관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
강의 중 기억하고 싶은 내용
1. 무엇이 투자 수익에 더 도움이 되는가?
매매 잔금일 전에 임차인을 못 구한 경우 금융 상품을 활용해서 매매 잔금을 다 치루면
전세 세팅을 하고 전세 잔금을 다 받을 때까지 7%라는 이자 비용이 발생한다.
이자 비용은 수익에서 결국 마이너스 요소이다.
그렇다면 전세 보증금을 조금 낮춰서 전세를 빨리 빼는 것이 이득이다.
덜 받은 전세 보증금 만큼은 내가 나중에 더 가져갈 수 있으며, 이자 비용은 세이브 할 수 있기 때문이다.
이 부분에서 느낀 점
그동안 나는 보증금을 최대한 받아 투자금을 줄이는 것이 투자자로서 최선의 선택이라고 생각해왔다.
이번 강의를 계기로 이자 비용을 세이브 하는 것이 더 좋은 투자임을 알게 되었다.
투자를 할 때 이 집을 사면 앞으로 어떤 과정이 펼쳐질 것인지 미리 알아야 하며,
나의 상황에서 대응 할 수 있는 물건을 선택하는 것이 최선의 투자를 결정하는 것이다.
2. 지금 시장에서 알아야 하는 전세 셋팅 5가지 유형
두번 째 강의에서는 지금 시장에서 알아야 하는 전세 셋팅의 유형별 개념과 이유,
투자 과정, 해당 유형이 유리한 이유과 각각을 셋팅하는 과정에 대해 잘 알 수 있었다.
투자 시 전세 셋팅 과정에서 일어날 수 있는 모든 상황들과 케이스 별 주의 사항까지 모두 다뤄주셔서
실제 투자를 진행 할 때 내가 가진 리스크를 최소화 하는 데 크게 도움이 될 것이다.
3. 적정한 전세가 설정
* 투자자는 투자 물건의 적정한 전세가를 알아야 자금에 맞는
감당 가능한 투자를 선택할 수 있으며, 매수 후 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있다.
* 적정 전세가를 설정하려면 다음 3단계의 과정을 거쳐야 한다.
1단계, 단지 내에서 적정한 가격을 설정한다.
2단계, 생활권 내 가격이 비슷한 단지들과 비교하여 적절한 가격으로 설정한다.
3단계, 주변에 공급되는 신축 단지와 비교해도 적절한 가격인지 고려하여 설정한다.
* 매수 후 전세 셋팅에 따라 총 투자금이 달라지며, 투자금은 수익률과 다음 투자 시기를 결정한다.
4. 리스크를 줄이는 임대 기간 설정법
* 임대 만료일에 주변 입주 물량 등 감당할 리스크가 클 경우,
추가 투자금 발생(역전세)할 가능성 있으며 투자금 회수가 지연되며
이는 재투자의 기회 상실까지 이어질 수 있다.
* 임대기간 설정 시 공급, 수요, 투자 폴트폴리오를 체크한다.
** 임대 만료일은 내가 조절할 수 있는 영역이므로 주변 공급이나 비수기 등을 사전에 파악하고
이러한 리스크를 피해갈 수 있도록 임차인과 임대 만료일을 조율한다.
5. 전세 셋팅의 단계별 실전 적용
* 단지 내 비교 시 투자금이 동일 할 경우 매매가가 낮아서 투자금이 줄어드는 것이 유리하다.
* 계약 만료일을 기준으로 앞뒤 공급 물량을 확인한다.
* 갱신요구청구권 사용 여부에 따라 투자금 회수 시기나 금액을 가늠해본다.
* 지방 소액 투자에서는 전세보증보험 가입이 필수이며,
승인이 안될 경우 보험 가입이 가능한 금액으로 전세 금액을 조정하고 계약서를 재작성한다.
6. 임대 리스크를 줄이는 법
1) 투자에서 욕심과 기회비용은 함께 움직인다.
임대 최고가를 받아 투자금을 줄이는 것보다 적절한 금액으로 셋팅하여
빠르게 투자를 마무리하고 다음 투자에 집중하는 것이 더 좋은 투자 방법이다.
2) 시기/ 지역별로 분산 투자하여 역전세 리스크를 방어한다.
투자금이 적게 든다고 한 지역에 여러 물건을 한꺼번에 매입하지 않는다.
3) 안좋은 지역까지 가봐야 좋은 지역을 알아볼 수 있다.
내가 선택한 물건이 좋은 것이라는 확신이 있어야 힘든 시기에도 흔들리지 않고 물건을 지킬 수 있다.
4) 투자 시장에서 충분히 버틸 수 있으려면 싸게 사는 것이 핵심이다.
5) 보유 과정에서 무리하게 전세가를 올려받지 않는다.
전세 폭등기에도 5% 정도의 상승분을 유지함으로써 미래의 역전세 리스크에 사전 대비한다.
적용해보고 싶은 내용
1. 안되는 것을 되는 것으로 바꾸는 창의적 노력의 필요
투자 후보 물건의 조건을 비교하는 과정에서
나와 조건이 안 맞는 물건이라 판단하고 무조건 소거하지 않는다.
각 물건 별로 리스크를 줄일 수 있는 방법을 생각하고, 투자가 가능한 조건을 설정하여 협상을 시도해본다.
내가 어떤 조건을 만드냐에 따라 투자 후보 군단이 늘어난다는 것을 숙지하여
각 물건 별 조건 만들기와 내가 원하는 조건으로 협상 시도하기를 노력하자.
2. 나는 부의 그릇을 키우는 투자자가 된다.
1) 투자자로서 작은 일에 일희일비 하지 않는 마음의 여유를 갖는다.
2) 나의 이익만 추구하며 돈만 쫒는 투자자가 되기보다는
가능하면 임차인의 요구를 들어주는 임대인이 되자.
3) 좋은 사람이 되자.
내 집에서 임차인이 편안하고 안전하게 지낼 수 있기를 바라는 임대인의 마인드를 갖춘다.
