수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[D-2선착순접수] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 :)
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.
오늘은 앞마당 분위기를 더 생생하게 파악하는 방법에 대해 이야기해보려고 합니다.
월말쯤되니 결론 파트에 들어가게 되면서
시세트래킹도 열심히하고
앞마당 원페이지도 열심히 만들고 계실 것 같습니다.
저도 늘 투자를 할때 지금 임장지가 아닌
1년, 2년, 3년 열심히 관리했던 앞마당안에서
기회를 포착하고 투자를 했었기 때문에
앞마당 관리에 대한 중요성을 너무 잘 알고 있습니다.
한달한달 앞마당이 늘어날수록
관리해야하는 지역들이 늘어남에 따라서
부담이 되지만 중요성을 잘 알기 때문에
체계적으로 관리하고 싶은 마음이 드실텐데요.
4년차 투자자는 앞마당을 어떻게 관리하고 있는지
바로 알려드리도록 하겠습니다💓
STEP 1.지역마다 시세트래킹을 하면서
지난달과 매매/전세 가격이 움직였는지 확인
일단 전수조사 하라고 하니까.. 묻지도 따지지도 않고
무작정 전수조사부터 하시는분들 계시죠?
물론 전수조사를 다 하실 수 있는 여력이 되신다면
말리지는 않겠습니다..ㅎㅎ😄
저도 한때 모든 지역의 전수조사를 시도해보았던 적이 있었는데요.
그렇게 하니까 정말 전수조사하기에 급급해서
어느새 의미없이 숫자만 입력하기 바빠지면서
결론파트로 가면 시간이 부족해지고
이번에도 못했어ㅠ.. 나는 언제쯤.. 하고 자책하고 넘어간적이 많은데요.
저랑 비슷한 상황을 겪고 계신 분들은 의미없는 전수조사보다는
보다 다양하게 지역별로 10~15개 내외의 단지들을 시세트래킹하면서
가격의 움직임이 포착되는 곳들을 뽑아
유의미한 지역들을 더 깊게 파악해보시는 것을 추천드립니다.
STEP2. 가격 변동이 심상치 않은 지역!
전수조사 및 스캐닝 꼼꼼하게 하기
먼저 시세트래킹을 하면서 가격변화가 유의미하게 보이는 지역,
일주일에 1개구~2개구 정도만 전수조사를 해봅니다.
혹은 이것도 어렵다면 시세트래킹을 하면서
주변단지를 함께 눌러보면서 눈으로 시세스캐닝을 꼼꼼하게 해봅니다.
가격은 이렇게 네이버부동산을 통해서
혹은 실거래가의 움직임을 통해서 쉽게 찾을 수 있는데요.
이렇게 전수조사나 스캐닝을 한 지역의
생생한 현장분위기를 느끼기 위해서는
여기에 전화임장을 꼭 더해주셔야 합니다.
이때, 전화임장을 어떤 단지에? 어떻게? 하면 좋을까요 라는 것들이 궁금하실거예요.
STEP3. 앞마당 전화임장 하기
생활권별로 상/중/하를 나눠서 각각의 대표단지(선호도 중간이상의 단지)에
매도자/매수자/임대인/임차인 컨셉으로
다양하게 전화를 해보면 알 수 있는 것들이 많은데요.
보통 매수자 컨셉으로는 많이들 하시기 때문에
생략하고, 매도자/임대인/임차인 컨셉으로
전화했을때 어떤 질문을 하면 좋을지 알려드릴게요!
👩🦰매도자: “제가 OO동 몇층에 사는데 or 저희 시어머니가 살고 계시는데
요즘 매매 잘되는지, 얼마에 내놓으면 빨리 팔리는지 물어보고 싶어서요”
- 요즘에 손님이 통 없어요~
- 요즘 거래 잘돼요. 꼭 저한테 매물 주셔요~
매도자의 입장으로 전화를 하는 이유는 매수자로 전화했을때 보다
매도자에게는 훨씬 더 디테일하고 솔직하게 이야기해주시는 경우가 많기 때문이예요!
정확한 동호수를 물어보실 경우에는
동, 층 정도는 얘기해주셔도 되고 어려울경우
아직 매도할지 확실히 결정을 안해서요^^
남편이랑 혹은 아내랑 상의해보고 결정되면
다시 전화드리도록 하겠습니다. 라고 말씀드리면 됩니다.
👨🦰임대인: “저희집 임차인분 만기가 다되어가서
전세를 내놓으려고 하는데 요즘 시세가 어떻게 되나요?”
네이버에는 N.N억에 나와있는데요. 실제로 그정도까지는 잘 안나가더라구요~
그래도 N억까지는 가능 할 것 같아요.
- 요즘 전세가 너무 없어서 대기자도 있어요.
- 전세가 없기는 한데, 또 잘 나가지는 않아요.
이렇게 다양한 대답을 들으면서 현재 호가대로 전세를 뺄 수 있을지,
급격하게 올라간 전세 실거래가 실제로 거래가 되고 있는 가격인지 등을 크로스체크 해볼 수 있습니다.
💑임차인: “결혼하려고 하는 신혼부부인데요, 전세집 구하려구요”
- 요즘 전세가 없어요. 나오면 연락줄게요. 얼마정도면 구할 수 있을거예요~
- 물건이 있기는 한데 입주날짜를 이때 맞춰야하는 매물이예요.
- 전세 많아요. 언제가 입주예요? 한번 보러와요.
임차인 컨셉으로도 전화해보면서 현장의 전세 분위기를 생생하게 느껴보는것도 좋습니다.
이때 신혼부부로 전화를 하면 입주일자가 유동적인 편이기때문에
다양한 매물을 물어볼 수 있어 용이합니다 :)
그리고 이 과정을 생활권별로 상/중/하로 나누어 반복해보면,
어떤 생활권까지는 흐름이 왔구나
아직까지 여기는 조용하구나. 근데 전세는 없네?
이런것들을 캐치해보면서
더욱더 입체적으로 앞마당 분위기를 파악 할 수 있습니다.
그리고 이렇게 전임을 통해 알게 된 시장상황과 의견을 남겨두시면 됩니다 :)
💢하나 더! 지역내 입주 진행중인 단지가 있다면,
꼭 임차인으로 전화해보고 매물이 나와있는 호가로 입주할 수 있는지, 매물은 많은지를 물어보세요.
막상 전화해보면 물량이 2~30개가 있었는데
그 물량이 모두 중복된 매물이였는데 아직 안내렸거나 혹은 허위매물들이 있어
실제로 네이버부동산에서 보는 매물갯수와 다른경우도 많고,
실제로 최저가로는 이제 거래가 어렵고 더 비싸게 거래되고 매물도 없다는 이야기를 들을때도 있습니다.
이렇게 전화를 해보거나 현장에서만 알 수 있는 분위기를 캐치해야
입주가 진행되고 있는 지역을 빨리 파악하고 기회를 잡을 수 있습니다!
저도 이렇게 입주가 마무리 되는 시장에서
전세가 올라오는것을 캐치하고 투자를 했기 때문에
기회를 찾기위해 눈여겨보고 계시는 지역이라면
꼭 전임을 통해 분위기를 파악하시면 좋겠습니다.
저도 이렇게 전 지역을 다 할순 없기 때문에,
서울/수도권은 비슷한 급지별로 그룹핑을해서
한달에 한번씩 돌아가며 하나의 지역씩
전화임장을 좀 더 깊게 해보고 있는데요.
예를들어 4급지 서대문구, 동대문구, 관악구가
모두 앞마당이라면 이중에 가격이 가장 많이 움직였거나, 저평가라고 생각된다거나
유의미한 지역을 한 지역만 뽑아서 조사를 해보는거죠 :)
다소 복잡하게 느껴지실수도 있지만!
이렇게 해보면 훨씬 더 앞마당을 재밌게,
더욱 생생하게 관리할 수 있을거예요 😊
늘 경기를 뛰고 있는 사람처럼!
준비되어 있는 투자자만이 좋은 기회를 잡을 수 있다는것을 잊지마세요.
오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다!
