[우린 이제 8자 971만 남았다!_검파] 2강 후기_투자는 생존 기술

노동 소득으로 자본 소득의 상승을 이길 수 없다.

자본주의 시대, 우리가 투자를 하려는 근본적인 이유이기도 하다. 경상수지 흑자 구조나 양적 완화, 신용을 기반으로 하는 화폐가 통용되는 사회에서 당연한 결말이기도 하고. 한편으로 시간이 지날수록 자본 소득과 노동 소득의 성장에 괴리가 생긴다는 건 그만큼 ‘이전 시대보다 경제적 계층 상승이 어렵다'라는 의미를 내포하는 것 같다는 생각도 든다.

가령 10년 사이 통화량이 2배가 되고, 화폐 가치는 절반이 되었기에 

같은 ‘소액투자’라는 단어에도 10년 전과 지금의 투자금에는 차이가 있는 것처럼…

그래서 가능하면 투자는 일찍 시작하는 편이 최선인 것 같고, 노동 소득은 자본 소득을 위한 디딤돌 역할을 하는 게 아닐까 싶다. 물론 여기서의 ‘자본’은 부동산(이나 금융 자본)에만 국한되는 건 아닐 수 있겠다는 생각은 한다. 전문직 종사자들은 소극적인 베타투자로도 충분하다는 너바나님의 말을 곱씹어보면, 결국 시장에서 자신이 제공하는 용역에 스스로 값을 메길 수 있는 실력 또한 자산이라는 말이겠지. 결국 시장과 직접 가격을 흥정하는 게 아니라 ‘고용주’를 대상으로 내 노동에 값을 메겨야 하는 월급쟁이라면 결국 투자는 피할 수 없는 생존 기술이라는 생각을 해 보았다.

저환수원리

말해 모해, 인이 박히도록 듣고 또 들어도 부족하지.

변하지 않는 투자 원칙과 시장에 맞춘 투자 기준: 지난번과 달라진 전세가율(원금보존) 기준에서 다시 한 번 시장의 분위기가 분명히 달라졌다는 걸 느낄 수 있었다. 강남/서울/경기/지방으로 좀 더 세분화 된 구분에서, 선호하는 지역은 역시 흐름이 먼저 간다는 점. 그리고 낮아진 전세가율 기준을 통해 하이리스크 하이리턴의 시장이라는 점. 그럼에도 여전히 전세가율이 높은 지방에는 훨씬 더 많은 기회들이 있겠다는 생각을 해 본다.(특히 소액투자자 관점에서)

환금성이 좋은 아파트: 요즘 신문을 보면 서울/수도권 오피스텔 거래가 늘고 있다는 소식을 종종 본다. 월부에서는 오직 아파트만 보다 보니 ‘그 중에서 좋은 거, 환금성도 좋은 거’로 점점 더 시야를 좁게, 필터를 촘촘하게 걸게 된다. 그러다 이런 뉴스를 접하게 되면 문득 “아, 오피스텔도 거래가 되는 시기가 오는구나”하는 생각과 함께 내가 보고 있는 투자 상품의 환금성이 상대적으로 좋은 편이라는 걸 역체감 하게 된다.

리스크 관리 (전세가 변동률) : 지금 시장에서는 전고점을 넘거나 전세가율이 과히 낮은 단지가 아니고, 내 투자금에 맞는 적정한 투자를 진행하기만 하면 역전세를 걱정할 시기는 아니긴 하다. 워낙에 공급이 없으니까. 그럼에도 역전세 위험을 감지하기 위한 3가지 지표가 눈에 들어왔다. (이전 전세가 상승률, 수요와 공급, 전세 대출 금리) 전세 대출 금리의 경우, 이미 올해 초 신생아 대출이나 보금자리론 등의 정책 대출을 통해 단기간 시장을 충분히 일렁이게 만들 수 있다는 걸 보았다. 수요와 공급은 이제 향후 2~3년간의 시장 모습을 잘 지켜보면 그 파급력을 체감할 수 있으리라 생각 된다. 마지막으로 이전 전세가 상승률을 확인하는 시점은 아마도 공급이 말라 전세가가 상승한 시점 그 이후가 될 것인데, 내가 월부를 시작하기 직전 역전세로 고생했다는 그 시점이 다시 도래하는 것이겠지. 그렇게 한 사이클이 이뤄지는구나 싶다.

투자를 어렵게 만드는 해자는 세금이 아니다

사실 최근 2호기 투자금을 미리 가늠할 때 세금을 빼먹은 바보가 할 말은 아니긴 한뎈ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 그래도 나름대로 대응(…이라 쓰고 땜빵이라 부른다)을 잘 해서 다행이지 뭐.

세금은 어쩌면 투자를 주저하는 좋은 핑계가 아닐까 싶다. 2주택까지야 일시적 1가구2주택 조건을 활용해 볼 수도 있고, 3호기를 할 때 쯤이면 세금을 내더라도 좋은 투자를 할 실력을 쌓게 되던가, 아니면 계속 2가구 갈아타기 전략을 유지해도 되는거니까. 무엇보다 투자 경험 0건인 상황에서 어느 지역에 어떤 주택을 매수할 수 있을지 가늠도 못하는데 미리 세금을 계산한다는 게 불가능에 가깝기 때문이다. 

종부세, 취득세, 임대사업자 등 모든 정책은 시장을 안정화하기 위한 일종의 부품들이다. 수익을 몰수하겠다거나 투자를 불가능하게 만들기 위한 방책은 아니라는 점. 충분한 투자 수익이나 적절한 매도 전략으로 충분히 나에게 유리한 게임을 할 수 있다. 오히려 내부적 요인이야말로 투자를 주저하게 만드는 데 더 큰 역할을 할지도 모른다.

다주택자를 환영하지 않는 정부 기조에 대한 ‘걱정’, 앞마당을 만드는 과정의 ‘어려움’, 시장에 기회가 사라질지돋 모른다는 ‘두려움’, 비교평가를 잘하고 있는지 모르겠다는 ‘불확실’. 뭐 이런 것들 말이다. 아직은 나도 내면에 이런 어려움들을 모두 몰아내지 못했고, 언젠가는 영원히 씻어낼 수 있는 지도 모르겠다. 그래도 요즘엔 목실감/커뮤 활동/조활동/조장 활동을 하면서 재미를 찾아보고 있고, 조금 더 나은 버전의 내가 되어보겠다는 생각을 한다.

‘최고 버전의 나’는 무엇인지 알길이 없지만,

자산을 하나라도 더 쌓으면, 그 자산을 좀 더 좋은 것으로 갈아끼울 수 있게 되면 

이전보다는 ‘더 나은 버전의 나’이긴 하니까.

최소한 ‘근로주의에 머무는 나’보다는 낫다는 확신을 하니까. 그런 생각을 해 본다.

2강 완강한지 시간이 지나고 후기를 쓰려니까 강의 내용에 대한 회고가 아니라 … 어쩐지…내 생각을 많이 담아버렸다. 하하… 강의를 체화한 것이라고 박박 우겨본다.