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| 목차 | |
여는 말 시장의 변화에 기회가 있다 | 첫째, 주택을 개수 상관없이 지속적으로 매입할 수 없게 되었다. 취득세가 중과되어 있고, 중과된 세율이 워낙 커서 함부로 주택 수를 늘릴 수 없어졌다. 취득세가 완화될 거라는 이야기는 여전히 나오고 있으나, 설령 취득세가 완화된다고 해도 과거처럼 몇 채를 사든 1.1%의 단일 세율로 돌아가기는 힘든 상황이 되었다고 봐야 한다. 취득세뿐만이 아니다. 보유세도 상당히 올랐다. 그러다 보니 주택의 수를 계속 늘리기 굉장히 어려운 상황, 아니 오히려 독이 되는 상황이 왔다. 그래서 그 반대인 ‘똘똘한 한 채’ 열풍이 분 지 이미 오래된 상황이다."
부동산 사이클링 기법’을 활용하면 적은 재산만으로도 극적인 성장을 만들어낼 수 있다. 그런데 이게 끝이 아니다. ‘부동산 사이클링 기법’을 통해서 재산을 키운 다음에는 여유를 만끽하면서 인생을 풍성하게 즐길 수 있는 길까지 나아가야 한다. 그러기 위한 다음 단계는 ‘수익형 전세 레버리지 기법’이다. ‘수익형 전세 레버리지 기법’을 활용하면 그저 돈 많은 늙은이가 되어가는 삶이 아니라, 돈을 충분히 쓰며 인생을 즐기면서 살 수 있게 된다. ‘수익형 전세 레버리지 기법’ 역시 매우 놀라울 것이라고 자부한다. 여태껏 그 누구도 생각하지 못했던 방법이고, 가장 탁월하게 현금을 만들어내면서도 재산을 계속 키워갈 수 있는 기법이다. |
| 1장 황금 숫자, 4년에 100% | |
| 부동산 시장을 이해하면 4년에 100% 수익률이 가능하다 | 2년만에 50%의 수익을 낸 후 매도한 후 더 좋은 물건을 매수하면 이보다 더 큰 성공을 할 수 있으리라는 예감이 든다. 그래서 A는 매도를 했다.
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| 얼마가 있어야 부자인가? | |
| 부동산 투자의 속성 | 일반적으로 같이 오르고 같이 내린다는 뜻일 뿐, 그런 상황에서도 시차가 나기도 하고, 특별히 저평가된 물건도 분명 있다. 우리는 그러한 시차를 이용하고, 시장에서 충분히 저평가된 물건을 찾도록 노력을 해야 한다. 그러나 이런 일은 쉽지 않기 때문에 일단은 내가 보유한 물건을 매도할 때, 충분한 수익을 낸 다음에 매도하는 방식이 좋다. |
| 왜 4년이라는 기간을 설정했는가 | 가장 많이 성장할 시점 동안 보유하고, 성장이 낮아지리라 예상되는 시점에서는 매도하겠다는 전략으로 임하는 것이 좋다.
노하우가 필요하니 갈아타기를 하기 전에 우선 충분한 수익을 챙겨놓았다면 설령 갈아타기가 아주 성공적이지 않다고 해도, 재산을 형성하는 데 큰 지장이 생기진 않는다. 모든 투자 자산은 크게 성장하는 시점이 있고, 또 저평가되는 시점이 있다. 비록 그것을 정확하게 알기 힘들더라도 알기 위해 노력해야 하는 것이 우리의 과제다. 그렇게 해야 재산을 극적으로 증대시킬 수 있기 때문이다. 결국 쓸데없이 포트폴리오를 변경해서 위험에 노출되는 것도 피하고, 그렇다고 해서 저평가된 물건으로 갈아타지 않아서 수익률이 평범해지는 결과도 피하는 기준이 바로 ‘4년’이다. ‘4년에 100%’라는 기준을 정해놓으면 인내하고 싶지 않아도 인내해야 하는 상황이 자연스럽게 만들어진다. |
| 4년 100%의 목표를 변경해야 하는 경우 | |
| 목표를 일찍 달성한 경우 | 그러니 고평가된 물건이라면 정상 가치로 돌아올 때까지 보유하고 있을 이유가 하나도 없다. 고평가된 물건이라면 목표를 달성했을 때 더 이상 기다리지 말고 반드시 매도해야 한다. |
| | 대표적인 고평가 사례들 | | |
| 갑자기 많은 자금이 생긴 경우 | 그러니 자금이 생기면 그 자금만을 이용해서 또 다른 뭔가를 매수하는 것은 비효율적일 수 있다. 이럴 경우 이미 투자하고 있는 부동산에서 목표한 수익이 나오지 않았더라도 더 효과적인 투자를 위해서 매도한 후 새로운 자금을 합쳐서 다시 세팅하는 편이 낫다. 한마디로 현금 여력을 모두 투자로 활용해서 결과물을 최대한 키우는 전략을 쓰는 것이다. 이럴 경우 4년 100%라는 목표에 너무 얽매이지 말고 유연하게 행동하는 편이 더 좋다.
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| 승산이 없다고 판단되는 경우 | 명확하게 실수라는 판단이 든다면 그때는 ‘4년에 100%’라는 목표를 고집하고 있어서는 안 된다. 과감하게 실수를 인정하고 크게 손해가 나지 않는 선에서 빨리 매도하고 나와 다시 세팅 ->준비되지 않은 상태에서 아무거나 샀을때 이야기인가? 살때 검토가 잘되었다면? 버틸체력이 되나 안되나가 중요한것 같다. |
| 더 나은 대상이 없다고 판단되는 경우 | 여전히 수요층이 매우 두텁고 상대적으로 공급은 매우 제한적인 대상을 보유하고 있다면, 팔지 않고 계속 보유하는 편이 더 낫다. |
| 4년이 되었지만 100%의 수익이 나지 않은 경우 | |
| 2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법 | |
| 2500만 원씩 12년간 투자하면 20억 원이 된다 | |
| 평범한 사람도 가능한 놀라운 부동산 수익률 | 투자의 가치를 모르면 우연히 보석을 손에 쥐는 일이 발생해도 쓰레기통에 던져버리게 된다 |
| 20억 원을 만들기 위한 조건 | 첫째, 매년 2500만원씩 12년간 모을 수 있어야한다. 둘째, 좋은 부동산을 고를 수 있는 능력을 갖춰 투자를 시작해야한다. 셋째, 부동산의 사이클을 이용할 줄 알아야 한다. |
| 부동산 사이클을 알아야 수익이 보인다 | |
| 부동산 사이클 주기가 짧아지고 있다 | |
| 강세장 vs 하락장 vs 약세장 | 전체 비중으로 보자면 약세장이 약 60%로 가장 긴 기간을 차지한다. 그리고 강세장이 약 30%, 하락장이 약 10% 정도를 차지한다 |
| 가격이 계속 오르는 강세장의 상황 | 시장에 돈이 풀리기 시작하면 사람들은 부동산을 사고 싶어 한다. 그중에서도 아파트를 사고 싶어 하고, 그중에서도 신축을 사고 싶어 하고, 그중에서도 더 좋은 지역에 있는 물건을 사고 싶어 한다 |
| 공포감이 지배하는 하락장 | 사실 이자 자체를 많이 낸다고 해서 곧바로 지옥을 경험하는 것은 아니다. 이자라는 실질적인 금액보다는 앞으로 나의 미래가 없어졌다는 공포감, 앞으로는 더 힘든 삶을 살아야 한다는 공포감, 앞으로 내 수중에는 초라한 재산만이 남게 될 거라는 공포감, 노후에는 더 힘든 삶을 살아야 할지 모른다는 공포감이 완전히 자리를 잡게 되면서 지옥을 경험한다. 이 공포감은 아무리 ‘부동산은 버티면 괜찮아진다’라고 이야기해도 이겨내기 어렵다. 매달 이자를 내기 때문에 그때마다 큰 심리적 타격을 받기 때문이다. 그래서 결국엔 매우 싼 가격에 매도를 한다든지 이자 내는 것을 포기하여 경매로 넘어가게 된다든지 하는 일이 벌어진다. |
| 약세장에서도 수익을 낼 수 있다 | 전체적으로 보면 좋은 부동산의 경우 완만하게 상승한다. 그러나 이때 매스컴은 특성상 자극적인 뉴스를 써내야 하다 보니 완만한 상승은 뉴스거리가 되지 않는다. 대신 ‘강남이 수십억 원이 되었다’ ‘재건축이 평당 1억 원이 넘었다’ 같은 뉴스들만 쏟아낼 뿐이다 오히려 이런 때에 ‘돈이 되는 부동산’을 찾으려고 노력을 기울여야 한다. 완만한 상승이라고 해도 부동산은 기본이 억 단위이기 때문에 조금만 상승해도 상당한 이익을 얻을 수 있기 때문이다. 부의 본질은 안타깝게도 결국 비교 우위에 있냐가 중요하다 |
| 부동산 사이클을 정확히 알아보는 법 | |
| 강세장을 알아보는 법 | 강세장을 알아보는법 첫째, 약세장이 3년 이상 지속된 경우 둘째, 가장 대표되는 단지부터 가격이 오른다. 셋째, 몇 년간 지속적으로 전세가가 상승한 경우 넷째, 상당 기간 신규 공급이 없을때 다섯째, 대중이 매수할 여력이 있을 때 |
| 하락장을 예측하는 법 | 하락장을 예측하는 법 첫째, 어딜 가나 사람들이 부동산 이야기를 하는 경우 둘째, 정부가 비합리적이라고 할 정도로 과한 정책을 몰아붙이는 경우 셋째, 소액 투자가 매우 활성화된다. 넷째, 지방 구석구석까지 투자를 한다. 우리나라는 3주택자부터 13.2%라는 취득세가 매겨진다(조정지역의 경우). OECD 어느 국가를 봐도 이렇게 높은 취득세를 내는 경우는 없다. |
| 약세장을 알아보는 법 | 약세장을 알아보는 법 첫째, 상승세가 핵심지역과 핵심 단지에 국한된다. 둘째, 부동산은 안 좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룬다. 셋째, 참여 인원이 제한적이다. 넷째, 강세장과 하락장이 일시적으로 나타난다. |
| 부동산 사이클링 기법 실천하기 | |
| 비과세 전략을 이용하라 | ‘임대 사업자’라는 제도를 만들었는데, 잘 들여다보니 대단한 혜택이었다. 부동산을 몇 채를 사더라도 임대료를 매년 5%만 올리겠다는 규정을 잘 지키고 10년을 유지하기만 하면 등록한 모든 부동산의 양도차익을 거의 제로로 해주겠다는 내용이었다. 게다가 보유하고 있는 동안 재산세도 절반 또는 거의 내지 않아도 되는 수준이었고, 종부세는 아예 배제해 주겠다는 내용이었다. |
| 자금이 적어야 더 유리하다 | 10억 원의 초기 자금이 있었지만, 이를 모두 투자할 물건이 없어 8억 원을 투자하고 남은 2억 원은 현금으로 보관했다. 시간이 흘러 수익률 100%를 달성해 16억 원에 매도하고 8억 원의 차익을 얻을 수 있게 되었다. 이때, 투자한 8억 원 대비 100% 수익률을 달성하긴 했지만 초기 자금 10억 원 대비 수익률은 80%다. 자금이 커지고 딱 맞는 부동산을 찾기 힘들어지면 수익률 면에서 불리할 수밖에 없다. |
| 부동산 사이클링 기법 로드맵 | |
| | 투자 사례로 본 성공의 증거 | | |
| 그럼에도 불구하고 떠오르는 의문들 | |
| 실패를 감안해도 수익은 충분하다 | 첫째, 50% 실패했을때, 둘째, 목표 달성률이 80%일때 셋째, 목표달성기간이 지연될때, |
| | 다주택자는 이렇게 해라! | | |
| 과거와 같은 상승이 재현될까? | |
| 출산율 0.72명, 1~2인 가구 비율 65% 과연 부동산에 미래가 있나? | 그래서 인구수의 감소나 세대수 증가 정체, 노령인구의 증가가 진행된다고 해도 ‘오르는 부동산’이 없어지지는 않는다. |
| 내 집은 언제 마련하나? | ‘부동산 사이클링 기법’에 따르면 강세장의 끝자락에서는 모두 매도를 해서 현금화하는 전략을 목표로 한다. 이렇게 현금화에 성공하고 하락장이 온 다음에 약세장이 시작된다면, 바로 그때 내 집 마련을 하면 된다. |
| | 내 집 마련, 해야 한다면 이렇게 하라 | | 첫째, 얼마의 자금으로 내 집 마련을할까? 50% 둘째, 조건에 맞는 '내집'이 있다면 내집 마련을 해라 셋째, 내 집마련도 투자성이 있어야한다. 넷째, 마음에 드는 집이 없다면 다음으로 미뤄라 다섯째, 내 집 마련을 했어도 4년에 한번 매도하라 |
| 전세금은 어떻게 하나? | 미래의 지출을 예상하는 데 있어서 가장 예상하지 못하는 두 가지가 있는데, 첫 번째는 전월세 비용이고 두 번째는 자녀 교육이다. 그래서 주거비용 문제는 좀 더 방어적으로 계산해야 할 필요가 있다. 전월세 금액은 평균보다 더 높게 상승할 것이라 예상하고 준비해야 맞다. |
| | 전세 구할 때 주의해야 할 점 | | 꽤 큰 부를 달성하기 전까지는 주거 비용을 아끼고 조금 불편하고 작은 곳에서의 생활을 감수하되, 너무 자신을 몰아세우는 수준이 되지는 않도록 주의하자. |
| 소액 투자 물건이 계속 있을까? | |
| 내 자금에 딱 맞는 투자 대상이 있을까? | 소액 투자가 가능한 물건을 찾기 위해 이것저것 뒤지는 노력이나, 큰 투자금을 가장 효율적으로 활용하기 위해 이것저것의 장단점을 체크해야 하는 노력은 그 강도 면에서 별반 다를 것이 없다. |
| 투자성 있는 물건을 어떻게 찾을까? 최강의 공식 ‘투자 점수 시스템’ | 대전제1. 아파트만봐라 대전제2. 대단지 물건만 봐라
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| 정책과 제도가 바뀌면 어떻게 할까? | 문제는 돈이 많아도 구조적으로 잘 쓸 수 없게 되어 있다면 ‘허덕이는 부자’ ‘돈 많은 노인네’가 될 뿐이다. 그렇기 때문에 돈을 잘 쓸 수 있는 시스템을 만드는 데 더 집중해야 한다. |
| 3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법 | |
| 새롭게 바뀐 전세 레버리지 기법 | |
| 자금이 커졌다면 다른 전략을 취해야 한다 | 어느 정도 자금력이 된다면 ‘좋은 부동산’을 사서 장기적으로 보유하는 편이 더 유 |
| 정책은 언제든지 바뀔 수 있다 | 이제는 주택 수를 계속 늘리는 형태의 전세 레버리지 기법은 사용할 수 없게 되었다. 일단 취득세가 가장 큰 걸림돌이고, 보유세도 고려하지 않을 수 없기 때문에 한없이 주택 수를 늘릴 수 없는 상황이다. 그러니 적당한 수준 이상으로 주택 수를 늘리진 말아야 한다. |
| 수익형 전세 레버리지 기법 4 스텝 | 게다가 이제는 과거와 달리 부동산 정보가 대중화되었기 때문에 지나친 저평가의 시대는 절대 오지 않을 것이다. |
| 수익형 전세 레버리지 기법이 막강한 이유 | |
| 첫째, 세금에서 매우 유리하다 | ‘수익형 전세 레버리지 기법’에 따르면 이렇게 양도소득세로 낼 금액을 계산해 미리 보관해 두고 나머지 금액은 수익으로 사용하면 된다. |
| 넷째, 늘 적정량의 현금 보유로 위험 대비에 능하다 | 언제나 욕심을 다스리고, 나에게 적합한 투자의 수준이 어느 정도인지 파악하는 절제된 투자를 해야 한다. |
| 4장 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기 | |
| 언제나 통하는 ‘원리’인지 먼저 파악하라 | |
| 투자에 확신을 가질 수 있어야 한다 | 아주 중요한 투자 원칙 하나가 또 나온다. 그건 바로 ‘확신을 가질 수 있어야 한다’라는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전 재산을 베팅하는 일이기 때문이다. |
| 부동산 투자의 원리를 아는 자가 꾸준한 수익을 낸다 | |
| 약세장에서 입주권을 매수한 사례 | |
| 신금호파크자이(금호 13구역) | 대중은 이미 형성되어 있는 '기존의 인식'에 매우 큰 영향을 받는다. |
| 보라매sk뷰(신길 5구역) | |
| 마포프레스티지자이(염리 3구역) | 결국 입주 당시 59형 전세가가 9억 2000만 원이나 되는 놀라운 일이 벌어졌고, 4년 만에 원금을 모조리 회수했을 뿐만 아니라 1억 5000만 원이라는 추가 투자금이 생기는 놀라운 일까지 벌어지게 되었다. |
| 매교역푸르지오SK뷰(팔달 8구역) | |
| e편한세상금빛그랑메종(금광 1구역) | 그러나 입주 당시에는 상승장의 맨 끝이기도 했고, 5320세대라는 워낙 많은 물량이 한꺼번에 입주를 해서 전세를 맞추는 데 고전하기도 했다. |
| 명백한 거품일 때는 반드시 쉬어야 한다 | ‘지금의 약세장은 과거와 다르다’라고 말했던 대목이 평범하게 들리진 않았을 것이다. 지금은 약세장을 지나고 있기는 하지만, 과거와는 여러 가지로 모습이 달라졌다. 가장 크게 달라진 점은 대중의 정보력이고, 그에 따른 대중의 전반적인 부동산 투자의 실력이다. 결국 상대적인 우위를 점해야 하는 투자의 세계라는 시각에서 보면 이는 매우 중요한 체크 포인트이다.
지금의 상황을 고려해 보면 과거와는 달리 좋은 부동산이 마냥 하락하거나, 하락한 채로 오래 머물러 있는 상황이 펼쳐지기는 상당히 어렵다. 투자성이 있는 대상은 지속적으로 오를 가능성이 높고, 사이클의 기간도 짧아질 것으로 보인다. |
| 맺는말 평범한 사람도 ‘쉬운 길’을 만나면 성공할 수 있다 |
2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요
(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)
사이클, 패턴, 판 이 돌아가는 부분에 대해 생각보다 많이 설명을 해주는 책. 저자가 시장에 참여자로 오래 계신 만큼 시장상황에 따라 대중의 심리나 현상 등을 알려주는데 그런 부분이 전체적인 흐름을 파악하는데 도움이 될 수 있는 부분이라는 생각이 들었다.
취득세를 가장 걸림돌이라고 이야기하는데, 그냥 필요비용이라고 생각하면 큰 허들은 아닌것 같다. 현금흐름을 얻기위한 필요비용이자 투자금의 일부분일뿐. 회수되는데 시간이 좀 더걸릴뿐인거아닌가. 어차피 좋은거사려면 투자금도 많이 들어감. 회수하려면 오랜시간 걸림. 결국 같음..
3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써주세요
(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)
책에 나온 세율, 전세, 수익률은 참고 예시로만 활용. 다 확인해야한다. 분명 당시 시장분위기와 맞지않는 내용들이 다수 포함되어있다.
전세 상승분의 일부분을 떼놓는 부분은 한번 계산해보면 좋을것 같다.(검증)
