[열중 48기 2번달 독서ㄹ6 하나되 조_별을향해쏴라] 2주차 수강 후기_어렵지만 해보자

25.12.13

[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법

안녕하세요, 열중 48기 26조 별을향해쏴라입니다.

기다리던 2주차 강의가 시작됐습니다! 서투기에서도 뵜던 양파링 멘토과 함께 전세셋팅에 대해 알아보겠습니다.

아직 1호기 경험이 없는 부린이인 저에게는 모든 것이 어렵지만, 이번 강의는 정말… 어려웠습니다.

그렇기 때문에 양파링 멘토님도 모두 다 외우기보다 딱 중요한 핵심만은 꼭 기억하라고 하셨습니다.

저에게 전세세팅이란 전세입자 구하는 것이라고만 생각했습니다.

하지만 생각보다 전세세팅은 무척 알아야 할 것도 챙겨야 할 것도 신경써야 할 것도 많은 과정이었습니다.

저는 강의를 들을수록 너무 어려워 저번 달 매물임장한 것을 토대로 이해해보려고 했습니다.

매물임장을 하면서 일주일 사이로 주전물건이 매매가가 계속 올리며 투자금 3억을 기본 셋팅을 함으로 인해 주변 매물보다 높은 전세가로 새로운 전세입자를 받을 시 전세금이 더 낮게 설정될 수 있다는 리스크를 생각했었고, 어떤 매물은 매도자의 매도 사유가 3월 말이라는 것이 이상하여 부동산 사장님께 혹시 롯캐 입주하시는 거 아니냐는 질문에 확인해보니 사실이었습니다.(만기 시점 파급력있는 공급)

전세입자를 맞출 때의 공급과 만기 때의 공급 모두 신경 써야합니다.

→제가 초초초수강생이었을 때 다른 분이 부동산 Q&A에서 천안 투자물건 전세만기가 공급과 맞물려 역전세 리스크가 있는 시기여서 어떻게 하면 좋냐는 질문과 그 답변이 만기 되기 전 재계약을 하거나 계약갱신청구권을 쓰면서 3년으로 계약하라고 했습니다. 그때는 이해가 가지 않았는데 이번 강의를 통해 만기시점 리스크를 피할 수 있는 방법임을 알게 됐습니다.

단생공을 배우면서 제가 저번 달에 무척 많은 걸 배웠다는 걸 다시금 깨닫게 됐습니다.

생활권 비교를 하면서 같은 흐름을 가는 단지와 비교평가하면서 해당 매물의 적정한 전세가를 알 수 있었고,

구리 임장하면서 왕숙의 공급 리스크가 크다고 생각을 하면서 과연 구리를 투자처로 적당한가 생각했었는데 때마침 11월에도 나오고 이번 달에도 예시로 인창주공단지들이 나왔습니다.(반가워라)

해당 단지의 매물 리스트 4개를 통해 어떤 물건이 투자처로 적당한지 매매가, 전세가 가격과 조건 그리고 잔금 리스크 그리고 공급을 통해 하나씩 소거해 나가는 것을 보면서 저도 나중에 1호기 할 때 1순위 단지 내 투자물건을 이런 형식으로 소거해 나가야겠다고 생각했습니다.

→매물들을 보며 주변 시세 대비 적정한 전세가인지, 조건이 어떤지 확인하며 매물예약을 해야겠습니다.

(저번 달은 막무가내로 많이 보기만 해서 다음 달 매물예약은 절차대로 진행해보겠습니다.)

이번 강의를 통해 계약갱신청구권에 대해서도 자세히 알게 됐습니다.

매물임장 할 때 계약갱신청구권을 사용 여부만 알아보았는데 사용 시 만기 시점에 2년을 더 살 수 있고(대신 만기 시 무조건 이사) 임차인이건 임대인이건 아무 말 않고 넘어가게 되면 묵시적 갱신이 되어 6년 이상을 거주하며 새로운 계약을 쓰고 되면 임대차 종료일에 계약 만기되며 새로이 전세계약을 하기 때문에 시세대로 전세금을 맞출 수 있고 사실상 2년을 살고 다시 재계약을 하기 때문에 총 4년을 더 살 수 있습니다.

→제가 1호기 하면 무조건 캘린더에 적어놔야겠다는 생각을 했습니다.

그리고 지방 소액투자 전세세팅에 대해서도 알려주셨는데