안녕하세요, 잠토입니다.
부동산 Q&A를 보다보니 많은 분들이 특약을 작성하고 고민하시는 부분이 보여
정보 나눔을 해보고자 합니다.
우선 부동산계약에 대한 법률조항을 한번 읽고 나시면
부동산계약에 어떤 내용들이 들어가야 하는지 조금이나마 파악이 되실 수 있는데요
[부동산 계약이란]
부동산 매매계약의 개념
“부동산 매매계약”이란 매도인은 재산권을 상대방에게 이전하고 매수인은 그 대금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다(「민법」 제563조).
부동산 계약은 부동산의 재산권을 이전하고 대금을 지급하기로 당사자 간의 의사를 합치하는 법률행위입니다. 이는 매매 계약뿐만 아니라 임대차 계약 등 다양한 거래에서 발생하며, 계약 당사자가 법적으로 효력이 있는 약속을 하고 의무를 부담하게 되는 중요한 행위입니다.
부동산 매매계약의 효력
계약의 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면 매도인은 매수인에게 목적 부동산을 이전해야 하고 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다(「민법」 제568조).
- 의사 합치: 계약은 서로 다른 의사표시가 합치하여 성립하며, 부동산 계약의 경우 매도인의 재산권 이전 의사와 매수인의 대금 지급 의사가 합치하는 것을 말합니다.
- 법률행위: 계약은 법률효과, 즉 채권(권리와 의무)의 발생을 목적으로 하는 법률행위입니다.
- 매매계약: 가장 대표적인 부동산 계약의 형태로, 매도인은 부동산 소유권을 이전하고 매수인은 그에 대한 대금을 지급할 것을 약정하는 계약입니다.
- 쌍무계약: 매매계약은 매도인과 매수인이 서로 대가적인 의무를 부담하는 쌍무계약에 해당합니다.
- 계약금: 계약 시점에 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전이나 유가물을 말하며, 이는 계약의 이행을 보장하는 역할을 합니다.
- 특약: 법률 규정 외에 당사자 간 특별한 약속(특약)을 계약에 포함할 수 있으며, 이 특약은 법률 규정보다 우선하는 효력을 가집니다
- 계약의 성립: 계약이 성립하면 당사자는 계약 내용에 따라 부동산 소유권 이전, 대금 지급 등의 의무를 부담하게 되며, 이를 이행하지 않을 경우 법적인 책임을 져야 합니다.
- 위약금: 계약금 등은 계약 위반 시 배액배상 등 위약금의 근거가 될 수 있습니다.
위의 법률 사항을 보고나면 부동산 계약시 어떤 내용들이 들어가야 하는지 기본적인 개념이 이해되실 것 같습니다.
아래는 부동산 계약에 필요한 특약의 예시들입니다.
계약시 참고 하시기 바랍니다.
[매매 후 전세를 신규전세로 맞춰야 할 경우 특약]
- 현 시설상태에서의 매매계약이나, 잔금일 전에 누락된 사항 발생시 매도인이 수리하기로 한다.
- 잔금일 이후 하자 발견 시 6개월까지 관련법규에 따른다.
- 매도인은 잔금지급일까지 현 등기사항증명서 상태를 유지하며, 등기부등본에 변동사항 발생 시 매수인은 계약을 해지할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.
- (근저당이 있는 상태일 경우) 현 등기사항증명서상 근저당권설정 상태에서의 계약이며, 잔금 전(또는 잔금일)에 전액상환 및 말소등기 하기로 한다.
- 잔금일은 OO년 O월 O일로 한다. 단, 매도자와 매수자 합의시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.
- (수리기간이 필요한 경우) 매도인은 OO년 O월 O일부터 매수인에게 수리 기간을 주며, OO년 O월 O일부터 발생하는 공과금 및 관리비는 매수인이 부담한다.
- 계약금은 OO만원, 중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세금 잔금으로 처리한다.
- 점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다.
- 매도자 또는 점유자는 매수인의 임대차 계약을 위한 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다.
이후 나오는 회색글씨는 거의 공통사항이므로 회색글씨 처리 합니다.
[세낀물건 매수시 특약]
- 현 시설상태에서의 매매계약이나, 잔금일 전에 누락된 사항 발생시 매도인이 수리하기로 한다.
- 잔금일 이후 하자 발견 시 6개월까지 관련법규에 따른다.
- 매도인은 잔금지급일까지 현 등기사항증명서 상태를 유지하며, 등기부등본에 변동사항 발생 시 매수인은 계약을 해지할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.
4. 현세입자 (계약자 OOO, 전세 보증금 O원, 만기 OO년 O월 O일)는 매수인이 승계한다.
✅참고 : 임대차계약서 사본 첨부 및 매매계약 후 임차인 확인
5. 잔금일은 OO년 O월 O일로 한다. 단, 매도자와 매수자 합의시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.
[매도인이 전세로 살기로 한 경우(주인전세)]
- 현 시설상태에서의 매매계약이나, 잔금일 전에 누락된 사항 발생시 매도인이 수리하기로 한다.
- 잔금일 이후 하자 발견 시 6개월까지 관련법규에 따른다.
- 매도인은 잔금지급일까지 현 등기사항증명서 상태를 유지하며, 등기부등본에 변동사항 발생 시 매수인은 계약을 해지할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.
4. 현소유주가 매도 후 금 OO원에 2년 전세 사는 조건의 매매계약이며, 전세계약서는 잔금일에 작성하기로 한다.
5. 매매계약시 중대하자 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임진다. (현재 누수 및 중대하자 없음)
6. 잔금일은 OO년 O월 O일로 한다. 단, 매도자와 매수자 합의시 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있다.
매수시 필요한 특약 확인하시고 안전한 계약 하시길 바랍니다.
