[잠토] 부동산 전세/전세 연장계약시 필요문구 A-Z

안녕하세요, 잠토입니다. 

투자하시고 전세 계약 맞추시는 분들 

그리고 전세가 2년 만기가 도래하여 새로 맞추시는 분들 많을것 같습니다. 

그래서 이번엔 전세 계약에 필요한 문구들을 가지고 왔습니다. 

이번에도 동일하게 전세/월세 (임대차계약)에 대한 정의와 내용을 먼저 살핀 후 문구도 함께 공유 하겠습니다. 

임대차 계약이란 

임대차계약은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 민법상 전형계약 중 하나로, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 등 특별법에서 임차인 보호를 위해 추가 규정을 두고 있습니다.

임대차계약서의 작성

계약당사자가 자유롭게 임대차계약의 내용을 정할 수 있으므로, 임대차계약서에 정해진 양식은 없습니다. 다만, 공인중개사를 통한 주택임대차계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다( 「공인중개사법」 제26조제1항 및  「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

• 거래당사자의 인적 사항
• 물건의 표시
• 계약일
• 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
• 물건의 인도일시
• 권리이전의 내용
• 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
• 중개대상물확인·설명서 교부일자
• 그 밖의 약정내용

작성 시 주의 사항 

• 임대차보증금액은 한글로 쓰며, 숫자와 병행하여 표기합니다.

  예시 : 보증금) 금 일억오천만원 정(￦150,000,000)

• 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생에 대한 처리 방법과 해약 조건, 위약금의 사항을 명확하고 분명하게 명시하여야 합니다.
• 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두 줄을 그어 표기하고 기재 사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.
• 계약 조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
• 계약금, 중도금, 잔금을 지불한 뒤 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자는 작성 및 날인한 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.
• 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하여야 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.

다음은 특약문구 모음입니다. 

[일반 전세 계약 특약] 

1. 현 시설 상태에서 임차인이 현장 확인 후 계약한다. 기본 시설 파손 시 임차인은 원상복구 한다. (자연마모 제외)
2. 전기,수도,가스 등의 노후로 인한 수선은 임대인이, 사용상 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이, 결로에 대한 배상은 임차인이 한다.
3. 임차인은 만기 6개월 전부터 최소한 2개월 전까지 이사 여부를 미리 통보한다
4. 임대인의 사정(매매,전세)에 의한 부동산 방문에 적극 협조한다.
5. 임대차 계약 미연장 시 새로운 임차인 방문에 적극 협조하며 다음 임차인 계약 전 미리 이사 날짜를 잡지 않는다.
6. 흡연 및 반려동물을 금지한다. / 벽걸이TV와 타공을 금지한다. (삭제 가능)
7. 계약금을 위약금으로 하여 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 임차인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
8. 임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 동의한다. (임차인이 보증보험 가입하는 경우)
9. 임차인은 임대차기간 중 주택을 선량한 관리자의 주의의무로 사용한다.

계약갱신 청구 연장 계약시

• 계약갱신 청구 연장 계약일 경우에는 기존 계약서에 추가 내용을 적고 도장을 찍어도 되고, 공인중개사 대필을 신청해도 되고, 임대인이 직접 신규 장성하여 임차인과 계약하셔도 됩니다.
• 전세 보증금을 올려받을 경우 간혹 은행에서 공인중개사 직인을 요청할 때가 있어 이부분은 임차인이랑 협의 하시어 진행하시면 됩니다. 

[계약갱신 청구 연장 계약 특약] 

1. 본 전세계약은 기존 전세계약기간이 만료되어 현 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 전세 재계약이다.
2. 전세보증금은 기존 전세금 OO만원에서 5% 증액된 OO만원으로 한다.
3. 그 외 계약 사항은 기존 전세계약사항을 따른다. 

그밖의 참고하기 좋은 특약 추가 정리 해 드립니다. 

[전세권 설정 계약] 

• 임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의한다.
• 임차인은 본 주택을 사택용도로 사용하고, 허용된 이외의 목적으로 사용은 금한다.
• 본 전세권을 담보로 하는 행위나 전대차(임차인이 임차물을 제3자에게 임대하는 행위)를 금지한다.
• 전세권 등기 설정/해제 비용 부담은 임차인이 하기로 한다.
• 계약 만료 시 전세금 반환과 동시에 전세권을 해지한다.

[잔금 전 수리하기로 했을 때]

• 임대인은 잔금 전 수리(도배, 장판, 페인트, 조명, 욕실.....) 하기로 한다. 

[잔금일과 입주일이 다른 경우]

• 잔금일 기준 제세공과금을 정산하며, 이후 임차인의 관리 소홀로 인한 하자 발생시 임차인이 수선하기로 한다.

[월세 계약일 경우]

• 월차임 2기 연체시 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 임차인 동의 없이 열쇠 및 비밀번호 변경을 할 수 있다.

• 월차임 연체시 연20%의 연체료를 부과한다.

   

[임대사업자 등록시]

• 임대인의 임대사업자 등록에 적극 협조하기로 한다. (임대기간 만료시 임차인 등본이 필요할 수 있음)

[매도인이 아닌 매수자와 전세계약을 맺는 경우]

• 본 물건지는 매매 계약 진행 중이며, 매수인과 체결하는 계약임

[토지거래허가구역 전세 특약] 

• 본 건 부동산은 토지거래허가구역 내에 위치하며, 임대인은 허가조건상 실거주 의무기간(2년) 경과 후 전세를 허용받았다.
• 허가조건 위반 시 발생하는 행정처분 및 법적 책임은 임대인에게 귀속된다.

[재개발·재건축 지역 전세 특약]

• 본 건물은 ○○재개발(또는 재건축) 구역 내 소재함을 임차인이 인지한다.
• 철거·이주 통보 시점에는 계약기간 중이라도 임대차계약은 자동 해지된다.
• 임대인은 철거 통보일 기준으로 보증금 전액을 즉시 반환한다.
• 임대인은 조합·시공사 보상금 수령 후에도 임차인 보증금 반환 의무를 우선한다.

그럼 모두의 안전한 임대차 계약 하시길 바랍니다.! 

전세계약 연장을  직접 하시는 분들도 있을 것 같아 전세 연장 계약서 샘플도 첨부해 드립니다.