저환수원리: 변하지 않는 원칙과 상황에 맞춘 적용
가장 인상깊었던 원칙은 ‘원금보전’이야기였다. 앞선 시장에서 보여준 u자 형태가 m자 형태로 바뀔 수 있다는 생각에 감탄했는데, 사실 그 보다도 이전에 주구장창 들어오던 전세가울 80%라는 기준이 어떻게 등장한 건지, 지금은 어떻게 적용할 건지 이야기를 해 주신 부분이 좋았다.
사실 그동안은 그 숫자가 어떻게 등장한 건지 별 의심 없이 받아들였는데, 결국 그 수치도 시장 상황에 따라 가변적으로 적용이 가능한 것이다. 시장의 가격 수준이 어디에 도달했는지를 점검 하고 상승장의 끝물일수록, 그 기준이 선명하게 떠오르는 원칙이 되겠다.
과거 시장 복기 : 상급지보다 더 버는 하급지
강의 초반에 과거 시장을 복기해 주셨다. 상급지 중심으로 먼저 상승 바람이 불어오던 2017년 폭등장에 평양까지 규제하겠다던 2018년, 잠잠하던 시장에 역전세가 일던 2019-2020년, 그러다 다시 불기둥을 뿜던 2020-2021년. 2025년인 지금은 과연 과거의 어느 시점이겠는가? 그리고 나의 임장지 가격은 어떻게 변해 있는가?
각시기 마다 항상 상급지가 하급지보다 큰 폭의 상승률을 보였던 것은 아니다. 앞서 상승장 초입에 이미 가격이 올라버린 상급지였기에, 비율로 따지자면 그 폭이 더 크기가 물리적으로 어려운 면이 있다. 반면 아직 본격적인 상승 기류를 타지 못했지만 실거주 가치가 있는 하급지에선 높은 전세가율을 보이는 단지가 생기는 데, 이후 불장을 만나면서 아주 가성비 있는 투자처 역할을 했던 것이다.
그래서 좋은 급지 먼저 가격이 날아갈 때 조급하게 추격매수하는 게 아니라, 아직 매매가가 크게 오르지 못했지만 실거주 가치가 있는 단지들을 가성비 있게 진입하기 위해 전세가율 80%, 85% 수준으로 수치적 기준이 등장한 것.
환금성 : 지방에서만 볼 게 아니다
지방에서의 환금성은 ‘팔 수 있는가’에 초점이라면, 수도권에서의 환금성은 ‘갈아타기가 가능한가?’가 아닐까 싶다. 집으로 집을 사는 시대에, 갈아타기의 기회가 생기는 건 너도나도 저렴해지는 하락장이다. 이런 하락장에서 매도가 어려운 단지는 더 좋은 자산으로 이동하는 데에 하등 도움이 안된다는 점…
환금성이 떨어지는 단지에라도 투자를 고려해 보는 시기가 오는건지는 모르겠지만,
생각해 보건데 매우매우 소액으로 진입하던가 심지어 지방에서는 플피로 투자가 가능한 단지 수준일 것이다.
이런 단지들은 취득세나 보유세 면에서 혜택도 좀 받아야 할거고, 매도 시점은 내가 갈아타기를 하겠다는 시점은 아니고 시장 정해주는 상승장에서만 팔아아 하는 단지들이다. 가만히 생각해 보면 ‘타이밍’ 투자라서 실제로 실행 가능하기는 상당히 어렵겠다는 생각이다.
댓글
검파님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
