#23 너무 오른 집값, 지금이라도 추가 대출받아 사야할까요? [미요미우]

안녕하세요?

여러분의 투자를 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.

서울 집값이 연일 급격히 오르고 있습니다.

한달 사이에 적게는 5천, 많게는 1-2억까지도 호가가 올랐고,

네이버 부동산에 들어가면 물건도 없을 뿐더러

물건이 올라와 있더라도 거래가 불가능한 경우도 많습니다.

내집마련을 계획하고 계셨다면

매수하고자 하는 집값이 급하게 오른 상황에서

대출을 더 받아야 하는지 고민이 되실 것 같습니다.

지금이라도 추가 대출을 받아 집을 매수해야 하는 것인지,

의사결정의 기준을 말씀드리겠습니다.

#매수를 하고자하는 목적을 정합니다

먼저 지금 집을 사고자 함이

실거주를 위한 것인지, 투자를 위한 것인지에 따라서

의사결정의 기준이 달라집니다.

1. 실거주

우리 가족이 함께 오래 거주할 집을 매수하는 것이 목적이라면

이는 실거주라고 볼 수 있습니다.

만일 실거주를 목적으로 한다면

돈을 더 벌 수 있는가보다는

실거주 만족도가 중요합니다.

2. 투자

서울과 경기도 일부 지역이

토지거래허가구역으로 묶였기 때문에

매수하여 전세를 맞추는 것은 불가능합니다.

그러나 만일 대출을 받아 매수하여

2년간 실거주 한 뒤 전세를 맞출 수 있다면

이는 투자의 한 방법으로 볼 수 있습니다.

이 경우에는 실거주 만족도보다는

얼마나 더 벌 수 있는지가 중요합니다.

#실거주자인 경우

실거주를 목적으로 매수한다면

다음 두 가지 사항을 고려해야 합니다.

첫째, 비싼 가격이라고 하더라도 매수할 수 있습니다.

돈을 더 벌 수는 없겠지만

실거주하면서 만족하며 지낼 수 있기 때문입니다.

다만 저평가 된 단지를 매수할 때보다는

돈을 덜 벌 수 있다는 것을 감수해야하고,

하락장이 올 경우 내가 산 가격보다

더 떨어질 수 있음을 감수해야 합니다.

그럼에도 10년이라는 기간을 놓고 보면

결국 아파트 가격은 우상향하기 때문에

실거주하며 이 기간을 버틸 수 있습니다.

둘째, 대출금을 감당할 수 있어야 합니다.

실거주를 목적으로 매수한다고 하더라도

영끌을 해서는 안 됩니다

아무리 좋은 물건이라고 하더라도

대출이 감당할 수 없는 수준이라면

이는 리스크가 큰 매수가 될 수 있습니다.

(물론 지금은 규제나 DSR때문에

대출이 많이 나올 수도 없는 구조이기는 하지만요.)

실거주를 위해 대출을 받는 경우

대출금의 한달 원리금이

저축액의 50%정도가 되어야 적당합니다.

예를 들어 우리 부부가 한달에 모을 수 있는 금액이 300만원이라면

원리금으로 150만원을 내는 금액이 적당한 대출금인 것이죠.

금리 4.5%룰 기준으로 3억이 적정 금액이 되겠습니다.

#투자인 경우

서울이 다 오르지 않은 상태에서 조정지역으로 묶였습니다.

전고점도 회복하지 못했는데 투자자들이 매수가 어려운 단지가 있습니다.

만일 내가 무주택자에,

2년간 실거주가 가능하다면

이런 사람들에게는 오히려 규제지역이 기회가 될 수 있습니다.

이 때 주의해야 할 점은 다음과 같습니다.

첫째, 비싼걸 사면 안 된다는 것입니다.

투자의 기본 전제는 싸게 사서 제 가격을 찾아갈 때까지 기다리는 것입니다.

좋은 걸 비싸게 사는 게 중요한게 아니라

적당히 좋으면서 싼걸 사는게 중요합니다.

투자로 바라본다면 우리 가족이

실거주가 가능한 단지들 중에서

저평가 된 단지를 잘 골라야 합니다.

둘째, 기회비용을 따져봐야 합니다.

투자를 목적으로 매수한다고 하더라도

실거주한다면 전세금을 레버리지 할 수 없기 때문에

대출을 활용하게 될텐데요.

따라서 2년간 실거주하는 동안에는

추가 투자가 어려울 수 있다는 것을 알아야 합니다.

즉, 2년간 투자하지 못한다는 기회비용이 발생하는 것이지요.

그렇기에 실거주하며 매수하는 단지가

충분히 가치 있고, 저평가 된 매력적인 물건이어야 합니다.

#매수를 고려하던 단지가 올라버린 경우

그럼 매수를 고려하던 단지의 호가가 1억이 올랐다면

대출을 1억 더 끌어서 지금이라도 매수해야 할까요?

이 때에는 내가 매수하고자하는 단지를

미리 정해놓고 의사결정하는 것이 아니라

종잣돈을 먼저 정해야 합니다.

보통은 매수를 결정할 때

집을 먼저 정해둡니다.

나는 신축에 살고싶어,

32평이었으면 좋겠어,

20평대 복도식은 싫어 계단식 아파트였으면 좋겠어 등이요.

그러나 집에서부터 의사결정을 해나가면

내가 가용할 수 있는 금액에서 벗어나

추가 대출을 계속해서 알아보게 됩니다.

가진 돈에서 5천만 더 대출 받으면,

1억만 더 대출 받으면 원하는 집을 살 수 있을 것 같으니까요.

이런 의사결정의 과정에는 감정이 들어갑니다.

원하는 단지를 정하는 것보다 선행되어야 할 것은

대출까지 받아 내가 활용할 수 있는 금액이 얼마인지 계산하는 것입니다.

그 금액은 대출 원리금이 저축액의 50% 수준이어야 하고요.

만일 추가 대출이 어려운 상황이라면

내집마련을 포기하거나 기다리는 선택을 하기보다는

바로 다음 단지로 내려가는 선택을 해야 합니다.

위상이 비슷한 지역에서 비슷한 가치를 가진 단지를 찾아본다든지,

같은 지역 내에서 선호도가 덜 한 단지를 매수하든지,

평형을 줄이든지 하는 방법으로요.

앞으로 시장이 어떤 방향으로 향할지는 아무도 알 수 없습니다.

덜 좋은 걸 매수하고 이후에 가격이 떨어지면 아쉬운 선택이지만

매수하지 않고 가격이 떨어지기를 기다렸는데

매매가가 오르면 이후에는 이 가격을 다시 못 만날 수 있습니다.

매수는 (특히 내집마련은) 할 수 있을 때 해야합니다.

이미 올라버린 단지를 추격매수해야하는지에 대해 이야기 해보았습니다.

1. 나의 매수가 실거주를 위함인지 투자를 위함인지 결정한다.

2. 단지를 먼저 고르지 말고 가용 금액을 먼저 계산한다.

3. 금액에 맞는 단지 중 가장 좋은 것을 선택하여 매수한다.

급변하는 시장 속에서 박탈감을 느끼며 마음이 어려우실 것 같습니다.

그러나 이럴 때일수록 흔들리지 않고 선택을 하는 사람들이

좋은 결과를 만들어 내는 것 같습니다.

여러분의 성공적인 매수를 응원합니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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