안녕하세요.
당신과 끝까지 함께할 투자자 운조입니다.
벌써 10.15 부동산규제가 나온 지 한 달이 지났습니다.
서울의 집값 상승기는 규제로 인해 다소 더뎌지긴 했으나,
상승세를 완전히 멈추기에는 역부족인 듯합니다.
서울 전역과 경기도 일부가 토허제로 묶이면서
비규제 지역에 대한 관심이 폭발적으로 증가하고 있습니다.
그도 그럴 것이, 수도권 내에서 투자할 수 있는 지역이
너무나 한정적으로 바뀌었기 때문에 당연한 현상이라 생각합니다.
반면, 규제 지역으로 묶인 서울·수도권 시장들은 당분간
투자가 불가능하다는 이유로 투자자들에게서 관심을 잃고 있습니다.
투자가 불가능하니 아예 시장에 대한 관심을
꺼버렸다는 표현이 맞을 것 같습니다.
규제로 묶였지만,
우리가 여전히 이 지역들을
잘 지켜봐야 하는 이유에 대해 말씀드리려고 합니다.
1.규제가 끝나고 나면
2022년 전국의 폭등장이 끝난 후,
2023년 완연한 하락장으로 시장이 돌아서자
정부는 2022년 9월과 11월 두 차례에 걸쳐
경기도와 지방의 투기과열지구 및 조정대상지역을 해제했습니다.
추가로 2023년 1월 5일부터는
강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개의 구를 제외한 전국의 모든 지역이
규제지역에서 해제되어 비규제지역으로 바뀌었습니다.
지금 우리가 규제지역으로 묶인 지역들이 계속 규제지역으로
묶여있지는 않을 겁니다. 규제가 풀린다는 것은 그만큼 시장이 안 좋다는 이야기고
그리고 그만큼 사람들이 공포에 떨고 있는 시장이라는 이야기 입니다.
시간이 지나 경험으로 우리가 깨달은 것은
2023년 초 서울의 부동산 시장은 차갑게 얼어붙었고
그리고 그 시기가 우리가 적극적으로 용기를 내서 매수해야 할
시기라는 것입니다.
앞으로 어떻게 될지 모르지만 언제가 지금 서울,수도권의 규제가
풀리는 날이 온다면 어쩌면 2023년과 같이 조금은 차가운 시장이고
우리가 용기 내어 매수해야 할 시기일지 모르겠습니다.
2.선호도를 명확하게 파악할 수 있는 기회
규제로 인해서 투자가 불가능해지고 이제는 실거주자만 매수할 수 있는
그런 시장이 되었습니다. 투자가 불가능 한데 우리는 왜 잘 봐야 할까요?
실거주자만 매수 할 수 있다는 이야기는 거래되는 지역, 거래되는 가격을 보면
실제로 거주하는 사람들이 진짜로 선호하는 곳이 어디고,
어디를 먼저 선택하는지 지난 시장과 무엇이 달라졌는지
배울 수 있는 기회이기 때문입니다.
시간이 지나면서 새 아파트가 들어오고 교통이 뚫리면서
지역의 입지도 바뀌지만 아파트를 필요로 하는 사람들도 바뀝니다.
지난 상승시장에 20대였던 젊은 사람들이
이제는 30대가 되어 실수요자로 바뀌었습니다.
그 사람들이 원하는 것이 무엇이고 무엇이 바뀌는지
계속해서 눈으로 보고 귀로 듣고 하면서 변화를 지켜봐야 합니다.
최근 앞마당 관리를 하면서 이곳저곳에 전화를 많이 돌립니다.
같은 지역, 같은 생활권 내에서도 어떤 곳은 거래가 잘된다고 말하고,
또 어떤 곳은 간간이 보러는 오지만 거래가 안된다고 이야기합니다.
같은 지역 내에서도 사람들의 선호는 명확하게 갈립니다.
이 현상을 보면서
투자자의 시선이 아닌, 실제 수요자의 시선은 어떤 것인지
깊이 있게 고민해봐야 합니다.
두 단지는 중심지 구축 단지와 외곽지 신축 단지입니다.
두 단지의 전고점은 2억 원이 넘게 차이 났지만,
지금은 그 가격이 역전되었습니다.
앞으로 시장이 어떻게 변화하는지 잘 지켜봐야 합니다.
전고점이 높다고 해서 사람들이 무조건 선호하는 단지라고 단정하기에는,
이번 시장의 변화가 우리에게 보여주는 것들이 너무나 많습니다.
지금부터 실수요자들이 어디를, 어떻게 선택 하는지를 잘 관찰해야 합니다.
가치 대비 저렴한 ‘저평가’를 찾는 것도 중요하지만,
사람들이 어디를 먼저 선택 하는지를 아는 것 또한 너무나 중요합니다.
3.규제지역과 비규제지역간 가격 왜곡
최근 계속해서 풍선효과라며 비규제지역의 가격이 올라간다는 기사가
연일 뉴스에 나옵니다.
규제 지역의 가격은 투자 수요가 빠지면서
상대적으로 비규제 지역에 비해서 가격이 안 오르거나 덜 오를 수 있습니다.
실수요자에 의해서 오르는 가격이 아닌,
투자 수요로 인해서 가격이 오르는 것을 경계 해야 합니다.
비규제 지역의 가격이 계속 오르면 상대적으로
규제 지역이 싸지는 왜곡이 발생할 수 있습니다.
중요한 것은 이럴때일수록 규제 지역의 흐름과 가격을 잘 봐야 한다는 점입니다.
만약 내가 비규제 지역에 투자로 매수를 한다면
‘오르니까 산다’, ‘오를 것 같으니까 산다’가 되어서는 안됩니다.
현재 규제지역인 서울,수도권과 비교했을 때도 충분히 가치 있고,
가치 대비 싸다는 판단을 조금 더 명확하게 확신을 가지고 해야 합니다.
결국 이렇게 확신을 가지고 투자해 나가려면 비규제 지역만 보는 것이 아니라
규제 지역을 포함한 내가 아는 모든 지역을 보셔야 합니다.
그래야 싼지 비싼지를 정확히 알고 확신을 가지고 투자 하실 수 있습니다.
그래야 혹시나 갑자기 하락장이 오더라도 확신을 가지고 지킬 수 있습니다.
그래야 내가 매도해야 할 시점에 확신을 가지고 후회 없이 매도할 수 있습니다.
본질은 규제와 비규제가 아닙니다
우리가 매달 빠짐 없이 구석구석 임장하며 느끼고 깨달은 것
졸린눈 비비며 매달 손품 팔아 써내려 갔던 임장보고서
매달 쉬지않고 정규강의를 들으며 배웠던 투자의 원칙들
이것들을 확신을 가지고 투자로 연결시키는 것입니다.
잘하지 않아도 좋으니 배운 대로 투자하세요.
못해도 좋으니 원칙과 기준을 가지고 투자하세요.
이미 늦었다고 생각이 들어도 좋으니 꼭 투자하세요.
제가 옆에서 항상 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
