안녕하세요. 시크릿브라더입니다.

오늘은 부린이가 부동산 시장에 참여해서 떠나는 과정을 재미있게 풀어보려고 합니다. 대부분의 경우가 오늘 말씀드리는 케이스에 해당이 될 것 같아요.

오늘 포스팅의 목적을 요약하면 이렇습니다.

부디 시장을 떠나지 마세요.

대부분의 사람이 이런 과정을 겪으니

이를 슬기롭게 잘 헤쳐나가기만 하면 됩니다

투자는 늘 대중과 반대로 해야 합니다!

제가 왜 이런 말을 하는지

지금부터 말씀드려보겠습니다.

1. 부동산에 관심이 생긴 이유

다른 이유도 분명 있겠지만 대부분 아래 2가지 유형이 많습니다.

1-1) '배 아파' 형

평소에는 별로 관심이 없었는데 옆자리 김 과장이 혹은 친척 중 누군가가 부동산으로 돈을 벌었다고 이야기합니다. 적게는 몇 천, 많게는 몇 억을 벌었다고 합니다. 처음에는 별로 관심이 없지만 그런 사람들이 하나 둘 늘어나다 보면 '응? 뭐지? 나랑 별반 다를 것 없는 사람들인데 부동산으로 몇 억을 벌었다고?'라는 생각이 들면서 부동산에 관심이 생깁니다. 냉정히 이야기하면 19~21년에 부동산 시장에 뛰어든 대다수가 여기에 해당이 될 것입니다.

1-2) '위기의식' 형

크게 돈 벌고 싶은 생각도 없고 그냥 내가 살 수(Living) 있는 나의 보금자리가 있으면 좋겠다고 생각하는 상당수의 무주택자들이 여기에 속합니다. 보통 전월세를 살고 있다가 가격이 생각보다 많이 오르면 '이건 뭔가 잘못됐다'라고 느낍니다. 내가 벌이도 나쁘지 않고 열심히 돈을 모으고 있는데 내가 돈 모으는 속도로는 내 집을 살 수 없다는 박탈감이 들면서 위기감이 생기게 됩니다. 제가 딱 이 경우였습니다. 부동산에 큰 관심이 없지만 어떤 과정으로 1주택이 된 사람들도 여기에 해당할 수 있습니다. '내 집은 1억이 올랐는데 내가 가고 싶은 저 집은 2억이 올랐네? 와.. 이래서 부동산 공부를 해야 하는 건가' 이런 마음이 올라올 때가 있습니다. 더 좋은 부동산이 더 많이 오르는 것을 내 눈으로 봤기 때문입니다.

2. 부린이가 공부하는 방법

보통의 경우 부린이들이 부동산 시장에 참여하기 위한 공부를 어떻게 하는지 보여드리겠습니다. 실제로 많이 하는 방법이기도 한데, 제가 추천하는 방법이기도 합니다. 따라서 지금 막 시장에 뛰어든 부린이라면 아래 방법으로 공부하실 것을 추천드립니다.

2-1) 책

대부분의 전문가가 '책'의 중요성을 강조합니다.

가격은 저렴한데 저자의 노하우를 응축해놓은 요약본이라 가성비가 매우 좋기 때문입니다. 책만 보고 투자를 하기는 어렵지만 책은 가장 전통적이면서도 효과적인 방법임에는 틀림없습니다. 저도 부동산 공부 시작할 때 부동산 관련 베스트셀러, 스테디셀러부터 시작해 어느 정도 알려진 모든 책을 다 읽었던 것 같습니다.

책은 저자의 노하우를 응축한 것이기에 좋은 내용이 많고 배울 것이 정말 많습니다. 경매, 재개발, 재건축, 분양권, 경매 등 다양한 분야가 있기 때문에 각 분야의 베스트셀러와 스테디셀러를 여러 권 읽는다면 공통적으로 말하는 핵심 부분들이 보일 겁니다. 그 부분을 집중적으로 공부하면 좋습니다.

다만 책의 한계도 분명히 있습니다.

저도 2권의 책을 썼지만 책에 제 생각을 전부 다 담기에는 한계가 있습니다. 그리고 책을 쓰는 시점과 책을 읽는 시점의 시차가 존재합니다. 책을 쓸 때는 그렇게 생각했는데 시간이 지나 저자의 생각이 바뀔 수도 있습니다. 그래서 책을 고를 땐 잠깐 반짝하는 베스트셀러보다는 스테디셀러부터 읽을 것을 추천드립니다.

2-2) 유튜브

저는 유튜브 도움을 굉장히 많이 받았습니다.

유튜브에는 자극적이고 우리의 정신을 갉아먹는 콘텐츠도 많지만 좋은 콘텐츠도 정말 많습니다. 매일 출퇴근 시간과 이동시간을 활용해 유튜브를 시청하고 청취했습니다. 제가 정말 도움을 많이 받은 채널들을 쭉 나열하자면 이렇습니다

1. 월부

2. 렘군

3. 부읽남

4. 부동산사이클연구소

5. 리치고

자기계발 채널을 빼고 부동산 채널은 이 정도만 말씀드려도 좋을 것 같습니다. 이 채널들은 제가 현재까지도 애청하고 있는 채널들이니 부린이분들은 꼭 구독하셨으면 좋겠습니다.

여러 명의 영상을 찾아보시고 자신과 가장 잘 맞는다고 생각되는 사람의 영상을 과거부터 지금까지 쭉 정주행해 보시는 것도 도움이 되실 겁니다. 오히려 옛날 영상들이 더 좋은 유튜버들이 있거든요. 저도 유튜버지만 점점 더 자극적이고 대중이 좋아할 만한 콘텐츠들을 만들다 보니 제목은 자극적인데 정작 알맹이는 없는 경우가 있습니다. 과거에는 정말 자기가 말하고 싶고 도움이 되는 정보들을 이야기했었는데 조회수가 안 나오니 방향이 조금 바뀐 경우들을 많이 봤습니다. 때문에 과거 영상이라도 부동산 투자의 핵심 원리를 다루는 영상들은 강의급의 퀄리티를 가지고 있으니 찾아보실 것을 추천드립니다 (유튜브 영상인데 40분 이상 되는 것들이 퀄리티가 좋을 확률이 높습니다)

2-3) 강의

저는 부린이 시절에 부동산 강의를 듣지 않았습니다. '유튜브나 책에 다 나와있는데 굳이 강의를 들을 필요가 있나?'라는 생각이 강했던 것 같습니다. 그래서 더 빙빙 돌았고 더 시간이 오래 걸렸던 게 있는 것 같아요.

실력이 어느 정도 쌓인 후에는 강의를 많이 들었지만 꼭 강의를 들어야만 부동산 실력이 쌓인다고 생각하지는 않습니다. 다만 조금 더 빠르고 편한 길을 찾으신다면 강의를 들어보실 것을 추천드립니다.

보통 강의를 하시는 분들은 책을 썼거나 유튜브도 하고 계십니다. 책이나 유튜브를 먼저 보시고 본인의 가치관과 생각이 비슷하다고 생각되는 분의 강의를 들어보시면 좋을 것 같습니다.

강의를 선택할 때는 이런 기준들을 적용하여 강의를 선택하시면 좋을 것 같습니다.

그 사람이 그 투자법으로

정말 돈을 벌어본 사람인가?

지속적으로 말을 바꾸며

돈만 좇는 사람은 아닌지?

얼마나 많은 사람이 그 사람의 책이나 강의 등에

만족하고 좋은 후기를 남겼는가?

3. 부린이가 시장을 떠나는 과정

3-1) 실행형

저는 실행형입니다. 마음에 한 번 불이 붙으면 무섭게 타오릅니다. 마치 작은 불씨에 기름을 부은 것처럼 말이죠. 실행형 인간들은 마음의 변화가 생기면 '곧바로' 시작합니다. 이들의 장점은 행동이 빠르다는 것입니다. 생각보다 행동이 앞서는 경우도 많습니다. 그래서 바로 책을 구매하고 강의 수강신청을 합니다. 그리고 바뀐 자기 자신의 모습에 뿌듯해하며 완전히 새로운 사람이 된 것 같은 기분을 느낍니다. 그리고 주변 사람들이 한심하게 보이기까지 합니다.

실행형 인간들은 엄청 열정적입니다. 단톡방 참여도 가장 열심히 하고 과제 퀄리티도 좋고 리더십도 좋아 조장도 하고 그럽니다. 그런데 이 열정이 생각보다 오래가지 않습니다. 짧으면 3개월 길면 3년 정도가 많습니다.(사실 3년도 엄청 오래 버틴 겁니다)

19~21년에 시장에 참여했던 실행형 인간들을 조금 더 구분해서 예시로 살펴보겠습니다.

수도권 1기 신도시에 있는 20평대 아파트입니다.

19년 8월 가격이 일시적으로 하락할 때 갭 1.3억으로 갭투자했다고 해보겠습니다. 전고점을 7.4억으로 봤을 때 약 3.4억이나 상승을 했습니다. 1.3억을 넣어서 3.4억 벌었으면 꽤 많이 벌었음에도 불구하고 전고점이었던 21년 A는 오히려 불만족했을 겁니다. 1.3억으로 투자할 수 있는 더 좋은 단지가 많았기 때문입니다. A는 비슷한 시기에 투자한 다른 사람들이 5억을 벌었네 10억을 벌었네 할 때 배가 아팠을 겁니다. '나도 열심히 살았는데 뭘 잘못한 거지? 왜 저 사람은 나보다 많이 벌었지?' 이런 생각이 들면서 본인이 잘한 것보다 못한 것들이 눈에 많이 들어왔을 겁니다.

그런데 21년 전고점 기준보다 현재 시점은 약 1.4억 정도가 빠졌습니다. 투자시점 대비 여전히 2억이나 올랐지만 이 투자자는 매도하기가 어렵습니다. 왜냐하면 여전히 7.4억이 이 아파트의 가격이라고 생각하기 때문입니다. 인간은 본래 이익보다 손실에 훨씬 크게 반응하는 동물입니다. 손실회피성향이 훨씬 크죠. 양도세 중과가 일시적으로 해제됐지만 헐값에 팔긴 아까워 시장 가격에 내놨을 겁니다. '팔려도 그만, 안 팔리면 들고 가지'란 마음으로요. 그런 매물들이 23년에 많았습니다. 계약갱신청구권으로 21년에 전세가격을 높게 받지 못한 게 오히려 신의 한 수가 됐습니다. 만약 전세를 다시 세팅했더라면 지금 역전세가 나서 고생했을 텐데 다행히 4년 전보다는 전세시세가 올랐습니다. 그래서 만기가 다가왔을 때 새로운 세입자를 받거나 전세를 재연장했을 겁니다. 이게 최근에 매매 매물수는 소폭 감소하고 전세 매물수는 다시 조금 늘어난 이유이기도 합니다.

다행히 A 씨는 시장을 떠날 마음이 크지 않습니다. 지금 당장 떠나더라도 좋은 기억이 있기에 언제든 다시 돌아올 준비를 하고 있습니다. 운이 좋아 타이밍이 좋으면 제때 돌아올 수 있겠지만 운이 맞지 않으면 지각을 할 수 있습니다. 시장을 잠시 떠나려는 A 씨와 같은 투자자들이 가장 경계해야 하는 것은 '내가 시장을 맞힐 수 있다'라는 자만심입니다. 언제 오르고 언제 떨어질지를 맞힐 수 있는 사람은 없습니다. 때문에 많은 전문가들이 장기투자를 강조하는 것입니다. 만약 본인이 A 씨의 경우에 해당한다면 꼭 명심하셨으면 좋겠습니다.

B 씨가 투자한 이 아파트는 부산에 있는 아파트입니다. 부산은 20년 초까지 타 광역시 대비 꽤 저평가되어 있었습니다. 특히 대구에 비해 저렴했고 이때 부산으로 많은 투자자가 진입했습니다.

20년 4월 8천만 원 투자해 전고점 기준 3억 정도가 올랐습니다. 이 단지의 전고점은 7.3억 정도였는데 현재는 5.8억 정도 됩니다. 22년 전세 만기 때는 계갱권을 써서 넘겼는데 이제 4년째가 되어 갑니다. 그런데 역전세가 난 상황입니다. 전세가가 조금씩 오르고 있긴 하지만 지금 시세대로라면 여전히 3천만 원 정도를 내줘야 합니다. 아마 똥줄이 타고 있을 겁니다.

3천만 원을 마련하려면 어떻게든 마련할 수는 있는데 '굳이 3천을 더 넣어서 1.1억을 넣을 가치가 있는 아파트인가?'라는 생각이 들 겁니다. 전고점 대비 많이 떨어지긴 했지만 매수가 대비해서는 여전히 1.5억 정도 상승해있기에 지금 매물로 내놨을 확률이 높습니다. 빨리 매수가 되길 기도하면서 말이죠. 그런데 내 물건과 비슷한 상황의 매물이 많습니다. 급매가 빠지면 또 급매가 나오면서 시세가 더 올라갈 기미는 안 보이고 오히려 조금씩 빠지는 느낌도 듭니다. 전세 만기는 다가오고 집 매도는 안되고 아주 미치겠습니다. 지금 서울이 저렴해졌다는 전문가들의 말에 흔들립니다. 빨리 이 집을 처분하고 서울 집을 갈아타기 하고 싶은데 이 집도 안 팔리고 서울 집도 안 팔리니 상급지 이동이 생각보다 어렵습니다. 매수는 기술 매도는 예술이라는 말이 체감되기 시작합니다.

B 씨는 현재 매매만 내놓은 상황이지만 내년 1월이나 2월쯤에는 전세도 함께 내놓을 예정입니다. 아쉽긴 하지만 일단 전세를 한 번 더 돌리는 것도 방법이라고 생각하기 때문입니다. 그런데 이제 당분간 새로운 투자는 안 할 것 같습니다. 생각보다 신경 쓸 것도 너무 많고 매도는 생각처럼 안되고 괜히 이거 투자해서 스텝이 꼬였다는 생각이 드니까요. B 씨 역시 더 좋은 선택을 하지 못한 자신을 자책하며 시장에 대해 비관적으로 변해갑니다.

A, B 씨의 사연이 부러운 사람이 있습니다. 바로 C 씨입니다. C 씨는 뒤늦게 발동이 걸렸습니다. 주변 친구가 부동산으로 3억을 벌었다는 이야기를 듣고 책과 유튜브 강의까지 모두 섭렵했습니다. 그리고 바로 투자를 했습니다. 19,20년 이미 많이 오른 서울 수도권을 투자하기에는 돈이 부족했기에 중소도시로 눈을 돌렸습니다.

이 단지를 3.3억에 매수했습니다. 매수할 때 갭은 단돈 3천만 원이었습니다. 매수 후에 이 단지는 3.6억까지 올라 3천 정도가 더 올랐습니다. 그러다 쭉 내리막을 탔고 현재 가격은 3억입니다. 그런데 더 문제가 있습니다. 매수할 때 전세가가 3억이었는데 현재 전세가는 2.5억이기 때문입니다. 매도를 하면 3천 손해를 보고 들고 가면 5천이 더 나가야 하는 상황입니다. 여기에 투자한 자신이 짜증 나고 이 물건이 꼴도 보기가 싫어서 매도를 하고 싶은데 매도도 안되고 전세도 잘 안 맞춰집니다. 와 미치겠습니다. 진짜 내가 투자를 왜 했는지 왜 그렇게 그때 열심히 살았는지 후회가 됩니다. 주변에 큰소리쳤던 것도 생각나고 부동산 임장한다며 가족들을 뒤로하고 열심히 임장 다녔던 시간까지 너무 싫어집니다. 어떻게든 이 물건만 빨리 팔리면 좋겠습니다. 그럼 다시 열심히 직장 생활 열심히 하면서 평화롭게 살 수 있을 것 같습니다. 부동산이라면 말도 꺼내기 싫고 생각하기도 싫습니다.

그렇게 투자자 C 씨는 시장을 떠납니다.

어떤가요? A, B, C 유형 중에 본인의 케이스가 있나요? 너무 단순화시키긴 했지만 많은 경우가 여기에 해당하지 않을까 싶습니다. 이분들에게 말씀드리고 싶은 이야기는 마지막에 들려드리겠습니다.

3-2) 공부형

의지는 있지만 겁이 많은 유형입니다.

섣불리 투자는 못하고 계속 눈치만 보다가 결국 투자를 못했습니다. 공부형 인간들은 프로수강러입니다. 어디서 이 강의가 좋다고 하면 일단 수강 신청을 합니다. 그리고 그 강의를 듣고도 끝내 실행하지 못합니다. 두렵기 때문입니다. 20년, 21년 많은 투자자들이 시장에 뛰어들고 돈을 번다고 했을 때 멘탈이 나갔을 겁니다(그러다 21년 뒤늦게 뛰어드신 분들도 많았죠) 그런데 끝까지 투자를 하지 못한 분들은 지금 와서 이렇게 생각할 겁니다.

" 그때 투자 안 해서 정말 다행이다. 역시 나는 선견지명이 있었어"

이렇게 생각하며 소리 소문 없이 시장을 떠납니다.

부동산 투자는 아무나 하는 게 아니라고 생각하면서 말입니다.

4. 결국 부자가 되는 사람

출처 입력

세상에는 정말 다양한 사람들이 있고 사연 없는 사람은 없습니다. 당신이 어떤 이유와 생각으로 부동산 시장에 뛰어들었는지는 사실 별로 중요하지 않습니다.

중요한 것은 부동산으로 부자가 된 사람 중에 시장을 떠난 사람은 단 한 사람도 없다는 사실입니다.

지금 부동산으로 부자가 됐다고 떠드는 사람 중에 우여곡절이 없었던 사람이 있을까요? 아마 없을 거라고 생각합니다. 투자로 손해를 한 번도 본 적 없다고 말씀하시는 분들도 차익실현이나 차손실현을 하지 않았을 뿐이지 시장 사이클의 풍파를 온몸으로 버틴 분들입니다.

내가 왜 투자했는지 너무 후회된다고요?

내가 왜 이렇게 열심히 사는지 모르겠다고요?

부동산 투자가 원래 이렇게 어려운 거냐고요?

네, 맞습니다.

부동산 투자는 원래 어려운 거고, 오래 살아남는 게 기적과 같은 일이고 그래서 아무나 부자가 못 되는 겁니다. 이걸 깨달아야지만 부동산으로 부자가 될 수 있습니다. 아니, 부자가 되는 모든 과정이 마찬가지입니다. 부동산이든 주식이든 사업이든 모든 분야에서 성공한 사람들은 모든 풍파를 온몸으로 견디며 끝까지 살아남은 사람들입니다.

제가 예전에 포스팅했던 '성공의 그래프'에 관련된 내용입니다.

https://blog.naver.com/secret-brother/223060823536

사람들이 생각하는 성공의 그래프와 실제 성공의 그래프는 이렇게나 다릅니다. 그런데 이걸 그냥 그림으로 볼 때와 이걸 체감하는 게 정말 큰 차이입니다. 이걸 체감하면서 끝까지 버텨내는 것과 그것을 이론으로만 알고 있는 것은 천지 차이라는 이야기입니다.

지금 여러분들이 힘드신 거 알고 있습니다.

왜냐면 저도 똑같은 힘듦을 겪고 있기 때문입니다. 다른 강사분들이라고 다를까요? 아뇨 제가 아는 유명 인플루언서들도 다 힘들어합니다. 강사의 위치에 있고 리더이기 때문에 티를 안 내려고 할 뿐이죠. 그런데 이분들은 절대 시장을 떠나지 않을 겁니다. 왜냐하면 이걸 견뎌내면 더 좋은 시기가 올 거라는 믿음과 확신이 있기 때문입니다. 그리고 이걸 견뎌내면서 본인 스스로가 성장하고 있다고 믿기 때문입니다.

끝까지 살아남기만 하면 됩니다.

살아남으려고 발버둥 치면서 실력과 맷집과 깡은 저절로 생깁니다. 위기 때 쌓인 이 능력치들이 나중에 상승장을 만나 폭발하는 것입니다. 시장에 계속 참여하고 있으니 남들보다 훨씬 빠를 것이고 시장을 떠났던 사람들에 비해 실력도 뛰어나니 당연히 훨씬 앞서갈 수밖에 없습니다. 너무나 당연하면서도 뻔한 세상의 이치입니다.

너무 힘드시죠?

내가 투자한 물건이 꼴도 보기 싫으시죠?

정말 때려치우고 싶고 이렇게 사는 게 맞나 싶으시죠?

이해합니다. 공감합니다. 저도 매일 그러니까요.

그런데 우리 함께 견뎌봅시다. 이겨내봅시다.

제가 위에 말씀드린 것들이 진리라고 믿고 함께 힘을 합쳐 견뎌내봅시다. 제 말이 진리라는 게 아니라 세상이 증명한 진리를 저의 언어로 표현한 것뿐입니다.

오늘 글이 많은 분들께 위로와 힘이 되었길 바랍니다!

- 대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사 -

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