안녕하세요.
솔직한 나눔을 전달하는 투자자
좀슐랭입니다 ㅎㅎ
최근 보고 배운 것들을 몇자 적어보겠습니다.
세입자 중간에 나가다
올 상반기 수도권물건을 세낀상태로 매수했습니다.
당시 거주 세입자는 신혼부부였고
만기가 내년까지 남아있었습니다.
매수 후, 중간 중간 불편한 사항이 있으면
바로 수리해주며 세입자와 친분을 유지하고 있었습니다.
그러던 어느날 세입자에게 연락이 왔습니다.
세입자: 안녕하세요. 만기 이전에 이사갈 것 같아서 연락드립니다.
좀슐랭: 아~ 혹시 불편하신 사항이 있으신가요?
세입자: 아니요~ 청약받은 곳에 입주하게 되게 되었어요.
좀슐랭: 그렇군요. 그럼 다음 세입자 구할때까지 협조 부탁드립니다 ^^
세입자: 네 알겠습니다.
매수하고 전세셋팅은 해본 경험은 있지만
다음 세입자 구하고 기존 세입자 내보내는 경험은 처음이라
‘세입자가 안구해지면 어떻게 하지..’ 걱정도 있었습니다.
(괜히 걱정되어 퇴근하고 투자지역 부동산에 들려서 브리핑도 함 -_-;)
그러나 생각보다 1주일안에 새로운 세입자를 구했습니다.
그것도 신혼부부!!
다행히 매수당시 올수리 되었던 물건이라 기존 전세금보다 조금 올린 금액으로
운좋게 구할 수 있었습니다.
전세보증금은 여기로 보내주세요
이사당일이 되었습니다.
짐 다빠진 방들을 확인하고
다행히 큰 문제가 없어 보증금 반환을 위해
부동산에 갔습니다.
새로운 세입자에게 보증금이 들어오고
상승분을 제외한 나머지 금액을
입금하려 했습니다.
참고로 기존세입자는 전세대출을 받아
은행에 채권양도가 되어 있었습니다.
쉽게 말해 보증금 반환을 세입자한테 직접주는게 아니라
은행계좌로 돌려줘야 합니다.
만약, 이를 불이행할경우 임대인에게 악영향이 있을 수 있습니다.
(세낀 상태에서 매수하면 공고문이 우편으로 와요)
전날 꼼꼼하게 확인위해 채권양도 고지서에
담당 은행직원과 통화하고 다시 확인 또 확인했습니다.
보증금을 은행 계좌로 넣으려는 순간
기존 세입자가 갑자기….
잠깐!!!
.
.
.
순간 제 표정
세입자: 은행말고 이 계좌로 넣어주세요!!!
세입자가 처음보는 계좌로 넣어달라는 것입니다.
그래서 이유를 물어보니
입주하는 곳에 주담대를 받아서 다른 계좌로 넣어달라는 것이었습니다.
전세대출, 주담대 모두 같은 은행이고 지점은 달랐습니다.
저는 다시 확인위해 전세대출 지점 은행에 전화하니
지점 은행직원도 은행계좌로 넣는게 맞다고 답변했습니다.
저를 중간에 끼고 기존세입자와 은행직원간의 밀고 당기는 공방이 있었습니다;;
이야기를 들어보니 주담대 은행직원이 직접 다른계좌로 입금을
세입자에게 요청한 상황이었습니다.
결국 같은 은행이지만 다른지점 은행직원끼리 서로 소통하는 일까지 발생했습니다..
결론은 제가 아는것처럼 은행계좌로 입금해야하는 게 정답이었습니다.
세입자는 거듭 사과하며 그렇게 무사히 보증금 반환이 마무리 되었습니다.
이번 계약을 통해 깨달은 것들
1. 수도권은 정말 전세난이다.
서울/경기/인천 지역에만 2천5백만명의 인구를 가지고 있습니다.
대한민국 절반입니다. 이번 전세계약을 통해 수도권 수요의 크기를 체감할 수 있었습니다.
2. 구축이더라도 입지가 괜찮으면 된다.
해당 투자 물건은 오래된 구축입니다.
하지만 입지(교통)가 괜찮고 수리상태가 나름 괜찮습니다.
지방 신축투자 경험만 있던 제가
구축투자에 대한 걱정이 강했지만 수도권은 역시 입지의 힘이 크다는 것을 깨달았습니다.
또 입지가 좋은 만큼 신혼부부도 수요도 꾸준히 있습니다.
3. 항상 침착성을 잃지 말자.
전세금 반환 과정에서 위처럼 소동이 있었습니다.
만약 세입자말에 이끌려 갔으면 저는 엉뚱한 계좌에 돈을 넣었을 것입니다.
큰돈이 오가는 것이기에 항상 냉정함을 잃지 말아야 합니다.
4. 세입자가 관계는 평소에 잘 쌓아두자.
다음 세입자를 맞추는 과정에서 기존 세입자가 집을 잘 보여줬습니다.
기존에 제가 불편한 사항이 있으면 바로바로 조치를 해주고
평소에 좋은 관계를 쌓아 두었기 때문에
세입자도 협조를 잘해주었던 것 같습니다.
5. 신혼부부는 얼죽신이다.
기존세입자는 입지좋은 구축을 버리고 경기도 더 외곽에 있는
신축으로 이사간다고 말했습니다.
지도로 찾아보니 주변에 신축이 들어오긴 하지만 역이랑 거리가 멀고
입지독점성이 떨어지는 곳이었습니다.
입지vs환경을 따졌을 때 외곽 신축으로 가는 수요는 여전히 존재했습니다.
6. 싸이클을 반대로 타야한다.(진짜 중요)
'공포에 사서 탐욕에 팔아라'는 격언은 많이 아십니다.
이 말처럼 투자는 반대로 해야합니다.
제가 이 지역를 처음 매수했을 때 주변에서 반응은
‘거기를 왜 지금 가?’ , ‘거기보다 여기가 더 핫해’ 였습니다.
하지만 지금은 이 지역에 투자자가 꽤 많이 찾아오고 있습니다.
참고로 저는 이 물건에 취득세8%를 냈습니다.
그리고 급매물건을 발견할 수 있었습니다.
또 이번에 운이좋아 전세상승분을 빠른시일 내 받을 수 있었습니다.
회수분을 합쳐 계산해보니 8%취득세를 내더라도
지금 시점에 취득세1% 투자하는 친구들과 투자금 차이가 별로 안났습니다.
이유는 무엇일까요??
다른 사람들이 안보고 있을때 저혼자 가서 물건을 찾아서
‘선점’을 했다는 것입니다.
쉽게 말해 남들이 안볼때 먼저 들어갈 수 있어야 하고
남들이 쳐다볼때 나는 여유를 부릴 줄 알아야 합니다.
7. 세입자 연락이 불시에 찾아온다.(ex. 수리)
위 내용만 보면 정말 탄탄대로 갔지만
구축인 만큼 하자가 많이 생깁니다.
지방 신축물건은 세입자 만기때만 연락이 옵니다.
하지만 수도권 구축물건은 불시에 연락이 옵니다 ㅎㅎ
그러나 돈으로 해결못할 하자는 없습니다.
수도권 구축 물건은 세입자에게 연락이 자주 올 수 있다는 점
꼭 참고해주시기 바랍니다.
다음에 또 경험담이 생기면
다시 찾아뵙겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다 ^-^
