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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
케익교환권입니다!
얼마 전 부산을 앞마당으로 만들면서
갑자기 이 그래프가 희한하게
느껴졌습니다.
부산진구에 위치한
두 개의 아파트입니다.
저는 위 그래프를 보면서
너무 깜짝 놀랐습니다!
정말 희한하지 않나요??
제가 이제까지 앞마당을 만들면서
전세흐름을 확인했을 때
제가 늘 비교했던 포인트가 있었습니다.
20년도 계약갱신청구권 쓰기 이전의
전세가보다 올해 초가 더 떨어졌나?
지금은 어느만큼 올랐나?
올해 초의 전세가는 20년도의 전세가보다
낮은 지역은 거의 없었습니다.
그래서 저에게는 20년도의 전세가는
거의 전세가의 하방 지지선이었습니다.
그런데 유독 부산진구는
이상하게... 몇몇 아파트들이 20년도보다도
전세가가 낮았습니다.
내 마음속 하방지지선이
뚫렸네????
대체 왜??????
전세가 떨어질 만큼 떨어졌다 생각했는데...
올해 초에 더 많이 떨어졌네...
이럴까?
저는 너무너무 궁금했습니다.
다른 부산도 이럴까???
진구만 그런걸까???
아니면 이 아파트만 다른걸까????
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부산 안에서 전세가가
뚫린 지역 또 있을까?
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이 궁금증을 해결하기 위해서
부산의 해운대구를 가봤습니다.
운대구 이상 무!!!
20년도의 전세가와 같거나 비슷합니다.
현재 전세가가 정말 싸다는 생각이 듭니다.
5년이 지났는데도 전세가가 같다니???
수영구를 가볼까요?
도 마찬가지입니다.
전세가가 20년도의 가격 아래로
내려가지 않았습니다.
그것 참 이상하네요..
남구로 가볼까요???
상 무!
오... 메트로 1차 약간
전세가가 내려오기는 했지만
부산진구 정도는 아닙니다.
이럴수가....!?
그럼 이번에는 동래구로.. 가볼게요
동래구도......이변 없음!
제가 보던 지역들과 전세흐름이
비슷했습니다.
아.. 그렇다면 이건 특정 구에
일어나는 일인거구나....!
라는 것을 알 수 있었습니다.
그럼 대체 왜 진구 전세가만 뚫린걸까?
고민을 해보다
찾아본 정보는 바로!
공급이었습니다.
진구에 공급이 많을거야,
특히 20~22년도에 공급이 많았을거야!
라는 생각을 가지고 부산 전역의
공급을 체크해봤습니다.
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공급이 이라는 드릴이 뚫은
전세 하방지지선
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부산의 20년부터 23년 사이의
300세대 이상의 공급을
조사해보았더니....
부산진구의 입주가
압도적으로 많았습니다!
남다른 입주세대는 물론
1000세대가 넘는 대단지 입주도
7건이나 있었으니...
전세가가 안떨어지고는 배길 수가
없었겠구나.. 하는 생각이 들었습니다.
게다가 위치도 굿이거든요...
올해 초에 영향을 주었던 입주를 보면
래미안어반파크와
시민공원e편한인데요,
이 두 아파트의 입주 물량이
올해 초까지도 정리가 되지 않았음을
알 수 있습니다.
겨울부터
래미안어반파크의 전세호가는
2억 6천에서 사경을 헤매었습니다...
호가가 2.6억이었으니 아마 실제 거래는
2.6억보다 더 낮을 가능성도 높습니다.
그러니 래미안 어반파크와
같은 생활권을 공유하는
연지자이와 서면동일파크스위트는
당연히 2억 6천 아래에서
사경을 헤매일 수 밖에요...ㅠㅠㅠㅠ
제가 생각했던
2020년의 전세가가
하방지지선이라는
가정은 틀렸던것이었습니다!
압도적으로 좋은 입주가 있다면
그 전의 전세가는 뚫고
내려갈 수 있겠다...
라는 사실을 알게 되었습니다.
그렇다면 부산진구의 모든아파트가!
모두 20년의 전세가를 뚫고
내려갔을까요?????
또 너무 궁금하지 않나요?
꼬리에 꼬리를 물고
질문을 해결하러 가봅시다!
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뚫린 아파트와
뚫리지 않은 아파트
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전세가 20년보다 낮아졌다면O
그렇지 않다면X로 표시해봤습니다.
20년 이후에 입주한 신축이라면
올해 초 전세 시세가
3억 이상인가? 를 생각해보았습니다.
역시 예상했던 대로!
래미안어반파크를 기준으로
멀리 갈수록 = 생활권에서 멀어질수록
래미안 어반파크의
영향은 적었습니다.
그런데!
영향을 받지 않은 아파트들의
특징도 각각 달랐습니다!!!
단순히
멀리 있기 때문에 영향을 받지 않았다고
할 수 는 없었습니다.
-주의-
여기서부터는 제 뇌피셜입니다.
틀릴 수도 있습니다.
CASE 1.
선호도 높은 신축은
영향을 잘 받지 않는다.
매머드급 입주에도
전세가 든든한 곳은 바로 기존의
선호도를 미리 챙겼던 신축이었습니다.
물론 전세가가 낮아지기는 했지만
어느 기준점보다 더 내려가지 않고
현재 전세가도 많이 회복했습니다.
약간 몸짱이 치팅데이 한다고 해서
금방 살이 찌지 않는 느낌이랄까요..?!
CASE 2.
산으로 가로막힐정도로
완전히 분리된 생활권은
영향을 잘 받지 않는다.
어반파크와 떨어져있고
백양산이라는 산자락에 있는
생활권입니다.
옆동네 입주는
강건너 불구경이죠~
(구세주님의 찰떡같은 비유)
이 곳은 전세 흐름이 단지별로
제각각입니다.
생활권 내에서 선호도가 높았던
부암삼성이나 백양산 월드메르디앙은
오히려 전세가가 올랐네요!
반면 같은 생활권에 있더라도
선호도가 떨어지면전
전세가 많이 떨어지기도 했습니다.
CASE 3.
그 때도 전세가 쌌고
지금도 싸다.
불수능, 수능 하더라도
공부를 열심히 하지 않은
친구들은 영향을 받지 않기 마련이죠...
ㅠㅠㅠ 흑
위 아파트들도 이미 연식이 너무 들고
중요 입지와도 떨어져 있어서
전세가가 오르기 전에도 2억정도의
전세가를 형성하고 있었습니다.
그래프의 모양을 보아도
전세가가 오르는 만큼
매매가가 오르는구나...
가수요가 많이 끼지 않는구나...
를 알 수 있습니다.
/////////
헉헉..
숨가쁘게 달려왔습니다.
모두 잘 따라오셨나요...
워낙에 제 생각의 흐름으로 쓴 글이라서
이해가 잘 되셨을지 모르겠습니다.
이 글을 다시 정리하자면
1. 부산진구의 전세가는
래미안어반파크의 입주에
상당히 많은 영향을 받았다.
2. 래미안어반파크와
가까이에 있을 수록
20년도 이전의 전세가보다도
더 많이 떨어졌다.
3. 래미안어반파크와 멀 수록
전세가에 영향은 덜 미치긴 했지만
3가지로 자세히 볼 수 있다.
(1) 이미 선호도 높은 신축
(2) 산으로 둘러싸인 독자생활권
(3) 늘 가격이 싼 전세
(=선호도가 낮은 구축)
이런 흐름을 가지고 있습니다.
이런 생각의 흐름의 첫 단추는
내가 아는 것과 다르네?
였습니다.
임보를 쓰면서
나의 생각과 다른 점을 찾아냈다면,
뭔가 갸우뚱 이상하다면,
끝까지 집요하게 파보시는것은 어떨까요?
집요하게 달려들다보면
언젠가 나만의 인사이트가
차곡 차곡 쌓이게 될것입니다.
읽어주셔서 감사합니다!
