안녕하세요
기회(chance)를 잡는 투자자 챈s입니다❤️
물건 NN개 놓치고 3달 만에 비규제 신축 투자 했습니다.
최근 비규제 신축에 투자했던 경험담을 올렸습니다
빠르게 거래 되는 시장 속에서 어떻게 투자 물건을 잡을 수 있었는지
구체적인 방법에 대해서 나눠보려고 합니다☺️
가장 중요한것: 투자 물건 5개 무조건 채우기
최근에 비규제 지역을 임장 가보신 분들은 잘 아시겠지만
괜찮은 조건의 물건들은 빠르게 거래가 되거나
집주인들이 가격을 갑자기 2-3천만원 올린다거나
시장 분위기가 가격이 더 올라갈거 같으니
팔지 않고 거둔다는 분위기가 형성되고 있습니다
그렇기 때문에
1) 물건 보러 가는 것을 멈추지 않아야 하고
2) OO억원, △△조건이면 반드시 사겠다는 확신
을 갖고 물건을 보러 가는 것이 중요한데요 :)
그리고 가장 중요한 것은 설명드린 것과 같이
물건을 잡는게 어려울 수 있기 때문에
투자 시도해 볼 수 있는 물건 5개 정도를
나의 손 안에 갖고 있어야 한다는 것입니다
예를 들어서
매매가 1천만원만 깎이면 투자 가능한 물건,
집주인 물건이지만 주인전세로 협상해볼만한 물건,
현재는 공실, 집주인 물건이지만 전세 대기자만 구하면 투자 가능한 물건,
임차인이 살고 있지만 전세 만기가 얼마 남지 않아 전세금을 올려볼 수 있는 물건
등등
내가 가진 돈이 부족하다면 위의 물건들을 협상을 통해
투자를 해볼 수 있기 때문에 물건을 계속해서 보러 가면서
위의 상황에 있는 물건들을 확보해 두는 것이 중요합니다
5개를 채워야 하는 이유는 물건 1개만 보고 투자하려고 했는데
그 물건이 날라가게 되면 그 다음 선택지가 없다는 생각에
좌절감이 들 수도 있고, 조급한 감정이 들 수 있기 때문입니다
이를 방지하기 위해서 여러 선택지를 두는 것이 좋습니다
A물건 아니면 B물건 해야지, B물건 안되면 C물건 해야지.
라는 생각을 통해서 조급한 결정을 막고
조금이나마 여유를 갖고 유연한 사고를 하실 수 있게 됩니다.
제가 실제로 투자 물건을 만들면서 썼던
구체적인 협상 방법 4가지에 대해서 말씀드리겠습니다
CASE 1) 매매가 1천만원만 깎이면 투자 가능한 물건
사장님, 제가 이번에 투자 진행하면서 시어머님(제 3자)이 해주시기로 한 금액이 있는데,
갑자기 급하게 쓸 곳이 있다고 하셔서 전부 못해주신다고 하네요..
제가 1천만원이 부족해서 그러는데 (이유) 매도인분께 한 번만 말씀 주실 수 있을까요?
만약 가능하다면 저 바로 계약금 쏠 수 있어요
위와 같이 이야기를 하면서 바로 계약금을 쏠 수 있다는 이야기까지 합니다
사실상 저는 매물코칭을 반드시 받고 사기 때문에 바로 계약금을 쏠 수 있는 상황은 아니었는데요
만약 위의 제안이 받아들여진다면
“사장님 감사합니다 제가 그러면 시어머님한테 돈 얼른 받고 사장님한테 연락드릴게요”
라고 이야기를 한 뒤에, 시간을 두고 다시 연락하여
“시어머님이 바빠서 확인해 보고 내일 연락 주신다고 하네요..ㅠㅠ
사장님, 정말 죄송한데 내일 XX시(구체적 시간)까지 기다려주실 수 있을까요? 너무 죄송해요”
라고 다시 이야기를 전달드립니다
사장님께서 하염없이 기다릴 수 있는게 아니기에
구체적 시간과 함께 말씀드리고 있습니다
보통 그렇게 하면 그래도 제가 깎아놓은 것이기 때문에 다음 날 까지 기다려 주시는 편입니다
그 사이를 틈 타 매물 코칭을 받고 매수 진행하는 과정을 거치면 됩니다
위의 내용과 100% 똑같이 하기 보다는
비슷한 맥락으로 협상을 시도해 보면 좋겠습니다
CASE 2) 집주인 물건이지만
주인전세로 협상해볼만한 물건
간혹가다 처음에는 주인전세가 안된다고 했는데 협상이 되는 경우가 있습니다
일시적 1가구 2주택 세금 문제이거나
돈이 필요해서 매도를 해야하는데 무조건 이사가야한다고만 생각하시고
주인전세라는 선택지가 있는 줄 모르는 분들도 계시기 때문인데요
그렇기 때문에 저는 이런 경우에
집주인 물건일지라도 집주인 분의 상황을 파악한 뒤에
굳이 이사하실 필요가 없다고 판단되는 경우,
사장님, 집주인분 어차피 애들 학교도 보내셔야 하시고
굳이 이사하실 필요가 없어 보이는데,
그 집에 거주하실 수 있게 주인전세 조건으로
잘 말씀 주셔 보실 순 없을까요?
주인전세 조건으로 가능하면 저 바로 계약할 수 있어요
라고 이야기를 하는 편입니다
다만 이렇게 얘기해도 처음에는 잘 받아들여지지 않을 수 있습니다
저는 그땐 시간을 두고 기다린 후에 이틀 뒤 쯤에 다시 연락드려서
해당 조건을 지속적으로 이야기를 해보는 방식을 택했습니다
그렇게 해도 계속 제안이 통하지 않을 수 있습니다.
그러면 또 기다렸다가 포기하지 않고 연락드리는 방식으로
매도인 분께 ‘저 아직 대기하고 있어요^^’ 라는 액션을 취했을 때
매도인의 마음이 바뀌는 경우도 있었어요
이렇게 집주인 물건이 주인전세 물건으로 변경될 수도 있다는 믿음을
갖고 계속해서 시도를 해보시는 것을 말씀 드리고 싶습니다
CASE 3) 현재는 공실, 집주인 물건이지만
전세 대기자만 구하면 투자 가능한 물건
전세 대기자만 구하면 투자 가능한 물건을 만날 때가 있습니다
이때는 우선 부동산 사장님께
사장님, 제가 전세 대기자 구해볼테니까 사장님도 찾아주실 수 있을까요?
요새 실거주자들이 많이 거래해서 퇴거하셔야 하는 임차인분들도 계실 수 있잖아요.
그리고 OO월에 만기되는 분도 장부에서 한 번 찾아봐주세요
가능하면 저 바로 계약할 수 있어요
라고 말씀을 드립니다
무작정으로 사장님한테 대기자를 찾아달라고 이야기 하기보다는
저도 최대한으로 노력할테니까 사장님도 꼭 좀 찾아봐달라, 바로 계약하겠다
는 식으로 확신을 드렸을 때
좀 더 이야기가 잘 통하는 경우가 있었습니다
그러고 나선 저도 전세 대기자를 찾기 위해
확률을 높이기 위한 방법으로
생활권 전체에 문자를 뿌리거나
단지내 부동산에는 모두 전화해서 만기 돌아오는 손님이
있지는 않은지를 확인하는 행동을 했습니다
CASE 4) 임차인이 살고 있지만
전세 만기가 얼마 남지 않아 전세금을 올려볼 수 있는 물건
먼저 이 케이스에서 주의해야 할 점은
욕심부려서 전세금을 과도하게 올리는 것이 아니라,
주변 시세를 잘 파악해서 그에 맞게끔 해야한다는 것입니다
즉 주변 시세보다 낮은 전세가로 살고 계시는 임차인에게
현재 시세에 맞춰 살아주시기를 제안해 보는 경우이고,
내가 맞춘 전세가는 보유해 나가면서
등락이 있을 수 있음을 알고 들어가는 것이 중요합니다
임차인의 전세금을 올리는 것은
그 단지에 반드시 살아야 하는 분들에게 보통 통하는 편입니다
예를 들어서 아이를 키워야 하는데
단지 내에 도움을 받을 가족이 살고 있다거나,
주변에 직장이 있는데 다른 곳들의 전세가가 많이 오른 경우
등등에 받아들여지는 경우가 많은데요
그렇기 때문에 임차인 분의 상황을
잘 파악하는 것이 중요합니다
사장님, 임차인분이 단지에 시어머님도 거주하고 계시고
아이도 어려서 계속 거주하시는게 아무래도 편하실 것 같아 보여서요~
다른 실거주자가 먼저 이 집 산다고 해버리면
임차인분은 퇴거 하셔야 하고 쉽지 않을 것 같은데
인근 전세가도 XX억 수준이라 이 정도까지 올리면 투자자가 매수할 수 있고,
이사 안가셔도 된다고 말씀 드려 보실 수 있을까요?
라는 식으로 이야기를 합니다
다만 아무래도 현재는 조건부 전세 대출을 막아놓은 것 때문에
집주인 변경 후엔 임차인의 전세 대출 연장이 어려울 수 있습니다
그래서 위의 제안이 받아들여진다면 집주인과 먼저 전세 연장 후에
잔금을 3-6개월 (은행마다 확인 필요) 띄어
전세 승계 조건으로 계약하는 방법을 쓰면 됩니다
마지막으로) 가장 중요한건 반드시 된다는 ‘믿음’
저는 위 케이스들을 여러 차례 겪으면서
협상 됐는데 다른 사람이 먼저 사가거나,
가격이 2-3천만원씩 올라가고,
집주인분들이 물건을 거두는 상황이 발생했습니다
물건 5개 이상을 겨우 채웠는데 하루 아침에 반이 날라가는 경험도 했습니다
(날라간 물건들이 아직도 눈에 아른아른 거리네요..)
‘나 진짜 투자 할 수 있는거 맞아?’
라는 생각이 들며 마음이 정말 어려웠습니다
다만 다시 힘을 내어 된다는 믿음 하나만으로
반드시 찾겠다라는 생각을 가지고 임했을 때
물건을 찾을 수 있었습니다
신기하게도 안될 거 같다는 생각을 했을 땐 안됐구요
그걸 겪으면서
안될 것 같다는 생각이 나의 행동을 머뭇거리게
만든다는 것을 알았던 것 같아요
즉 가장 중요한 건 ‘반드시 된다는 믿음’,
‘할 수 있다는 믿음’으로 하고 있는 것을
그저 지속하는 것이었습니다
그 과정에서 내 마음처럼 잘 되지 않아
마음이 많이 힘들수 있다는 것을 알고 있습니다
저도 그랬으니까요
다만 어차피 투자를 하게 되실거니까,
반드시 원하는 목표를 이루실 수 있으니까,
그 믿음을 갖고 더욱 힘차게 앞으로 나아가셨으면
좋겠다는 생각이 들었습니다✨
어떤 누구에게든 도움이 되었으면 하는 바람으로
실제 투자할 수 있었던 방법에 대해 적어보았습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다🙂
