안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
여러분은 집주인이 되면 어떨 것 같나요?
가만히 있어도 월세가 들어오니까 노후 걱정없이 살 수 있을 것 같나요?
실제로 상담을 하다 보면 꼭 그렇지만은 않습니다.
계약이 끝났는데도 세입자가 안 나가는 상황.
겪어보신 분들은 아실 텐데요.
기다리자니 손해가 계속 쌓이고 마음대로 세입자 집에 들어갔다가는 문제가 생길까 봐 선뜻 나서기도 어렵습니다.
그래서 오늘은 계약이 끝났는데도 세입자가 안 나갈 때 집주인 입장에서 어떻게 대응하면 좋을지 이야기 해보려고 합니다.
대화부터 해보세요.
처음부터 소송 이야기를 꺼낼 필요는 없습니다.
문자나 전화로 계약이 끝났다는 사실을 알리고 조심스럽게 퇴거를 요청해볼 수 있습니다.
“언제쯤 이사 가능할까요?” 정도의 대화로도 해결되기도 하죠.
하지만 연락을 피하거나 계속 시간을 끄는 것 같다면 더 이상 대화만으로는 해결이 어렵다고 봐야 합니다.
이때 필요한 건?
이럴 때는 내용증명을 보내는 게 좋습니다.
내용증명은 계약이 끝났고, 언제까지 나가 달라는 내용을 공식 문서로 남기는 겁니다.
내용증명 자체가 법적 효력을 가지는 것은 아닙니다.
나중에 문제가 커졌을 때 집주인 언제, 어떤 요구를 했는지를 증명할 수 있는 자료가 됩니다.
내용증명이 전달되면 세입자도 상황을 심각하게 받아들일 가능성이 큽니다.
보증금이 있으니까 괜찮다?
월세가 계속 밀리다보면 그 금액이 보증금을 넘어가는 순간이 옵니다.
이렇게 되면 보증금으로도 다 못 받는 상황이 되고 넘어간 금액은 따로 받아내야 하는데 현실적으로 쉽지 않습니다.
문제가 생겼을 때는 너무 오래 기다리지 않는 게 중요합니다.
결국, 나가지 않으면 소송을 해야 합니다.
세입자가 끝까지 나가지 않으면 마지막 방법은 명도소송입니다.
아무 때나 소송을 할 수 있는 건 아닙니다.
계약이 제대로 끝났는지, 해지 요건이 갖춰졌는지 먼저 확인해야 하는데요.
이 부분이 정리되지 않은 상태에서 소송을 하면 오히려 불리해질 수 있습니다.
명도소송은 보통 몇 달 정도 걸리고, 상황에 따라 더 오래 걸릴 수도 있습니다.
그동안 세입자가 계속 살고 있으면 집주인의 손해는 계속 늘어나게 됩니다.
상황에 따라 이것도 해야 합니다.
세입자가 돈을 빼돌릴 것 같거나 재산을 숨길 것 같다면 가압류를 생각해 볼 수 있습니다.
나중에 판결을 받아도 돈을 못 받는 상황을 막기 위한 조치입니다.
또 하나는 점유이전금지가처분입니다.
소송 중에 세입자가 나가면서 다른 사람이 대신 들어올 수가 있는데요.
이런 상황을 막기 위해 집을 점유하는 사람이 바뀌지 못하게 하는 조치입니다.
이런 절차들은 법원의 결정이 필요하기 때문에 상황에 맞는지 미리 따져보고 진행해야 합니다.
감정이 앞서서 행동하면 일이 더 꼬일 수 있습니다.
지금 상황이 대화로 해결 가능한지, 법적 절차를 준비해야 하는지 차분하게 생각해 봐야 하죠.
세입자를 너무 몰아붙이는 건 아닐까, 괜히 일을 키우는 건 아닐까 망설여질 수도 있습니다.
하지만 시간은 아무런 문제를 해결해주지 않습니다.
미루면 미룰수록 상황은 더 복잡해질 뿐입니다.
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