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[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요.
월부와 함께 0에서 100이 되고 싶은 제로지입니다.
이번달은 책을 읽는 것을 원씽으로 삼다보니 강의 듣는 속도가 현저히 떨어집니다.
그럼에도 놓치지 않기 위해 부지런히 듣고 있어요.
열중의 꽃은 사실 강의거든요.
강의가 실전에 당장 사용하는 내용들이라서 익히고 적용하면 투자에 대한 고민과 두려움이 걷힐 것 같습니다.
이번 주는 전세의 신 양파링 멘토님께서 전세에 대한 모든 것을 알려주셨습니다.
내용이 많아서 다 숙지하지는 못했지만, 실제 전세 맞출 때 교안만 봐도 가능할 정도로
멘토님께서 신경을 많이 써주셨어요.
인상 깊었던 점
- 주인 전세는 소유권을 빨리 가져오는 것이 관건이다
주인 전세는 매매금에서 전세보증금을 뺀 차액만 지급하면 되기 때문에 빠르게 계약이 가능합니다.
그래서 빠르게 소유권을 가져올 수 있는데요.
강의에서는 계약서 쓰고 일주일 안에 본계약하고 매매잔금까지 마무리할 수 있는 걸로 나옵니다.
단, 이것이 가능하려면 내 손에 투자금이 있어야 하겠지요.
만약 투자금이 가계약 3개월 후에 마련된다면 가계약 전에 주인과 거주기간에 대해 반드시 협의해야 할 것 같네요.
- 전세도 나가는 적정 가격이 있다.
투자자라면 매수가 끝이 아니라 전세까지 맞췄을 때 비로소 투자 한 건이 끝났다고 할 수 있는데요.
그래서 전세에 대해 잘 아는 것이 중요합니다.
우리는 시세를 따면서 실거래나 매물 최저가를 그 단지의 전세가로 보는데요.
그럼 이때 최저가로 내 물건의 전세가를 맞추면 될까요?
멘토님께서는 물건의 조건, 상태에 따라 적정 가격이 있고,
그 적정 가격을 스스로 판단해서 알아둬야 부사님이나 상황에 흔들리지 않을 수 있다고 말씀하십니다.
이때 적정 가격을 설정하기 위해서는 단지, 생활권, 공급 3가지를 단계별로 봐야 합니다.
단지 내에서 내 물건이 어느 정도인지, 생활권 내의 전세가를 어느 정도이고, 그래서 내 물건의 전세는 어느 정도가 적당한지. 그리고 마지막으로 경쟁기간의 공급까지 체크하여 조정할 필요가 있는지까지 확인하여 최종 적정 전세가를 설정해야 합니다. 적정 전세가 설정 이후에는 부사님과 전임을 통해 분위기를 파악하고 최종 결정을 해야 합니다.
네이버에 올라와 있는 호가들의 가격 하나하나마다 의미 없는 숫자는 없다는 깨달음을 얻었습니다.
- 임대기간 설정도 계산이 필요하다.
전세계약은 보통 2년, 갱신권을 쓴다면 4년. 이미 정해져 있는 임대기간이 있는데, 계산이 왜 필요할까.
그러나 양파링 멘토님의 이야기를 들어보니, 다주택을 지향하는 투자자에게는 임대기간 설정이 운영의 묘수더라고요.
매수, 매도, 보유의 시점을 파악하기 위해 임대기간 설정이 반드시 필요합니다.
이것을 모르면 투자금이 더 들어가는 경우가 있음을 멘토님께서 알려주셨습니다.
임대기간 설정을 위해서는 공급, 수요, 포트폴리오를 봐야 합니다. 공급을 보며 지금 전세 셋팅 상황 뿐만 아니라 다음 재계약 때에도 상황이 어떨지 대략적으로 파악하는 일이 필요합니다. 그러면 그에 맞춰 계약일을 조정하거나 임대기간을 2년 또는 2년 뒤에 다시 계약을 하거나 등의 대응을 할 수 있습니다. 수요는 비수기와 성수기를 알아야 합니다. 그래야 대응할 수 있습니다. 세 번째로 나의 포트폴리오에 따라 만기가 닫는 시점을 조정할 수 있습니다.
결국 임대기간 설정에 대한 계산은 운영시 상황별 대응 전략을 세우기 위한 밑바탕입니다.
적용할 점
- 매임하고 그 물건 조건에 맞춰 계약서까지 작성해볼 것
- 독서할 때 거르고 걸러서 적용할 것 하나만 남길 것
긴 시간 강의해주신 양파링 멘토님께 감사합니다.
나뿐만 아니라 임차인도 성장하는 ‘우리 집'이라는 따뜻한 마인드, 느끼고 배우겠습니다.
