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안녕하세요~ ‘나의 노력을 믿다’ 나믿따입니다!
마지막 주차에는 유디 튜터님께서 요즘 정말 핫한 C지역에 대해 상세하게 다뤄주셨어요!
뿐만 아니라 6년차 투자자인 튜터님께선 어떻게 입지 가치를 해석하는지 배울 수 있는 소중한 시간이었습니다.
배울게 무척이나 많았지만, 그 중에서도 인상깊었던 점과 적용할 점들을 정리해보았습니다!
재건축, 리모델링 어떻게 봐야 할까?
매물을 보다 보면, 부동산 사장님께서 재건축, 리모델링에 대한 호재 이야기를 많이 해주시는데요~
부사님의 재건축, 리모델링 이야기를 듣다 보면 해당 단지 주변이 획기적으로 변할 것 같은 기대감 때문인지, 단지의 가격을 좀 더 너그럽게 볼 때가 많았어요!
이런 마음을 아셨는지, 튜터님께선 ‘재건축, 리모델링’을 어떻게 접근해야 하는지 알려주셨는데요!
우선 재건축, 리모델링은 사업의 수행 단계와 속도가 중요한데,
서울과 같이 빈 땅이 없는 지역은 ‘재건축,리모델링’에 대한 수요가 많고 재건축 사업의 가속도가 높다고 합니다.
이와 반대로 경기도는 빈 땅이 많기 때문에 재건축의 속도가 상대적으로 느리다고 해요.
왜냐하면 빈 땅이 많기 때문에 뚜렷한 입지 독점성(학군지 등)을 가진 곳이 아닌 이상 힘들게 재건축을 할 이유가 없기 때문입니다. 오히려 빈 땅에 택지 개발을 확장하기 때문에, 구축에 대한 재건축의 사업성은 약할 수 밖에 없는거죠.
그렇기 때문에 튜터님께선 재건축,리모델링을 우선해 보기보다, ‘입지가치’를 가장 최우선해서 보라 말씀하셨어요!
즉, 입지 선호도를 명확히 파악하고, 가치 대비 가격이 저렴한지를 우선시 해야한다고 합니다.
그리고 나서, 재건축, 리모델링의 이슈가 있으면 +@의 호재성을 바라보는 것으로 충분하다고 말씀하셨어요!
그리고 튜터님께선 재건축, 리모델링 단계를 밟지 않는다고 하더라도,
서울 외 수도권에서 같은 가치의 구축이라면 ‘재건축’ 실현 가능성이 있는 용적률이 낮은 단지를 먼저 보라 하셨는데요!
단순히 경기도는 재건축, 리모델링이 느리기 때문에 보지 말라고 하기 보다, 오히려 느리기 때문에 구축 단지를 볼 땐 확실하게 재건축, 리모델링 이야기가 나오고 사업 수요가 있는 용적률이 낮은 단지(210%이하)를 바라보라는 말씀이 인상 깊었습니다.
저도 재건축, 리모델링을 바라보면서 이게 현실성이 있을까? 아직 조합 설립도 안되었는데 들어가는 게 맞나? 막연한 고민이 있었는데, 그보다는 튜터님 말씀처럼 단지의 가치를 명확히 보고 A,B단지의 가치가 똑같다면 +@라는 관점에서 재건축 단지 또는 용적률이 낮은 단지인 A단지를 우선해서 바라봐야겠습니다.
그리고 실제 추진 단계에 있는 단지를 어떻게 접근해야 하는지도 알려주셨는데요!
튜터님께선 추진 단계에 있는 단지를 매수할 때 추가되는 분담금을 포함한 내 투자금이 주변 신축의 가격보다 저렴해서 경쟁력이 있는지 충분히 고려해보라고 말씀하셨어요!
만약 분담금을 내면서까지 이 단지의 가치가 신축으로 변할 시 동반되는 상승 수익이 더 크면 투자해도 무방하다고 합니다. 그 반대로 분담금으로 또 다른 좋은 투자를 할 수 있다면, 재건축이 추진되고 있는 단지를 들어가는 것이 최선인지 다시 한번 고민해봐야 한다고 말씀해주셨어요!
특히 현재 규제 지역에서는 조합설립인가 후에 매수할 경우 입주권을 받을 수 없다는 점도 큰 리스크로 작용했습니다. 신축의 입주권이 아닌 현금 청산만 가능하다면, 미래의 실현될 수익을 받지 못하기 때문이죠. 이런 단지들은 결국 입주권을 가질 수 없기 때문에, 재건축 실현 전에 매도할 때도 매수자가 없어 환금성에서 리스크가 크게 작용했습니다.
상승장에선 재건축, 리모델링을 가진 단지의 가격이 호재로 발현되어 더 상승가치가 있는 만큼,
재건축/리모델링을 아예 떼 놓고 보아서도 안되고, 또 호재만 바라보고 본질인 가치를 등한 시 해서도 안될 것입니다.
구축을 볼 때 1) 가치를 최우선 2) 재건축/리모델링 실현 가능성(용적률 210%미만)을 적용해보겠습니다.
적용할 점: 입지가치 최우선하여 가격 입히기, 구축 단지 재건축/리모델링 실현가능성(용적률 210%미만) 확인하기
공급의 모든 것, 매수심리 > 공급
사실 서울/수도권을 볼 때, 지방처럼 공급을 중요하게 보진 않았는데요.
그만큼 서울, 수도권은 수요가 많아 공급이 부족하기 때문에, 지방보다 영향이 덜 느껴지는 게 사실이었어요.
그리고 실제로도 과거 공급 그래프를 보면, 수요와 공급에 의한 가격의 흐름이 맞지 않은 경우가 많았어요!
튜터님께선 제가 그동안 헷갈려 했던 불일치되는 공급&가격의 흐름을 ‘매수심리’와 ‘평균회귀’ 이론으로 설명해주셨는데요! 사실 좀 어렵기 했으나, 기존에 제가 설명하지 못했던 매수 그래프들을 명확히 짚고 넘어가 주셔서 좋았습니다.
공급과 수요의 측면에서 보면, 공급이 감소하면 전세가 상승하는 게 당연한 이론이지만
수도권에서는 심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 더 크다고 말씀하셨어요!
예를 들면, 2005년부터 서울/수도권의 공급이 감소함에도 불구하고 폭등장이 이어지면서 전월세 대신 매매를 선택하는 심리가 강하게 작용했기 때문에, 반대로 전세상승폭은 크게 줄어들었습니다.
튜터님께선 부동산 가격이 급등하거나, 급락하더라도 시간이 지나면 평균으로 회귀한다는 ‘평균회귀’ 이론을 말씀해주셨는데요! 예를 들면, 2018~2021년까지 급등한 시장이 평균으로 돌아가려는 성질로 인해, 전체 공급이 감소함에도 전세가는 크게 하락했었습니다. 즉, 부동산 가격은 직선 형태로 우상향하는 것처럼 보이는 이유는 그 안에는 등락이 오고 가며 평균적으로 직선 형태로 돌아가는 성질 때문입니다.
따라서 튜터님께선 공급을 볼 때 먼저! 상승장인지 하락장인지 시장의 심리를 먼저 파악하고, 서울/수도권 내 공급 물량을 입혀본다고 합니다. 현재 2025년은 완연한 상승장이고, 공급이 매우 부족해짐에 따라, 전세가가 하락하는 요인을 찾기 어렵다고 하였어요! 더욱이, 현재 전세 가격이 이전 전세 전고점을 도달하지 못하였기 때문에, 저렴한 구간에 있는 만큼 더 떨어질 가능성은 적다고 볼 수 있습니다.
그렇다고 튜터님께선, 마냥 전세가가 올라갈 것이라고 단언하진 않은 것도 인상깊었는데요!
평균 회귀 이론을 통해, 전세가 상승폭이 평균 이상인지, 이하인지 파악하고
평균 이상이면 평균으로 회귀할 수 있다는 전제하에 보수적으로 접근하셨어요~
이렇게 보수적으로 접근하니, 내가 감당해야 하는 역전세 리스크의 가격을 좀 더 객관적으로 인식하게 되더라고요!
그런 리스크 수치를 파악하고 보니, 투자하고 나서도 두려움보다는 대응할 수 있는 자신감이 생길 것 같습니다.
저도 공급을 바라볼 때, 인근 지역의 공급만 바라보지 말고, 서울/수도권의 전체 한판으로 공급을 바라보면서
현재 시장 심리에서 사람들이 전월세를 선호하는지, 매수를 선호하는지 우선적으로 판단하고,
회귀 이론을 통해 가격상승폭의 평균이 이상인지, 이하인지 좀 더 세분화해서 보수적으로 판단하겠습니다.
적용할 점: 심리 -> 공급 파악 / 평균회귀 이론 적용하기(가격상승폭 평균 이상/이하&지속성-5년)
좋은 입지의 구축 vs 덜 좋은 입지의 신축
지역을 비교할 때마다 항상 따라오는 난제가 ‘좋은 입지의 구축 vs 덜 좋은 입지의 신축’인데요!
가치는 변하지 않지만, 상품은 연식이 지나면 후순위로 밀려난다는 것을 알기에
입지 가치를 우선시 해서 보라고 배웠는데요!
튜터님께선 입지와 상품을 이분법적으로 나누기 보다,
지역에 따라 신축 투자의 방향성이 달라질 수 있다는 것을 설명해주셨어요!
지역 내 입지 좋은 구축 vs 지역 내 덜 좋은 신축을 비교하면,
결국 같은 지역이므로 입지 차이가 크지 않기 때문에 전세가는 유사한 흐름을 가져가지만,
매매가 상승 측면에서는 입지 좋은 구축에 투자하는 것이 유리하다고 말씀하셨어요.
이와 반대로, 지역이 다른 입지 좋은 구축 vs 덜 좋은 입지의 신축을 비교하면,
매매가 상승 측면에서는 입지 좋은 구축에 투자하는 것이 더 유리하지만,
신도시 신축에 투자해 얻는 전세가 상승분을 고려하면,
추가 주택 투자를 매수할 수 있는 또 다른 기회가 생겼습니다!
즉, 다주택 포지션으로 접근하면 오히려 덜 좋은 입지의 신축을 통해
빠른 전세금 회수로 추가 주택을 늘리는 것이 큰 관점에서 보았을 때 더 유리한 투자라는 것을 알 수 있었어요!
이전에는 무조건 입지 좋은 구축이라는 생각만 갖고 있었는데,
튜터님이 보여준 사례를 바라보니, 상황에 따라 덜 좋은 신축을 투자하는 것도 유리할 수 있다는 점을 배웠습니다.
투자라는 것이 각 개인 상황에 따라 다르다는 것, 무조건적인 정답지는 없다는 것을 새삼 느꼈습니다.
다만, 양도차익이든, 전세금회수든지 더 좋은 투자를 해야 한다는 것과
그렇기 위해선 실력을 꾸준히 쌓아야 한다는 점은 달라지지 않았습니다.
적용할 점: 같은 지역 내라면 입지 좋은 구축 > 덜 좋은 신축 / 다른 지역이라면 덜 좋은 신축의 전세 상승분 파악!
돈 그릇을 어떻게 만드는지 가장 중요하다는 말씀이 많이 와 닿았습니다.
부동산 1채 투자한다고 노후 준비를 할 수 없듯이,
꾸준히 좋은 자산을 쌓아간다는 관점에서,
단기간의 성과를 기대하기 보단, 지속성에 행동을 맞춰서
현재의 투자 생활을 즐기는 ‘오래할 수 있는 투자’를 해야겠습니다.
그렇기 위해선 꾸준하게 독서와 강의를 통해,
마인드를 키우고 투자 안목을 넓혀가도록 하겠습니다.
긴 시간 알찬 강의를 해주신 유디 튜터님, 진심으로 감사합니다:)
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