신도시 선호도 파악하는 법[민갱]

임장을 통해 지역을 알아가는 과정에서

반드시 알아야하는 '단지별 선호도'

미세하게 조금씩 다른, 수많은 비슷한 아파트단지들

역에서 몇 분? 브랜드는 어디? 연식은?

비슷한 신도시에서 몇몇 기준만으로는

선호도·가격 차이를 알기 어렵지 않으신가요?

안녕하세요
민갱입니다.

지난 글에서 구축 아파트는 

현관 구조, bay, 학교 배정, 평형 구성 같은 요소에 따라
똑같이 생긴 단지들 사이에서도 선호도가 크게 갈린다는 이야기를 드렸습니다.

https://weolbu.com/s/IX6vbvkD88

오늘은 그 연장선에서,

연식이 비슷한 신도시에서 선호도는 어떻게 갈리는가
 

미사강변도시 사례로 알아보겠습니다.

연식·지하철이 비슷하면, 다른 요소가 선호도를 결정한다

신도시는 대체로 비슷한 시기에 공급됩니다.
외관, 평면, 커뮤니티 시설 수준도 큰 차이가 없고,
 

지하철역도 1~2개 정도라

역세권 vs 비역세권 만으로는
모든 단지의 선호도를 설명하기 어렵습니다.

특히, 지하철의 힘이 압도적으로 강하지 않은 지역이라면

연식이라는 상품성도 비슷한데,
역이랑 거리도 다 거기서 거기라면
선호도는 ‘환경·커뮤니티·생활권’이 결정한다

라고 보시면 됩니다.

오늘은 미사강변도시를 예시로 가져왔습니다.
 

대부분 비슷한 연식, 5호선 미사역이라는 교통축을 공유하지만

광역버스와 자차이용 등 대체 수단으로 인해
다른 환경적 요소들이 선호도의 차이를 만들어냅니다.

환경-뷰(프리미엄)

출처: 호갱노노

미사강변도시 지도를 보면,
중심을 가로질러 흐르는 망월천과 호수공원,

그리고 한강, 수변공원이 눈에 들어옵니다.

• 호수공원 및 한강 조망이 가능한 단지들
• 공원과 직접 연결되거나, 동선이 깔끔한 단지들

같은 연식, 비슷한 평면인데도

아침·저녁 산책 나갈 수 있는 환경과 뷰(조망권)의
선호도가 더 높습니다.

신도시를 보실 때는,
먼저 지도를 펼쳐놓고 하천·공원·수변·녹지 등을 표시한 뒤
뷰가 나오는 곳, 접근성이 좋은 곳처럼

생활속에서 가장 자연스럽게 연결되는 단지는 어디인가?를
체크해보시면 좋습니다.

분양형태

그림을 보면 미사강변도시 각 블록에 

민간 / 공공 / 임대 / 전환 / 장기가 

색깔별로 구분되어 있습니다.

같은 신도시 안에서도

• 민간 분양 단지가 모여 있는 블록
• 공공·임대 비중이 높은 블록

이 뚜렷하게 갈립니다.

미사에서는

• 미사역 인근 상권 + 민간 분양이 밀집된 권역의 선호도가 가장 높고

• 같은 상권이어도 분양형태가 섞여 있는 블록보다
  민간 비중이 높은 블록의 선호도가 더 높습니다.

   

1기 신도시 구축에서 

대형평형이 많은 단지에 ‘부자 커뮤니티’가 형성되면서
선호도가 높아지는 것과 비슷한 원리입니다.

신도시에서도,

“어떤 사람들끼리 모여 사는가,
커뮤니티의 결이 어떻게 형성되어 있는가”

가 장기적인 선호도와 가격에 영향을 줍니다.

교통 호재

투자자 입장에서 착공 전까지 교통호재는

호재로 판단하지 않습니다.

이유는 일정 지연, 변경 등의 리스크가 크기 때문인데요.

하지만, 지역의 실거주자들은 다릅니다.

실거주자 입장에서 교통호재는 숫자가 아니라 

미래의 내 생활모습 입니다.

강남 30분 거리 된다더라

환승 한 번 줄어든다더라

처럼 사람들은 

이미 미래에 살고 있는 것처럼 생각하고 선택합니다.

그런이유로 지하철 역 예정지 주변으로

선호도가 올라가게 됩니다.

투자 의사결정에서는
착공 전 교통호재를 반영하지 않되,

수요·선호 분석에서는
지역 주민들은 이미 이 호재를 어느 정도 믿고 있다는 점을

반드시 고려해야 합니다.

상권·교육환경

미사의 상권을 나눠 보면

미사역 상권, 북부 상권, 남부 상권

세 곳 정도로 나눠 볼 수 있습니다.

하남이 학군지로서 알려진 지역이 아니기에

선호도의 핵심요소라기 보다는

앞서 이야기한 호수뷰, 분양형태, 교통호재 같은 

핵심 선호요소를 받쳐주는 역할에 가깝습니다.

상승장에서 끌어올리기 보다

장기적으로는 

실수요를 탄탄하게 받쳐주게 되면서

가격이 무너지지 않게 받쳐주는 역할을 합니다.

가장 큰 구매력과 소비력을 가진

자녀를 키우는 31~50대 실수요층을 집중시키기 때문입니다.

정리하면

연식이라는 상품성이 비슷하고

지하철이라는 교통의 힘이 압도적으로 강하지 않다면

역접근성 보다, 환경, 커뮤니티가 선호도를 먼저 가른다

다른 신도시나 택지지구를 보실때도

같은 방식으로 선호요소를 지도위에 올려보신다면

지역의 가치가 조금 더 입체적으로 보이실 겁니다.

이상으로 비슷하게 생긴 신도시 아파트의

선호도 파악하는 법에 대해 알아보았습니다.

손품과 발품을 통해 단지별 선호도 파악하시는데

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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