토허제에서 월세화가 가속화 되는 이유?

안녕하세요 에볼루션님! 좋은 질문 감사해요🙂 토허제 지역에서 전세의 월세화가 빨라지는 이유는 전세가 집주인에게 상대적으로 더 불리해지기 때문이에요. 토허제는 집을 사고팔 때 모두 실거주 의무가 붙다 보니, 전세처럼 집을 완전히 비워줘야 하는 계약을 걸어두면 나중에 매도할 때 “새 매수자가 바로 입주해야 하는 조건” 때문에 허가가 안 나거나 매도 시점을 놓칠 위험이 커집니다. 결국 토허제에서는 집을 팔 때도 실거주자에게만 팔 수 있기 때문에, 집이 전세로 묶여 있으면 매도도 어렵고 실거주 전환도 막히는 구조가 돼요. 그래서 자연스럽게 전세가 기피되고 월세 선호가 강해집니다. 여기에 임대용 매수 자체가 줄어 전세 공급이 감소하고, 기존 전세도 월세로 전환되면서 전·월세 비중이 빠르게 변화됩니다. 궁금증이 해결되셨으면 좋겠네요!🙂

에볼루션님- 토허제 지역 내에서 왜 월세화가 가속화 되는지에 대한 질문을 올려주셔서, 저도 다양하게 생각해보게 되었습니다 제 생각이지만 반드시 '토허제로 지정되면 월세화가 가속된다'고 보기보다는, 토허제로 지정된 상황과 앞으로를 생각해보는게 필요할 것 같아요. 서울 전역과 주요 경기지역 전체가 토허제로 폭넓게 지정되면서, 시장에 전세 매물이 나오기 어렵게 되었습니다. 투자 매물 자체가 줄어들테니까요. 실제로 10/15 대책 이후 전세 매물이 급감하면서 서울 아파트의 전세난이 심화되고 있습니다. 말씀하시는 것처럼 할 수 있는 분들은 최대한 계약갱신권을 쓰고자 하겠지만 (그리고 실제로 계갱권 사용 비중이 늘기도 했지만), 갱신권이 없는 경우도 많을 거거든요 이런 상황에서 전세가가 상승하는 것은 필연적인데, 전세자금 대출에 대한 규제가 함께 들어오고 있습니다. 사실 월세화의 추세는 비단 토허제 지정 직후의 일만은 아닌데요, 몇 년 전부터 전세사기에 대한 불안감 등등으로 인해 반전세(일부 월세) 등등의 형태로 확대되다가, 전세 보증비율을 축소하는 등 전세대출의 문턱이 높아지면서 월세 거래가 늘어나기도 한 것 같습니다 즉 토허제로 인해 전세가의 상승 및 전세품귀 현상이 월세화를 가속화 하는 측면도 있었지만, 그에 앞서 전세대출이 어려워진 것들이 누적된 효과이지 않을까 생각했습니다. 규제를 비롯한 다양한 요인들이 시장에 복합적으로 작용하는 것 같습니다. 풍성하게 생각 열어볼 수 있게 질문 남겨주셔서 감사합니다 :)

에볼루션님 안녕하세요 토허제 기사와 월세화 이런 기사들을 보시면서 생각이 많아지신 것 같습니다. 우선 토허제가 시행됨에 따라 전세 물건 품귀현상은 다른분들이 잘 설명해주셨는데요. 그렇다면 왜? 월세화가 되는지는 복합적인 영향이 있겠지만 우선 전세 대출 DSR이 1주택자부터 시행되면서 전세대출한도가 줄게 됩니다. 다만, 전세품귀로 전세가 자체는 올라가면서 전세로 살아야하는 분들이라면 보증금의 일부를 월세로 돌리면서 월세화가 되는게 아닌가 생각합니다. 현재는 전세 대출이 어렵기 때문에 그거에 대한 영향이 클것으로 예상되나 한가지 이유만으로 월세화가 되는 건 아니라고 생각합니다! 규제에 대한 실수요자의 심리도 알수 있는 질문이어서 감사합니다