안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

최근 10.15 대책 이후

수도권 투자 방향성을 고민하던 분들이 자연스럽게

실거주 전략까지 함께 고민하는 모습이 보입니다.

그런데 이 과정에서

대부분이 같은 실수를 하고 있습니다.

바로, 투자할 때 쓰던 판단 기준을

그대로 들고 와서 내집마련을 하려는 것입니다.

투자에서는 문제없던 방식이

내집마련에서는 큰 리스크가 됩니다.

왜냐하면 내집마련은 투자와

구조가 완전히 다르기 때문입니다.

오늘은

투자에서 내집마련으로 관점이 바뀌는 순간

반드시 함께 바꿔야 하는 판단 기준을 정리해보겠습니다.

투자와 내집마련은 

구조가 완전히 다르다

투자에서 고민기준은 단순합니다.

“내 자본 2억으로 어떤 물건을 살 수 있는가?”

매매/전세가 6억/4억, 8억/6억 어떤 구조여도

내가 들어가는 돈은 결국 ‘2억’ 하나였기 때문입니다.

전세가가 아무리 높아도

그 부담은 임차인이 지는 구조이기 때문에

투자금 중 가장 좋은 것을 선택하는 질문이었습니다.

하지만 내집마련은 다릅니다.

전세금이 사라지면 → 그 금액을 내가 주담대로 감당

매매가가 올라갈수록 → 대출 원리금 부담 증가

투자금 뿐만 아니라 → 소득에 따른 DSR 기준 제한

즉, 투자는 투자금 중심,

내집마련은 “매매가 전체”를 내가 감당해야 하는 구조입니다.

투자에서는 고려하지 않던

내 월소득, DSR, 스트레스 DSR, 실제 원리금 부담 능력이

내집마련에서는 핵심 기준이 됩니다.

그래서 내집마련에서는

꼭 “내가 감당 가능한 금액”을 함께 계산해야 합니다.

그리고 많은 분들이 바로 이 부분에서 실수를 합니다.

‘감당 가능한 금액' 이란 ?

가장 많이 놓치시는 부분 입니다!

많은 분들이 감당 가능성을 이렇게 단순 계산합니다:

“지금 월세 150 내니까 200도 가능하겠지?”

“우리 부부 소득 합치면 9000이니까 웬만한 집은 될 듯?”

하지만 진짜 감당 가능성이란

아래 두 가지가 동시에 만족해야 합니다

① 내 삶이 버틸 수 있는 수준인가? 

→ 즉, 생활비 + 원리금이 내 소득 안에서 자연스럽게 돌아가는가?

② 은행이 보기에 가능한 가능한 수준인가? 

→ 즉, DSR 기준 안에 들어오는가?

대부분은 ②만 보고 결정합니다.

하지만 실제로는 ①에서 무너지는 경우가 훨씬 많습니다.

그래서, 내가 감당할 수 있는지 

여부를 꼭 먼저 체크해보아야 합니다

복잡하게 생각할 필요 없습니다.

실생활에서 감당가능 여부는

그냥 "월 원리금"을 보고 판단하면 됩니다.

기본 공식은 어렵지 않습니다.

현재 평균적인 기준이 되는

상환 기간 30년, 연이자 4%로 계산해보면

은행마다 상이하지만, 감을 잡는데 도움이 된다.

기본 계산

1억 대출 → 월 약 50만 원(4%, 30년 기준) 

3억 → 약 150만 

5억 → 약 250만 

7억 → 약 350만

여기서 스스로에게 물어보시면 됩니다.

이 원리금을 넣고도 생활비·저축이 무너지지 않는가? 

“버티는 수준"이 아니라 “일상 속에 자연스럽게 돌아가는 금액”인가?

이 기준을 넘기면 내집마련 이후의 삶이 흔들릴 수 있기에

꼭 지금 바로 체크해보시면 좋겠습니다!

그런데… 은행은 이 금리로 계산하지 않습니다

최근 가장 많이 놓치는 부분이

바로 스트레스 DSR입니다.

대부분 이렇게만 계산합니다.

“DSR 40% 안에 들어오나요?”

“금리 4% 기준으로 월 원리금 계산해봤어요.”

하지만 최근 은행은 저희가 계산한 금리로 평가하지 않습니다.

실제 심사 단계에서는 가상의 금리인

"스트레스 DSR"을 더해서  금리를 계산합니다.

즉, 우리는 4%로 계산하지만

은행은 6~7%로 계산하는 구조입니다.

그래서, “될 줄 알았는데 막판에 안 나오는” 일이 생깁니다.

주의: 실제 내는 이자는 올라가는 게 아닙니다.

대출 심사 계산에서만 금리를 올리는 것입니다.

마지막으로 꼭 해 보아야할 것!

10.15 대책 이후 '일괄 +3% 적용' 이라고 알고 있으시지만

실제로는 상품마다 다르게 적용이 되고 있습니다.

변동형, 혼합형, 주기형 등에 따라서

실제 적용되는 스트레스금리가 달라지며,

어떤 대출 상품을 선택하느냐에 따라서

대출 한도가 달라질 수 있습니다.

이 부분은 헷갈릴 수 있는 부분이 많기에

네이버 금융 계산기를 통해서 꼭 한번 계산해보신 후

그에 맞는 상품을 찾아보시길 추천드립니다.

"네이버 부동산 → 금융계산기 → 상품별 DSR 시뮬레이션"

투자에서는 전세가가 부담을 대신 가져갔지만

내집마련에서는 그 모든 부담이 나에게 옵니다.

그래서 고려해야할 사항이 더 늘어나게 됩니다!

“투자금 기준”에 더하여서,

“내가 감당 가능한 매매가 기준”까지

그리고 감당 가능성은

반드시 두 가지를 모두 만족해야 합니다.

① 내 소득이 버틸 수 있는 수준인지

② 은행이 인정하는 DSR 기준에 들어오는지

여기에 최근 이슈가 되고 있는

스트레스 DSR까지 체크해보며

상품에 따라 한도가 크게 달라지는 것 까지 고려해보며

비로소 “현실적인 감당가능한

실거주 전략의 범위”가 보이게 됩니다.

투자에서 실거주로 방향을 돌리는 분들이라면,

이번 내용을 꼭 체크리스트처럼 활용해보셨으면 합니다.

앞으로도 적재적소에 꼭 필요한 이야기로 찾아뵙겠습니다 🙂

감사합니다!