[실전33기 다 이루어지갱GG니~마이리] 2강 강의후기

이번 2강은 용용맘맘맘님의 강의를 처음 듣게 되었는데요.

어떤 강의를 하실지 너무 기대되었습니다.

제목부터 기대하게 되는 진짜 실력으로 이어지는 임장, 임보, 비교평가라니 두근두근~~

지금 나에게 꼭 필요한 부분이라 완전 집중해서 듣게 되었습니다.

지금 시장에서 필요한 것!

-전고점을 돌파한 단지가 대부분으로 전고점 하락률에만 의존할 수 없음

-투자자 거래 불가로 실수요자의 선택을 받는 단지를 찾아야 함

-사람들이 이 단지를 왜 찾고, 얼마나 수요를 잡아당기는기를 안 상태에서 가격을 봐야 제대로 고를 수 있음

가치대비 싼 것을 산다는 것은?

“가치”를 정확히 알고, “가격”을 대입해 보고 내리는 결정

분위기 임장 제대로 하는 방법

-상권, 사람, 규모, 연식 보면서 어떤 분위기를 만들어 내는가?

-우선순위로 볼 “구역”을 선정하는 과정 = 그 지역의 선호요소를 찾아내는 1차 필터

-나무위키 : 분임 전 의문을 만드는 과정으로 교통, 상권, 학원가, 공급 등의 본질을 파악한다.

-분위기 임장 후 반드시 생활권을 남겨야 함

-생활권 정리할 때 단지 임장 전 가질 추가 질문을 남겨라!

단임시 남길 것 : 단지별 선호도 / 투자 우선 단지

-사람들에게 유의미한 단지를 선별하고, 내 투자에 적용할 후보단지를 골라낸다.

-본질적 이유 : 단지별로 사람들의 어떤 수요를 잡아 당기고 있나?

-단지 자체만 보는 것뿐 아니라 단지의 위치와 단지 주변까지 함께 고려 : 교통, 학군, 환경(커뮤니티, 균질성)

-시대수가 큰 단지 임장의 경우 : 대단지 앞동 뒷동과의 거리(쪽문), 그리고 뒷동까지 걸어보기, 그리고 초등학교 위치가 어디가 가까울까? 인근에 대단지가 입주 예정인 경우 리스크

-(안)역세권,초등학교 (밖)인근 입주 전세리스크

-매물임장할 때 : (수요) 평소에 매매/전세 수요가 얼마나 될지 파악하기

-단지 내부와 외부를 보고 분위기 임장 뒤 남긴 질문들을 확인하고 우선순위 단지를 골라낸다.

단지의 선호도가 이해가 안갈때

-사람들이 단지를 선택하는 요소를 직접 체험해 보면 공감이 된다.

-이사오는 이유 파악하기 : 업무지구 거리, 학군(학군지가 아니지만 그 지역 선호 학교)

-지역에 대한 편견을 우선 버리고, 왜 그 지역을 선택하는지 보기

(세대수가 적더라고, 생활권을 형성하고 있다면, 구축이라도 사람들이 찾는 이유가 있다면, 언덕이라도 감내할만한 이유가 있다면 다시 체크)

단지 임장 후 무엇을 반드시 남겨야 할까

• 시세지도, 단지 분석
• 단지분석을 확신을 갖기 위한 과정으로 단지분석 남겨야 할 것(생활권 랜드마크 단지, 싸다고 생각되는 단지, 투자 가능한 단지+생활권은 좋은데 단지 선호도가 떨어지는 단지, 생활권은 떨어지지만 선호도가 좋은 단)

가설검증

주장 : 30평 VS 40평 가격이 비슷하다.

근거 : 현재 매매/전세 거래 보기 - 하락장 매매/전세거래를 본다. - 하락장에서는 수요가 떨어질 수 있음 단, 모든 지역이 적용되는 것은 아님

결론 : 가격이 싸다면 검토가 가능하지만, 하락장에서 40평대의 수요는 떨어지기 때문에 방4개의 수요를 얼마나 가지고 있는지를 봐야 할 필요가 있다. - 하락장 상황에서 버틸 체력이 되는지 검토 필요

어떻게 해야 매물 임장을 제대로 하는 걸까?

• 투자 가능한 나에게 맞는 최선의 단지를 찾는 다는게 목표!
• 미래 나의 투자 단지 후보리스트 업을 하겠다는 목표
• 단지임장에서 골라낸 단지들을 내 눈으로 확인하면서 실제 물건별 상황을 보고 투자할 가치인지 본다.

매물 임장전 체크리스트

• 매물에 대한 정보
• 최근 매매, 전세 실거래
• 전고점 가격
• 부사님 질문사항

규제 이후 매물임장 팁

• 실수요자 선호도 파악 : 최종 수요(장기거주하기 좋은지)
• 최근 실거래 파악 : 이동 범위 파악
• 현장에 대한 반응 파악 : 매도자 우위시장 파악 / 물건별 급매 발생하는 요인 파악
• 전세에 대한 반응 : 추가 투자를 고민하는 상황이라면 반드시 체크해야 하는 상황

매물 임장 후 단지 & 가격 남기기

• 단지별 1등 - 선호도가 높은 순서대로 나열 - 전고점 하락률을 참고 - 매물조건 확인 - 매매가로 우선순위 결정
• 매물 임장 후 결과를 남기기 : 가치와 가격을 적어본다.
• 투자하지 않고 단지와 가격만 남겼다면 결론 후에 복기를 반드시 해본다.
• 매수후보 단지를 모아가기
• 복기를 잘해두면 앞으로의 투자에 적용이 가능

2강 강의를 수강하고 이번 달 적용해 볼 점

• 왜? 라고 의문을 갖고 생각을 임보에 녹여본다.
• 단지분석을 좀 더 투자할 단지를 뽑는다고 생각하고 써본다.
• 같은 지역 비교평가, 앞마당 내 비교평가를 한장씩이라도 써 본다.
• 매물 임장 후 결론을 적을 때 투자할만한 단지를 뽑아보고 6개월마다 트래킹해본다.