안녕하세요.
함께 부자가 될 수 있다고 믿고 행동하는 투자자
두잇나 (Do it now) 입니다.
오늘은 부동산 Q&A와 제가 가까이 생각하는 분들의 질문 중 하나였던
“근저당 있는 물건을 사도 될까요?” 에
대해 저의 투자경험을 적어놓으려 합니다.
스스로 복기도 하고, 함께하시는 분들에게 도움도 되었으면 합니다.
저도
- 근저당이 있는 물건을 매수해봤고,
- 근저당이 있는 채로 전세를 주기도 해봤습니다.
이 경험들을 이야기 드려보려고 하는데요.
먼저,
근저당이란 무엇일까요?
근저당이란,
사전상, '장래에 생길 채권의 담보로서 저당권을 미리 설정함. 또는 그 저당권.' 을 의미한다고 해요.
그럼 또 여기 저당권은 무엇일까요? 저당권은,
‘채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리.’ 를 의미한다고 해요.
쉽게 말해서,
주택을 담보로 돈을 빌리는 주담대에서 담보가 되는 주택 (저당) 에 대해 우선시 (근) 하여 돈을 받을 수 있는 권리 (권) 에요.
대출받은 사람이 대출을 못갚으면 담보로 받은 집을 처분했을 때 근저당을 잡아 놓은 사람이 먼저 돈을 챙겨갈 수 있게 해주는 거에요.
그러니까 은행이나 금융기관에서는 주담대를 해주면서 잃지 않을 물건을 담보로 가져가는 것이죠.
다만, 매수자나 세입자 입장에서는 근저당이 잡힌 물건은,
나보다 우선시 하여 돈을 가져갈 은행이나 금융기관이 있다는 것을 알고 사야한다는 것이죠.
그렇기 때문에, 근저당을 상환하고 물건을 사거나 세를 놓는 것이 중요하죠.
내가 넣는 돈보다 먼저 변제 받을 권리를 가지면 안되니까요.
경험1) 근저당 있는 물건을 매수했을 때,
저의 경험상 근저당 있는 물건의 경우, 세입자가 잘 안구해집니다.
근저당 상환조건이라고 얘기해도 왜인지 모를 불안감에 가급적 근저당 없는 물건을 원합니다.
혹시나 이런거 잘 모르는 세입자 분께서 피해를 입을지 모른다는 생각에 말이에요.
그런데, 상태가 좋은 물건이라면, 세입자 분도 어떻게든 근저당을 해결할 수 있는 방법을 알아보시고,
저의 계약금 + 저의 중도금 + 계약자분의 계약금 + 계약자 분의 중도금으로 근저당 설정을 해지하고 들어오고 싶어하십니다.
또한, 법인 세입자나, 근저당 있는 물건에 살아보신 경험이 있으신 분들은,
계약 특약에, 근저당 말소 특약을 넣어서 계약을 진행하면 되는 것을 아시기에 그렇게도 진행합니다.
물론 이때도 저희 물건이 경쟁력이 있어야 그 리스크를 감당 합니다.
근저당 있는 물건을 매수할 때 중요한 것은
- 근저당을 끌 수 있는 방법도 중요 하지만
- 물건 자체의 경쟁력도 중요하다는 것입니다.
근저당은 우리의 투자기준에서 ‘리스크’에 해당되는 부분입니다.
저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크 의 리스크.
그 감당가능 한지를 볼 때 꼭 봐야하는 것입니다.
그래서 제가 최근에 근저당 관련하여 말씀 드릴 때 드린 이야기로는
항상 중요한 것은
- 저평가 되어있고
- 내가 감당가능한가
라고 생각해요.
해당 물건이 저평가 되었다는 확신이 있다면,
감당가능한지를 보면 되는데,
감당가능하다는 것은
. 세입자를 못 맞춰도 잔금이 되거나
. 예비세입자 를 가지고 있다거나
. 어느 정도 근저당이면 세를 맞출 수 있다는 확신이 서면
계약을 진행하면 된다고 생각해요.
라고 말씀을 드리기도 했어요.
이 때 중요한 것은 저평가 되어있다면, 리스크를 헷지 할 수 있는 방법을 찾아서
투자를 바로 진행할 수 있게 만드는 것이에요.
리스크를 헷지 할 방법이 없이 하는 투자는 운에 맡기는 투자라고 생각해요.
언제나 감당가능한 투자를 할 수 있어야 한다고 생각해요.
물론, 당연히, 저평가 된 물건이라는 확신이 있으면 투자해야죠.
단, 내가 감당가능하다는 확신이 설 정도로 알아보고 하면 되는 것이죠.
근저당 있어도 대출 해주는 은행이나 창구를 알아놨다면, 그 창구를 연결해주시면서 세입자를 들일 수 있고,
계약금이나 중도금을 주실 수 있는 세입자라면 같이 그 돈까지 더해서 근저당을 끄고 들어가면 될 수도 있고,
법인세입자나 근저당 있는 물건에 세 살아본 경험이 있는 세입자를 들일 수도 있는 것이죠.
결국,
여기서 중요한 것은 그만큼 경쟁력 있는 물건이냐는 것이죠.
경험2) 근저당 있는 채로 세를 사는 경우
근저당 잡힌 집, 전세대출 안해준다는 기사 https://www.hankyung.com/article/2025080410241
이렇게 근저당 잡힌 집은 전세대출을 해주지 않는 다는 기사도 있었지요.
그런데, 지금 전세가 부족한 지역들에서는 근저당이 있어도 전세가 나가는 경우들이 있습니다.
전세가 부족한 상황이다보니,
상태가 좋고 근저당의 수준이 낮은 물건은 세입자 분들이 그 정도는 감안하고 세를 들어오시는 경우들이 있는 것입니다.
은행의 전세자금 대출을 받지 않고도 현금으로 들어오시거나 다른 방법으로 대출을 받아 들어오시는 경우들이 있죠.
각 은행마다, 창구마다 다를 수 있고, 여기에 더해서 세입자의 상황에 따라 다를 수 있다는 것입니다.
여기서 중요한 것은, 근저당이 있는 채로 세를 주시거나 세로 사는 경우,
계약서에 해당 내용을 기입해야 한다는 것이죠.
현재 상태에서 추가로 근저당을 잡지 않게끔 해야한다는 것이죠.
이렇게 보면,
- 근저당이 있으면 세입자 구하는데 어려움이 있을 수 있습니다. 당연합니다.
- 전세입자의 전세자금 대출이 나올 수도, 나오지 않을 수도 있습니다. 확인해야합니다.
- 중요한 것은, 근저당 껴있는 물건을 매수하고 싶다면, 근저당이 있어서 말소 조건으로 들어오실 세입자가 있을지, 아니면 계약금과 중도금으로 해당 근저당을 끄고 살 수 있는지, 처럼 리스크를 감당가능하게 만들어 놓는 과정이 필요하다는 것입니다.
- 결국 중요한 것은, 이글의 서두에 말씀 드린 것처럼, 가치있는 물건을 싸게 살 수 있어야하고, 내가 감당가능해야한다는 것입니다.
세상에 물건은 많습니다. 만약 리스크가 감당 되지 않는다면 근저당 없는 그것보다 좋은 물건을 찾으면 됩니다.
하지만, 근저당 있는 물건이라고 무조건 포기하라는 것이 아닙니다. 지금 보고 있는 물건이 나에게 최선의 물건 일 수 있습니다. 리스크를 감당가능하게 만드는 것도 필요한 과정이라 생각합니다.
“그래서 사라는 거야 말라는 거야?” 이런 생각이 들 수 있습니다.
그런데, 투자는 말이에요. 부동산 사장님도, 매도자도, 세입자도, 동료들도 책임져주지 못해요.
결국, 부동산 사장님의 말도, 매도자의 말도, 세입자의 말도, 동료들의 말도 들어보고 스스로 확신을 가지고 결정 내려야 한다고 생각해요.
그래야 다음에 비슷한 상황에서도 투자를 이어나갈 수 있다고 생각해요.
차라리 평생 한번만하는 내집마련할래요. 할때는 이걸 사세요 하는 것도 방법이겠죠.
구해줘내집같은 서비스로 말이에요.
어차피 계속 투자를 이어나갈 것이 아니라면 말이에요.
하지만 월급을 모아서, 전세상승분을 가지고 계속 투자를 이어나갈 우리들에게는 이 고민의 과정이 필요하다고 생각해요.
이 과정을 지나면, 분명, 다음 투자, 그 다음 투자에도 이 과정이 실력으로 다가갈 것이라 생각합니다.
오늘도 이 과정을 응원합니다. :)
화이팅 가득입니다~!!!
