기 위한 적극적인 태도가 부사님들에게 급매를 불러오는 부메랑이 되어 좋은 결과를 낼 수 있었다.
깨
- 규제로 인해 가격이 거래가 주춤하고 가격 상승이 주춤하여 나에게 투자할 수 있는 지역을 알아갈 수 있는 시간을 벌어주었다. 그래서 규제는 나에게 기회이다.
- 수도권의 선호가 높은 단지는 투자성이 더 부각되어 상승,하락 주기가 짧아졌다. 덜 선호하는 단지들의 흐름은 아직 U자 흐름을 보이는 곳이 있다. 나는 이곳에서 투자의 기회를 엿볼 수 있다고 생각한다.
- 수도권 투자는 피터린치의 말에 딱 들어 맞는 투자처라고 생각하자. "좋은 단지를 적정한 가격에 매수하고 오래 보유"
- 유디님도 매도,매수 과정에서 복기하고 우여곡절을 많이 겪는다. 당연한 것이고 자연스러운 것이다. 나에게만 힘들 일이 생기는 것이 아니고 언제나 힘들 일만 생기는 것이 아니라고 생각하자.
적(BM 포인트)
1. 매도의 과정에서 전세반환대출 활용도 생각해보자.
- 1호기 매수 시 세입자가 집을 안보여주는 등 비 협조적인 모습이 있었다. 향후에도 이런 모습을 보여줄 수 있기에 전세반환대출 또는 저승사자 부사님을 찾는 등 많은 방면의 방안을 함께 고려하자.
- 공실은 실거주 수요까지 끌어 올 수 있기 때문에 내가 원하는 타이밍에 매도되면 좋겠지만 그렇지 않다면 고려해 볼만 하다
2. 규제는 두려움의 대상이 아니다. 또 다른 기회의 순간이다.
- 규제와 완화 정책으로 시장이 움직이는 것이 아니다 시장이 움직여서 그에 따른 대응책으로 규제 또는 완화 정책이 나오는 것이다. 규제가 나왔다고 두려워 하지 말자.
- 종자돈이 적어 다음 투자는 지방으로 해야 하지만 수도권 앞마당도 게을리 하지 않고 함께 늘려 나가자.
※ 지방 중소도시-광역시-수도권 순서로 매달 앞마당 만들기
3. 이런 저런 고민하지 말고 원래 바쁜 일상이다 생각하고 그냥 하자.
- 우당탕탕 하겠지만 성장의 순간이고 이 성장통을 겪고 이겨내면 큰 그릇이 된다.
- 가격이 오르지 않는다고 조급하거나 불안해 하지 말자. 가격은 시장이 만들어 주는 것이다.
