전주 사례로 살펴보는 아파트 공급 부족의 영향력 1 [돈죠앙]

25.11.27

안녕하세요.

공급전문가로 거듭나고 싶은 돈죠앙입니다.

우리가 익히 알고 있는 대표적인 지역, 전주.

공급물량이 극도로 줄어들게 되면서, 전주에서 돈을 벌고 나온 동료분들이 많습니다.

2018~2020년까지 공급을 폭탄급으로 때려 맞으면서, 이 때 전주의 시장분위기는 정말 침울 그자체였습니다.

전국적인 하락장과 겹쳐 후반부에는 마피도 속출했었고, 신축 아파트 전세를 1억대로 들어갈 수 있었던 시장이었습니다.

하지만, 서울의 상급지가 반등함과 동시에, 어떤 지방도시보다도 먼저 반등을 시작한 곳이 바로 이 전주인데요,

공급이 없는 지역이 답이라는 생각이 들 정도로, 어디까지 상승할런지? 여전히 매매가가 많이 상승하고 있고,

더욱더 중요한 건 전세가도 정말 많이 상승했습니다.

전주의 가장 좋아하는 생활권인 대표적인 신규 택지 에코시티에서 초창기에 가장 선호했던 에코더샵1차의 예시로 살펴보자면, 19년도에 매매가 2.9억/ 전세가 1.9억에 거래되었던 이 단지가, 6년이 지난 지금 이 시점에서 매매가 5.6억/ 전세가 4.7억에 거래가 되는 것을 보십시요.

만일 내가 그 때, 9천만원으로 용기내서 투자했더라면?

6년만에 매매가 2.7억(89%상승) + 전세가 2.8억(137.54%)의 상승분을 맛볼 수 있었을 것입니다. 정말 엄청난 결과라고 생각합니다.

이처럼, 공급이 없는 대표적인 지역의 흐름을 살펴보면서, 이를 향후 지방이 없는 다른 시장에 대입을 해본다면,

어느 정도 유의미한 결과를 얻을 수 있을 것이라 생각합니다. 당연히 지방마다 규모와 특징이 다르기 때문에, 해답지가 될 수도 없고 되어서도 안될 것입니다.

1.전주의 공급 현황(30평대 기준)

전주는 크게 덕진구와 완산구라는 두개의 구로 나뉘어져있습니다. 전라북도 지역에서는 지역거점도시로 활약하고 있어서, 전주 주변에 사는 완주, 김제, 익산등의 소도시 지역은 전주에 살고싶어하는, 나름 주변 소도시들의 수요를 빨아드리는 지역이라고 볼 수 있습니다. 하지만, 덕진구와 완산구라는 두 개의 구를 합친 인구수가, 서울의 24개구 중의 하나인 노원구의 인구와 맞먹는 수준이니, 어느 정도의 지방 중소 도시인지 가늠이 가실 것이라 생각됩니다.

방금 말했듯이, 전주는 지방 중소도시이기는 하지만, 주변에서 오고 싶어하는, 지역 거점 도시입니다. 그런 곳의 현 전세 상황을 살펴보겠습니다. 먼저 완산구를 살펴보면? 이 밤 중에 빵이 땡기네요.. 000000000의 향연입니다.

최선호는 아닌, 그래도 선호하는 준신축 단지 한 곳을 제외하고는 전세가 전멸수준입니다.

그렇다면, 덕진구는 어떠할까요? 마찬가지로, 가장 좋아하는 에코시티는 전멸, 완산구와 마찬가지로 괜찮은 준신축 단지의 전세1개와 구축이 즐비하는 전주역 근처의 두개 단지를 제외하고는 덕진구도 전멸입니다. 정말 충격적인 상황입니다.

마지막으로 완산구와 덕진구의 사이의 중심부, 이 곳은 전주에서도 중심부 역할을 하고 있는데요,

아래 지도를 기점으로 오른 편은 시청과 한옥마을을 품고 있는 구도심, 도시재생산업을 하고 있는 곳이고,

왼 편은 신시가지라고 해서, 전주의 신규 택지인 에효혁만(에코시티, 효천지구,혁신도시, 만성지구)가 들어오기전에

개발했던 곳이고, 신규택지는 아니지만 여전히 쾌적합니다. 서신동이라고 학군을 품고 있는 곳은 구축단지의 가격이 짱짱하게 받쳐줄만큼 나름의 학군도 품고 있는 곳이라고 볼 수 있습니다.

위에서 살펴보다시피, 중심부도 마찬가지인 상황입니다. 이처럼 전주의 공급 부족사태는 현재 전주 시장이 실제로 겪고 있는 상황입니다. 전세난, 월세난등의 단어는 이미 나온지 오래이며, 월세물건조차 줄서서 보고 있습니다. 물건이 나오는대로 3-4팀이 보러오고, 바로 계약하지 않으면 다른 사람에게 바로 넘어가는 그야말로 대 전세난/월세난을 겪고 있습니다.

우리는 찐 투자자니까, 이런 상황이 가격에는 어떻게 반영되었을지 궁금하지 않으신가요~?

2.전주의 전세난으로 인한 전세가 상승(30평대 기준)

각 생활권 별 대표단지의 전세 상승 가격을 살펴보겠습니다.

우선 1등생활권= 에효혁만, 외곽이지만 신규 택지로 이루어져있어서 사람들이 가장 선호하는 곳입니다.