[추위도 2겨낼 열기로 투자해서 8자피조 롱나] 저환수원리와 전체 시장 분위기를 살펴보자

열기 2강 수강기록과 나에게 적용할점

2가지만 골라서 사면된다

• 수요가 있으나 공급이 적은것 (ex.서울)
• 저평가(무릎이하=전고점의 80% 이하) -> 머리에 사면 다음 원금 복구된 시점까지 10년이 걸릴 수 있음

베타투자(간접투자) 연10% 목표

자산이 많은 경우(월소득이 많은 경우)

알파투자(직접투자) 연10% 초과 목표

개별종목에 몰빵으로 시작

잡주로 시작

점점 돈이 쌓이기 시작하면 하기어려운 투자방법

너바나의 투자원칙(저환수원리)

1. 저평가. 저평가된 물건만 매입(가치>가격). 앞마당 최소 3개 만들어서 비교평가 필요.
2. 환금성. 환금성 나쁜 부동산은 거른다(나홀로, 1~3층+탑층, 아파트가 되지못하는 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택, 호텔분양권 등) 300세대 이상.
3. 수익률. 기대수익률 200% (수익금 / 투자금(=매매-전세)) -> 전세금 상승여력이 있어야함. 투자금 적을수록 수익률 높음.
4. 원금보존. 잃지않는투자(매매가가 떨어질 리스크 점검 -> 전세가율은 적정한가? 예정된 인근 입주물량은? 전세가가 오를 가능성이 높은가?) 입지독점성은?(인근에 대체재가 많은가?)
5. 리스크관리. 역전세와 입주물량. 전세보증금 전체의 5~10%는 마통으로라도 커버가능한 범위 유지하기(역전세나면 해결하기).
   1. 역전세(10년중 5년은 오르고, 3년 보합, 2년 떨어짐) 많이오를때도 5%씩만 올리기 -> 전세가가 단지에서 가장저렴한 수준으로 유지하면서 빨리 빼고, 역전세가 왔을때도 충격 덜함
   2. 입주물량. 26년부터 입주물량 3년간 매우 낮아짐. 지방은 입주물량에 더욱 민감하게 반응. “부동산지인(PC특화),호갱노노(모바일특화)” 사이트에서 체크 가능. 적정공급량=지역 거주인구의 0.5%(ex. 창원 105만명-> 적정공급량 5,000가구)
   3. 주변 동일평형대 전세물량 체크
   4. 점유자(세입자 등의 거주자)의 성향은? 집보여주기 싫어하는지?(미리 양해구해서 사진찍어서 받기 -> 매수희망자에게 사진으로 보여주기)

전세가가 오를 가능성 판단

• 물가로 인한 자연적인 상승
• 수요 올라갈 요소(교통 개선, 일자리 추가)
• 공급 제한 요소(인근에 신도시, 헬리오시티급 대규모 입주가 없어야함, 인근 재개발/재건축 없어야함)

수요: 직장,교통,학군,환경,브랜드,+호재

공급: 입지의 독점성(대체재가 있는가?)

임장 + 임보(수요 분석 + 공급 분석) -> 여러개 비교평가 -> 저평가 찾기 가능

직장의 경우 특정 기업이 원툴로 먹여살리는곳은 리스크 있음(과거 GM대우의 군산, 조선업의 거제 등)

적정 전세가율 판단 -> 현재 전세가율 기준으로 적정매매가 산출 -> 최악의 시나리오 예상 가능(여기까지 빠질 수 있겠군)

• 강남 50%
• 서울 60%
• 경기 70%
• 지방 80%

부동산 대책에 대한 대응방안(2025년 윤석열)

• 6.27대책
  • 수도권 내 주담대 한도 6억으로 제한
  • 다주택자 주담대 금지
  • 규제지역 내 실거주 요건 강화(전입의무, 갭투자 금지)
  • DSR 전면확대 -> 전세대출/신용대출 한도 축소
• 10.15대책
  • 서울25개+경기12개 투기과열지구 & 토허제 적용
  • 실거주 의무 부과
  • 15억 초과 주택은 주담대 한도 4억으로 제한(25억 초과 시 2억 한도)
  • 공급확대는 2030년까지 135만가구 계획

과거 부동산 대책 (서울 아파트 실거래가 상승률 32평 기준)

• 03~07 노무현(94% 상승)
  • 규제 강화(재건축 규제강화, 종부세 도입, 양도소득세 강화 -> 다주택자 조이기)
• 08~12 이명박(13% 하락, 글로벌 금융위기 이후)
  • 규제 완화(투기과열지구 해제, 보금자리주택 도입, 재건축 용적률 완화, 다주택자 양도세 중과 완화)
• 13~16 박근혜(27% 상승)
  • 규제 완화(LTV/DTI 완화, 재건축 연한 완화, 양도소득세 5년 면제, 다주택자 양도세 중과 폐지. 취득세율 인하, DSR 도입)
• 17~21 문재인(95% 상승, 코로나19)
  • 규제 강화(투기과열지역/조정대상지역 지정, 재건축초과이익환수제 실시, 3기 신도시, LTV/DTI 규제, 다주택자 종부세/양도세 강화 -> 강력한 정부개입 시도)
• 22~25 윤석열(6.3% 하락)
  • 규제 완화(투기과열지역/조정대상지역 해제, 공공주택 270만호 계획, 2기신도시 재건축 계획, 다주택자 취득세 중과 완화)
  • 25년도 무렵부터는 오르는 집값 잡기위해 다주택자 종부세/양도세 강화 -> 이재명 집권
• 25~ 이재명
  • 규제 강화

지방 투자는 매도 타이밍 잡는게 중요

• 계속 시장을 지켜보고 있어야함