`그 땐 맞고 지금은 아니다!!!![서울투자기초반 돌체라떼1]

안녕하세요!!!실력있는 투자자가 되고 싶은 돌체라떼1입니다!!!

이번 3주차 강의는 쟌자니 튜터님의 B지역 강의였습니다.

B지역에 집중해야하는 이유

구도심 환경 개선 

균질한 대단지 신축 밀집 

쾌적한 상권 

기업 입주 및 문화 산업 확대

구매력 있는 젊은 고소득자가 살고 싶으 힙한 주거 지역

아파트의 가치와 가격,전고점에 의존하지 않고 판단하는 법

내 예산에 맞는 매수 우선순위 잡는 법

지역의 가치와 선호도를 제대로 파악하는 법

1.  

2.  

3. 1.가격

2025년 B지역의 가격은 

2025년 1월대비 24평 대장 14억 ㅡ>19억

단기간의 시세 상승을 겪으며 들쑥날쑥해진 B지역의 아파트값

25년1월 24평 11억대 단지들이 13.5억/16억 /16.5억

전고점 대비 10%이상 상승한 곳 

전고점을 회복하지 못한 곳

들쑥날쑥한 시장속에서도 가치 판단을 제대로 해야보이는 기회

2.위상

B지역에 안좋은 생활권 A단지도 

4급지 구축 대장급 이상의 가격 수준을 보이는 B지역의 힘!!!

3.상황 

15억 기준으로 주택담보대출 상한액이 달라지며

아파트값이 15억으로 수렴하는 모습을 보인다 

인근 비규제 지역에서 집을 팔고 넘어오는 수요!!!

B지역 개요

지도 ㅡ쾌적한 자연환경 가진곳(한강,그린밸트,공원등 )

임장을 하다가 외곽이라는 느 낌을 받았던 이유가 그린벨트 때문이었음

대부분 주거지역이고 최대 상업지구는 천호 강동역 라인 

쾌적한 주거지역

인구ㅡ인구수&세대당 인구수 교집합니 선호하는 주거지 

강동구는 4번째로 세대당 인구 많은곳(2.7명)

고덕,상일,암사동 선호단지

소득 ㅡ서울내 중간 정도의 소득 수준 

기본적인 베드타운 ㅡ>교통

B지역 입지

직장 ㅡ직장을 이유로 이사오진 않음

교통 ㅡ5호선,8호선 9호선(28년 개통 예정)

학군은 초중만 가격에 영향을 줌 

환경 ㅡ편의시설보다 택지를 더선호

공급ㅡ국지적인 공급과 서울 전체의 공급을 같이 봐야함 

a생활권 

지역에 위치적 단점 ㅡ송파와 가까운 위치.9호선 교통 

환경적 단점 ㅡ재건축과 도로 정비로 쾌적성 업

유망주vs챔피언

[입지가 개선되는 단지]vs[입지 변화가 없는 단지]

입지개선 보다 중요한건 본래 그단지가 갖고 있는 가지와 선호도

입지 개선이 되는것이 가치를 뛰어넘을수 있는지를 봐라 

b생활권

엄마들이 애를 키우고 싶어하는 환경 +9호선 연장으로 교통 개선 기대

그땐 맞고 지금은 아니다.

선호24평vs덜선호 33평 

전부다 쌀때는 좋은 생활권 24평을 선택하지만 

우선순위 단지가 먼저,너무 많이 올랐을때는 덜선호 33평 선택

c생활권 

대표 학군지와 학군

급지는 좋지만 선호도가 빠지는 단지 투자해도 될까요??

급지는 좋은 비선호 단지 vs급지 낮음 선호단지 

둘다 투자해도된다 

급지가 좋은 비선호 단지 투자 ㅡ수요와 가치 가 있음 

급지 낮음 선호단지 ㅡ가격은 잘 따라가고 보유 운영 매도 에서 유용함

d 생활권 

한강뷰를 누릴 수 있는 가성비 구축 대단지 

구축 리모댈링 호재 단지 :::본질은 같다.가치와 가격!!!

리모델링은 재건축과 바교했을때 

재건축은 안전진단 통과가 어렵고 

리모델링은 튼튼해야 통과됨 

리모델링은 조합 총회 통과가 어려움 (추가 분담금)

분담금의 규모는 주변 신축과의 가격차이 !!!!

가치가 더좋은데 같은 가격??

입지때문에 선택했는데 덤으로 따라온 리모 호재

결국 봐야하는건 가치대비 가격!

e생활권 

위치은 좋고,주거 선호는 애매ㅡ>구도심 상업지구의 현대화 

주상복합 투자해도 될까::같은  가격 중 우선순위 찾아보기

입지와 선호도가 더 좋은 아파트에 비해서 덜오른 건 맞습니다.

(주복은 대지 지분이 낮음 결국 땅을 사는 거라 아파트만큼 오름)

짧은 기간에 수익이 꽤 났습니다.

투자금이 작게드는 장점이 있음 

선호도가 있는 주복이라면  

되도록 아파트,투자하되 주복투자는 절대 안되는 아님 .

최고가아닌 차선의 투자 가능

f생활권 

빌라와 쇼규모 단지가 섞인 원도심 주거 지역 

쇼규모 단지 투자 ::투자범위와 주위할 점 

소규모 단지는 환금성과 보유 운영까지 고려해서 투자해야함 

g생활권 

균질한 택지 그러나 외곽 위치의 한계+임대세대 비율

외곽순환고속도로의 단절 

비역세권 

임대세대 낀 단지 ,투자하면 어떨까요?::우선순위t

송파 파인 타운 8단지ㅡ 10년간 8.5억 상승 

강서 마곡 수명산 파크 2단지 ㅡ10년간 7.5억 상승

임대가 있는 세대도 오릅니다.가치와 수요가 있으면 

임대세대가 낀 단지는 선호도가 떨어지기 때문에 

같은 금액대 최선의  단지인지 보자!!!(우선순위)

돈버는 투자를 계속하려면 

가치 ㅡ선호도 ㅡ제대로 된 임장

가격 ㅡ시세보기 

비교ㅡ비교평가 

지금 할수 있는 있는것을 해라!!!!

bm.

시세트래킹

매물임장 

초등배정을 지도로 시장표에 넣기 

좋은 강의 해주신 쟌자니 튜터님 감사합니다!!!!