"페이지가 너무 많아…

여기서 대체 뭘 보라는 거지?"

임장보고서 쓰면서 한 번쯤은,

이 장표를 대체 왜 쓰는 걸까? 하는

생각을 많이들 하실 겁니다.

오늘은 바로, 대표적인 물음표 장표 중 하나인

“도시 기본 계획”을 분석하는 방법에 대해

이야기 해보고자 합니다.

안녕하세요~ 

월부에서 행복한 노후 대비를 하고 있는 

채너리입니다 :)

임장보고서를 작성하다보면,

늘 “개발계획”부분에서 숨이 턱 하고 막힙니다.

일단 중요하다고 하니 시도해보려는데,

압도적인 페이지 수에

이걸 언제 다 읽지? 

여기서 어떻게 유의미한 정보를 추출하지?가

굉장히 막막하기 때문이죠.

그러나 개발계획은 체계만 잡고 있다면

30분내로 분석이 끝날 수 있습니다.

🏠 오늘 이 글을 따라 읽으신다면

• 개발계획을 체계적으로 분석하는 방법과
• 투자와 연결되는 정보를 뽑아내는 방법

2가지를 얻어가실 수 있습니다.

1. 개발 계획이 중요한 이유

개발 계획 파트는 우리가 왜 작성을 할까요?

월부인답게, 단지로 설명해보겠습니다.

여러분은 수도권하면 

대표적으로 떠오르는 호재가 무엇인가요?

저는 GTX가 가장 먼저 떠오릅니다.

지금은 규제로 함께 묶인

은평구에 있는 두 단지를 가져왔습니다.

북한산힐스7차는 나홀로 느낌이 강하지만

연신내역까지 도보 접근이 가능한 아파트이며,

반대로 북한산래미안의경우 균질성이 양호하며

언덕이 심하지 않아서 나름 선호하는 아파트입니다.

두 단지의 가격을 붙여보면 어떨까요?

2016년까지는 비슷한 흐름을 보이다가

2017년부터는 가격 차이를 벌리기 시작하더니

전고점은 1억 가까이 차이가 났습니다.

지금도 실거래가 기준으로

대략 1~2억 정도의 차이를 보여주고 있네요.

당시 기사를 찾아보니,

연신내역에 GTX와 신분당선의 호재가 붙으며

가격 상승을 견인한 것으로 보여집니다.

여기서 놀라운 사실은,

GTX 호재는 이미 2010년에도

4차 국토종합계획에 반영이 됐었다는 겁니다.

즉, 누군가는 GTX를 스쳐지나가는 호재로,

누군가는 반드시 실현될 호재로 인식했고

이는 1억의 수익 차이를 만들었습니다.

2. ZOOM OUT → IN

이렇게 실현될 호재를 미리 체크하고 선점하기 위해선

반드시 도시 기본 계획을 잘 살펴봐야 합니다.

개발 계획은 큰 단위로부터 작은 단위까지 

Zoom out → Zoom In 구조를

가져보는 것이 좋습니다.

예를 들어 이번 임장지가 동대문구라면,

전국에 대한 개발 계획을 담고 있는

국토 종합 계획을 훑어보고

그 다음에 서울 기본 계획을 훑어보는 것이죠.

둘의 개발 방향이 일치하는지,

반복되는 말은 없는지,

종합계획에서 큰 그림을 그려줬다면

그 안에서 세부적인 생활권 내 계획은 무엇인지

확인해보는 것입니다.

3. 투자와 연결될 호재

국토종합계획 하나만 해도 200페이지고,

서울 기본 계획도 200페이지 정도의 분량이 되는데

그럼 400페이지를 전부 다 읽어야 하는걸까요?

아닙니다. 우리가 파악하고자 하는 것은

투자와 연결될만한 호재입니다.

세가지만 따라 하세요.

첫째, 직장 / 둘째, 교통 / 셋째, 생활권 계획

첫째, 유의미한 직장 호재가 있는가?

대부분의 도시 개발 계획에 “벤처 산업 육성”이라는

단어가 포함되어 있을 겁니다.

이는 투자에 유의미한 호재는 아니며,

마곡, 판교 등의 개발 계획 때와 유사하게

큰 업무지구가 형성되는지를 확인해야 합니다.

동대문구를 예시로 들면 홍릉바이오 호재가 있지만

벤처 위주로 유의미한 일자리는 아닐것으로 추정되며

부천의 경우는 대장 지구 자체 일자리 개발에

SK라는 굵직한 대기업이 크게 입주 예정이라

강력한 호재로 작용할 수도 있을 것으로 추정합니다.

둘째, 교통 호재 파악하기

GTX 때도 살펴 보았듯, 교통 호재는 매우 강력합니다.

GTX 외에도 경전철 호재가 많은데

이를 도시 개발 계획에서도 언급하는지,

얼마나 자주 언급하는지를 확인하면 좋습니다.

부천을 예시로 들면 GTX에 대한 얘기도 있지만,

대장-홍대선에 대한 이야기가 주로 언급되고 있고,

뉴스로 더블체크 해보니 실제로 착공까지 빠르게

이어지고 있는 모습을 확인할 수 있습니다.

즉, 대장지구의 경우 외곽에 위치해 있지만

경전철로 2호선인 홍대역으로 환승하여

업무지구 접근성이 뛰어날 것으로 예상해보는 겁니다.

셋째, 생활권 계획 확인하기

마지막으로 생활권 별 세부 계획을 확인하면 좋습니다.

그 안에서도 자주 언급되는 곳은

지자체 내에서 개발 의지가 뛰어난 곳입니다.

대표적인 사례로는 지방에서 KTX 역세권 개발,

수도권에서는 GTX 역세권 개발 등이 있습니다.

이번에도 부천의 사례를 들면,

부천에서 자주 언급되는 곳은

GTX 거점 역이자 트리플 역세권이 될

부천종합운동장 역 인근을 개발하고자 하는 의지가 보입니다.

실제로 현장에서도 가보면 

공사중인 모습도 볼 수 있네요!

4. 마무리

호재가 본질은 아닙니다.

우리가 배워왔던 입지 요소부터 

하나씩 따져가며 가치부터 판단해야 합니다.

다만, 가치에 크게 차이가 없다면

어쩌면 여러분들의 단 30분만의 노력으로

지자체의 개발 의지를 확인하여

확실한 호재를 발굴해 내

1억의 차이를 발생 시킬 수도 있습니다.

여러분들의 임장지, 혹은 앞마당에서

떠오르는 사례는 무엇인가요?

댓글로 남겨주시면 같이 고민해보겠습니다 :)

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