[서기 29기 라면대마왕] 인사이트 넘치는 부록 파티 강의(3주차 강의 후기)

잔쟈니 선생님의 명성은 익히 알고 있었지만, 강의는 이번에 처음 듣게 되었습니다.

왜 그렇게 다들 선생님의 강의가 명쾌하다고 하는지 확실히 이해하게 되었습니다.

B지역에 대해 투자 관점에서 완벽하게 분석해주신 뿐만 아니라,

강의 중간 중간 부록처럼 다른 지역에도 적용할 수 있도록 알려주신 내용들이 너무 좋았습니다.

그리고 월부에서는 어떻게 이렇게 좋은 선생님들이 끊임없이 배출되는 것인지 궁금했습니다.

📌현재 시장상황을 추론하는 방법

어느 지역의 현재 시장상황을 추론할 때, 어떻게 접근해야 할지에 대한 힌트를 많이 얻었습니다.

어느 시점과 비교할지, 어느 가격대 단지들을 비교할지, 또 어느 지역과 비교할지 

지금 시점과 비슷하게(가령 같은 상승장 혹은 비슷한 규제가 있었던 시기), 안테나 단지, 비슷한 급지 지역들

이런 식으로 영리하게 기준을 정해놓고 비교하면 “현재”, “그 지역”이 어떤 상황인지 이해할 수 있음을 배웠습니다.

어떤 지역의 상황을 이해할 때, 시세트래킹 시트에 골라둔 단지들의 가격 변화와

현재 지역의 매매/전세 물량, 공급량 정도만 봤는데 좀 더 다각도로 볼 수 있는 방법을 배운 셈입니다.

N년차 투자자의 노련함과 인사이트를 레버리지할 수 있는 좋은 기회였습니다. 감사합니다.

과거, 비슷한 규제가 있었던 때와 지금의 가격 흐름이 비슷하게 다시 나열되고 있어 너무 신기했습니다. 

시장을 계속 면밀하게 봐 온다면 향후 지금과 비슷한 상황이 벌어질 때 

데자뷰를 느끼고 과거를 복기해보며 완벽하진 않지만 미래도 예측하면서 인사이트가 쌓이겠단 생각이 들었습니다.

📌철저히 투자 관점에서 지역을 분석하는 방법

선생님께서는 강의에서 비교를 정말 다양하게 많이 해주시는 것을 보고 비교의 중요성을 배우게 되었습니다.

수도권에서는 교통이 중요하니까 역세권이 의미 있다는 건 알지만, 

한 지역 내에 여러 호선이 지나갈 때 단순히 호선별 선호도만 보고 ‘당연히 A노선이 B노선보다 낫지.’해왔는데

선생님께서는 철저하게 가격와 연계하셔서 노선별 주요 역세권 단지끼리 가격비교를 하셨습니다.

이런 식으로 어떠한 입지요소가 있다고 했을 때 그 입지요소가 가격에 어떻게 영향을 미치는지

다른 요소들을 통제한 후 단지별로 비교해보는 연습을 자꾸 하면서 감을 가져가야 함을 배울 수 있었습니다.

과거 공급이 많았을 때, 해당 지역에 어떤 영향이 있었는지 파악할 때도

그냥 단순히 아무 단지나 알아보는 게 아니라, 공급 영향을 가장 많이 받았을 특정 성격을 가진 단지들을

살펴보신다는 말씀을 듣고도 '아, 하나 하나 정말 내가 하는 분석이 어떤 것이고 무슨 의미를 띠는지 이해하고

해야 하는 거구나.' 하는 점을 배울 수 있었습니다.

무릎을 탁 치며 가장 BM을 꼭 해야겠다고 생각했던 것은 생활권 키워드를 정할 때 딱 1개만 고르라고 하신 점입니다.

그동안은 어디에도 다 적용할 수 있는 ‘대단지, 평지, 신축’ 이런 평범한 키워드들을 막연하게 나열하고 있었습니다. 

그러니까 나중에 투자하려고 생활권 장표를 열어보아도 결국 이 생활권에서 단지 선택을 할 때

킥이 되는 단 1개를 찾지 못해 다른 지역과 비교도 어렵고 판단도 안되는 어려움에 처한 적이 있었습니다.

좀 더 뾰족하게 지역을 이해하기 위해서 정말 필요한 작업인 것 같습니다.

특히, 가장 너무 좋았던 것은 생활권 내 비교, 생활권 간 비교 하는 방법을

아주 구체적이고 자세한 예시를 들면서 설명해주신 파트였는데

연습문제처럼 느껴져서 강의를 들을 때 단지를 알려주시면 일단 일시정지한 후 제가 생각한 답을 한번 적어보고

다시 재생하여 선생님이 알려주신 정답지와 비교함으로써 어떻게 비교 하시는지 배울 수 있어 좋았습니다.

선생님께서도 직접 임보에 적용한다고 하신 ‘최종 의사결정’을 줄글로 쓰는 방식은 정말 새로웠습니다.

‘가치’와 ‘가격’을 항상 염두에 두고 저평가 물건을 골라야 함은 알았지만 그것을 정말 2개의 섹션으로 나눠서

각각 분석한 내용을 적어볼 생각은 해보지 못했던 것 같습니다.

‘가격’에 대해서는 막연하게 그때 그때마다 생각나는 내용들을 적었던 것 같은데

생활권 내에서, 지역 내에서, 또 지역 간에서, 단지 내에서(평형) 어떤지 구분하여 적어보는 연습은

정말 필요하고 또 최종 의사결정에 도움이 되어 이런 식으로 훈련하면 정말 인사이트가 늘지 않고는 못 배기고 

투자를 안할 수가 없을 것 같다는 생각이 들었습니다.

📌다른 지역에서 적용할 수 있는 여러 ‘부록’들

입지가 개선되는 단지와 입지 변화는 없지만 원래 좋았던 단지 중 어떤 선택을?

선호되는 20평대와 덜 선호되는 30평대 중 어떤 선택을?

급지는 좋지만 선호도 빠지는 단지는?

구축 리모델링 호재 단지, 어떻게 봐야 할까?

토허제를 비껴간 주복 59는?

주상복합 투자해도 될까?

소규모 단지 투자해도 될까?

임대세대 낀 단지, 투자해도 될까?

숍인숍처럼 강의인강의로 강의 하나에 엄청나게 많은 미니 강의를 같이 들은 느낌이었습니다.

각 부록마다 이해하기 쉽도록 구체적인 단지 예시들을 들어주셔서 이해하기가 너무 좋았습니다.

그래서 이번 강의는 팔이 아프도록 필기를 빼곡하게 하지 않을 수가 없었습니다.

선생님의 생각의 흐름을 잘 들여다볼 수 있도록 친절하게 모든 것을 설명해주셔서 감사합니다.

아직 완벽하게 그 흐름을 제 뇌에 동기화시켜 현실에 바로 적용할 수는 없겠지만,

향후 공부하다가 막히거나 해당 질문이 다시 궁금해지면 필기로 돌아와서 살펴볼 작정입니다. 

📌언제나 잊지 말아야 할 투자 원칙

우리는 비전보드에 적은, 월급으로 달성할 수 없는 목표 금액을 위해 계속 투자를 이어나가야 합니다.

그런 과정에서 어떤 식으로 대응해야 할지 길을 잃을 때도 있겠지만

그때마다 항상 ‘내 목표를 달성하는 데에 어떤 방법이 도움이 될까?’를 본질적으로 고민해야 할 것입니다.

투자는 ‘(상대적) 우선순위’를 파악하는 것임을 항상 잊지 않도록 하겠습니다.

이번 강의로 정말 명확하게 무조건 A단지, B단지의 절대적 우위를 파악하는 게 중요한 게 아니고

전체 시장 상황과 현재의 가치와 가격을 바탕으로 상대적 우위를 파악하는 것의 중요성을 인식하게 되었습니다.

정말이지 어렵고 복잡하다고만 생각했는데 알기 쉽게 설명해주셔서 저같은 사람도 이해할 수 있었습니다.

선생님께서 수업 말미에 투자에 익숙해져 가는 과정을 ‘수영’에 빗대서 설명해주셔서 너무 재밌었습니다.

왜냐하면 저는 지난 9월, 10월 두 달 동안 처음으로 수영을 배우게 되어 그 과정을 잘 알고 있었으니까요.

자유형 발차기, 팔 동작과 호흡을 어리숙하게나마 익혀, 처음으로 25m 라인을 쉬지 않고 갔던 날이 떠오릅니다.

말씀하신대로 서울은 25개구 뿐이고, 경기도에서도 31개 시군 중 보수적인 투자처로 유의미한 곳은 한정적이며

전국에서도 광역시는 6개뿐이고 지방에서는 오히려 범위를 한정해야 하고, 한국지리는 큰 틀에서 변하지 않기에

조금만 더 부지런하게 노력하면 10년째에는 독립할 수 있는 투자자가 될 수 있다는 생각이 들었습니다.

아직은 선생님의 강의 같은 지역 분석을 넋놓고 바라보고 저 스스로 그렇게 분석하는 것은 꿈에도 꿀 수 없지만

언젠가는 저도 조금이나마 비슷하게 스스로 분석을 할 수 있는 날이 오겠지요?

“미래가 기대되는 삶을 어른이 되어서 산다는 게 정말 감사했다.”

저도 월부와 훌륭한 선생님들 덕분에 그러한 감사함이 무엇인지 알아가는 중인 것 같습니다.

이제는 열심히 실제 해내는 제 몫만 남았겠지요.

이번에도 좋은 강의 해주셔서 정말 감사합니다.