[서기 29기 라면대마왕] 10년의 노하우로 A지역을 뽀개주시고 해야할 일까지 구체적으로 알려주신 강의(2주차 강의후기)

양파링 멘토님의 전매특허, 지역 뽀개기 너무 좋았습니다.

저는 올해 3월, A지역을 앞마당으로 만들었는데 선생님의 지역 뽀개기 수업에서 정말 많이 배웠습니다.

서기는 지금 3번째 재수강인데, 월부 강의는 수강기간이 누적될수록 수강생에게 직접적인 도움이 되는 것 같습니다.

이렇게 제가 먼저 만들어둔 앞마당을 강의에서 지역분석으로 다뤄주시면 

생활권이라는 건 어떻게 나눠야 하는지, 해당 지역의 주요 입지요소와 우선순위는 어떻게 가져가야 하는지

마치 답안지를 보면서 오답과 정답을 체크해나가는 것처럼 오답노트를 갈무리할 수 있어서 좋은 것 같습니다.(럭키!)

수업을 들으면서 감탄 연발이었는데, ‘아니, 도대체 어떻게 이런 디테일한 점까지 알고 계시는 거지?!!’하는 부분이

정말 많았고 그건 멘토님의 10년 노하우 플러스, 임장을 열심히 하신 결과가 아닐까 합니다.

전 당시 투자를 앞두고 있었던 상황이라 제 투자금에 맞는 단지들 위주로 전임, 매임을 했었는데

그럼에도 불구하고 강의를 통해 새롭게 알게 된 내용도 있었습니다.

그리고 투자금에 맞지 않아 임장을 제대로 못한 단지들에 대해서는 자세하게 알게 되어서 너무 좋았습니다.

이런 게 바로 레버리지인 것인지! 한편으로, 매임을 못했더라면 전임이라도 열심히 해서 

단지에 대해 파악하려는 노력을 했어야 하는 게 아닌가 하는 반성도 들었습니다.

선생님께서 말씀하신 ‘지도만 보고 입지를 판단한 사람’ 바로 저 아닌가 싶었습니다….😳

강의를 듣다가 임보를 다시 꺼내 수정한 일도 빈번했습니다.

A지역의 교통호재가 2건이 있는데, 제가 투자를 염두에 두고 있었던 지역의 1건만 임보에 적어놨더라구요.

전체 지역을 조망하려면 교통 호재 정도는 당연히 기본으로 전부 알아야 하는건데……

그래서 급하게 그 부분만 보완해서 임보를 수정했습니다.

생활권도 선생님이 하신 거랑 맞춰보느라 여러 번 다시 열어봤습니다.   

시세트래킹도 분명 전 11월에 A지역을 했는데 시세트래킹 자료를 만들 당시(3월) 3대장 자리는 넘보는 

신축 중 하나는 막 입주를 마친 상태, 또 다른 하나는 입주를 앞둔 상태였기 때문에 트래킹 시트에 아예 없더라고요?!

다른 분이 만들어주신 단지리스트를 받아다 쓰다보니 신축 포함이 안된 것이었습니다. 무려 3대장 중 2곳인데…

그때 분양권 가격이라도 잘 체크해서 넣어두었다면, 매달 전세와 매매 개수와 가격에 대해 관악구 내의

큰 흐름을 이해할 수 있었을텐데 그렇게 하지 않은 것에 대해 후회가 들었습니다.

그래서 더 늦기 전에 얼른 트래킹 시트에 두 단지를 추가했습니다.

그리고 ‘한걸음 더 나아가는 임보’가 무엇인지 배울 수 있어서 좋았습니다.

저도 A지역에 1인 가구나 20대가 많아서 20평, 30평에 대한 수요를 어떻게 연결해야 할지 몰랐지만

그냥 막연하게 ‘그래도 아파트니까 당연히 2, 30평을 선호하지 않을까…’하고 퉁쳐서 이해하고 넘어갔었는데;;

선생님께서는 자 그러면 서울 내 다른 지역에서 20대 비율이 높은 지역들의 20평, 30평대의 과거 가격 흐름을

찾아보자고 호갱노노로 보여주시는 것을 보고 '아, 이렇게 의문으로 남겨두지 말고 할 수 있는 선에서

꼭 그 가설을 객관적인 데이터로 검증하는 과정을 꼭 거쳐야겠구나.' 하고 배울 수 있었습니다.

앞마당이었던  A지역의 정답지를 본 것도 좋았지만,

사실 이번 강의에서 정말 제일 너무 너무 좋았던 것은 말미에 있었던 ‘시세조사 후 가치 따지는 방법’입니다.

1호기할 때 시세 전수조사를 해놓고 이 다음에 어떻게 해야할지 너무 막막해서 ppt에 지역별로

지도 위에 해당 단지들을 그려놓고 교/학/학/환을 일일이 적어두었었는데 선생님이 이번 강의에서 알려주신,

시세조사한 것 바로 옆에 열을 몇 개 더 만들어서 주요 입지요소들을 직관적으로 써놓고

일단 좋은 가치를 가진 단지들을 1차 필터링하는 방법으로 했더라면….!!!!

가격만 보고 현기증이 오거나 전고점에 의존해서 단지를 고르지만은 않았겠다 하는 아쉬움이 들었습니다.

2호기 때는 절대 절대 가치를 놓치지 않고 이런 식으로 임장의 노력이 헛되지 않도록 가치와 가격을 함께

판단해 나가는 투자자가 되려고 합니다. 

저번 달 임보 결론을 아직 보완 중인데(…) 당장 여기부터 앞마당 내 투자할 단지 고르는 프로세스에

이번에 알려주신 방법을 도입해보려고 합니다.

그래서 ‘N억대 예산으로 집 고르기’ 연습문제 풀어주신 거 너무 너무 좋았습니다!!!👍👍👍

마지막으로는 실거주로 일단 들어가더라도 투자니까 세주고 나올 때 어떻게 해야 할지 알려주신 부분도

큰 도움이 되었습니다. 저는 세끼고 투자를 하긴 했지만 저에게도 도움되는 내용이 있었습니다.

일단, 저도 그 전부터 실거주와 투자 중 어떤 것을 선택해야 하는지에 대한 고민이 많다가

원리금을 상환해야 하는 점에 있어서 제 상황이 좋지 않아서, 10.15 대책 발표 직후 투자로 확정하긴 했는데

계속 선생님들께서 실거주 이야기도 하시니까 ‘나도 실거주를 한번 더 고민해볼 걸 그랬나….?’하는 뒤늦은

후회가 들기도 했는데요. 이번에 실거주를 할 경우 주담대 상환과 전세금, 이사갈 집 보증금, 그리고

뒤이어 할 투자에 대한 금액까지 고려해야 한다는 걸 알려주셔서 제가 투자로 방향 설정하기를 잘했다는

확신을 가질 수 있었습니다. ‘초보는 뭐가 리스크인지 모른다는 게 리스크’라는 것을 다시 한번 실감했습니다.

그리고 임대 경쟁력을 갖춰야 하는 점에 있어서 ‘상황’의 중요성도 알려주셔서

다음 달 초에 잔금과 함께 임대차 계약을 할 때 이 ‘상황’에 대한 이점을 가져갈 수 있도록

특약을 잘 정리해가야겠다는 체크를 다시 할 수 있었습니다. 잊을 뻔 했어요!!

저도 내년 초에 딸랑구가 태어나는데요, 자산을 30억까지 쌓아나가야 하기 때문에 분명 어려운 일들이 있겠지요?

선생님 따님이 엄마를 위해 써준 편지들을 보면서 울컥했고 감동적이었습니다. 

한편으론, 선생님께서 얼마나 유리공을 잘 다루셨길래 초등학생인 아이가 엄마한테 오히려 힘내라는 응원도 해주는지

너무 대단해보였고, 시어머니께 눈치도 많이 보이셨을 거고 늦은 시간 엄마없이 잠든 아이 볼 때마다 마음도

너무 아프셨을 거 같은데 그 과정을 겪어내시느라 얼마나 고생이셨을지.. 하는 생각도 들었습니다.

저도 그 과정들을 겪어나갈 생각을 하니 잠깐 오금이 저리기도 했지만,

말씀하신 대로 비전보드에 적은 금액은 결코 쉽게 얻을 수 있는 금액이 아니고, 그렇다고 노후준비를 

안할 수도 없는 노릇이기에 기왕하기로 한 거 무섭더라도 

지금처럼 한 발씩, 해야할 일 하면서 내딛어야겠다고 다시 마음 다잡았습니다.

그러면 저도 언젠가는 아이의 꿈을 응원해줄 수 있는 엄마가 되겠죠?????

이번에 A지역 분석과 실거주 세팅 후 전세 대비에 대한 강의는 양파링 멘토님의 강점을 완전히 살린

너무나도 최고의 멋진 강의였습니다. 좋은 강의에 다시 한번 진심으로 감사드립니다!