안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
최근에 선배와의 대화를 진행하면서
여러 질문이 오갔지만 가장 가슴에 남았던 건 역시 ‘투자 원칙’에 대한 이야기였습니다.
투자를 하다 보면 시장 상황에 따라 마음이 흔들리기 마련인데,
결국 중요한 건 ‘변하는 것들 속에서 변하지 않는 기준’을 잡는 것이더라고요.
오늘 나눠볼 주제는, 시간의 흐름이나 조건이 바뀌더라도
절대 변하지 않을 부동산 투자의 기준에 대해서 나눠보고자 합니다.
이 기준은 크게 2가지로 나눌 수 있는데요, ‘돈을 모은다'와 ‘돈을 불린다' 2가지 개념에서 출발합니다.
1. 가치성장 투자: "우량한 자산을 모아가는 과정" (Buy & Hold)
가장 먼저 우리가 지향해야 할 방향은 '고부가가치 자산'을 쌓는 가치성장 투자입니다.
한국에서 부동산으로 고부가가치 자산, 즉 우량자산에 해당되는 자산은 서울과 수도권입니다.
하지만 수도권이라고 다 같은 건 아니죠. 여기서 중요한 키워드는 바로 ‘입지’입니다.
부동산은 말 그대로 '부동(不動)' 자산입니다. 한마디로 움직일 수 없는 자산이 되겠습니다.
따라서 움직일 수 없는 자산 인근에 어떤 인프라가 형성되어 있는가가 상당히 중요합니다.
입지라는 것은 사람들의 ‘선호도’를 이끌 수 있는 특징이 되겠습니다.
한마디로, 왜 사람들은 이 지역, 이 단지를 선택할까? 라는 것이죠 ㅎㅎ
흔히 입지의 5요소로 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 꼽는데요.
수도권에서 가장 중요한 입지 요소는 무엇일까요??
수도권은 수많은 사람들이 모이는 곳이므로, 다들 아시다시피 교통체증이 굉장히 심합니다.
따라서 기본적인 땅의 입지의 가치는 주요 직장에서 얼마나 가까운지로 결정이 됩니다.
하지만 요즘 맞벌이 가정이 많기 때문에 단순히 직주근접에 대한 요건 보다는 다양한 직장을 수월하게 갈 수 있는 '교통'의 입지가 가장 중요합니다.
그렇다면 주요 직장은 어디가 있을까요??
도심권, 여의도, 강남권이 가장 큰 수요를 차지하고 이외에도 마곡, 판교, dmc 등의 직장으로 나뉩니다.
그 중에서도 강남권이 가장 큰 수요이므로 강남권 접근성이 나오는 교통,
특히 정시성이 확보되는 지하철 교통이 있는 곳이 메인이 됩니다.
도심권, 여의도, 마곡, 판교 등 좋은 직장이 많지만,
그 중에서도 수요가 가장 압도적인 곳은 강남권입니다.
즉, 강남 접근성이 보장되는 지하철 노선을 품은 곳이 진짜 '우량자산'인 셈이죠.
그렇지 않더라도 도심권, 여의도의 접근성이 나오는 곳이 2등 입지가 됩니다.
또한 교통과 더불어 나머지 입지요소가 어우러져서 그 땅의 결정적 입지요소를 결정합니다.
흔히 말하는 수도권 입지의 범위는 어디까지로 볼 수 있을까요?
예를 들어 비규제 지역 중에서는 부천, 남양주가 떠오르고,
남쪽으로는 수원, 북쪽으로는 노원구까지도
강남 혹은 서울 도심으로의 접근성이 확보되는 지역으로 볼 수 있을 것 같습니다.
물론 같은 지역 안에서도 단지별로 입지와 경쟁력에는 분명한 차이가 존재하겠지만,
크게 보면 이러한 지역들은 공통적인 특성을 가지고 있습니다.
이들 지역은 단기적인 급등·급락에 크게 흔들리기보다는,
시간이 지날수록 가치가 차곡차곡 쌓여가는 자산의 성격을 띤다고 볼 수 있겠습니다.
입지 가치가 변하지 않는 한, 장기적으로 보유하며 그 성장을 함께 누리는 Buy & Hold 전략이 정답입니다.
2. 담배꽁초 투자: "수익을 확정 지으며 돈을 불리는 기술" (Buy & Sell)
그렇다면 수도권 핵심지가 아닌 지역들은 어떻게 접근해야 할까요?
여기서 바로 가치투자의 대가 벤저민 그레이엄이 말한 '담배꽁초 투자' 개념이 나옵니다.
한 모금의 여유: 길거리에 버려진 담배꽁초라도 아직 불이 붙어 있다면 한 모금은 더 태울 수 있죠.
즉, 저평가된 물건을 싸게 사서 남은 수익을 확실히 챙기고 나오는 전략입니다.
주로 지방 투자가 이 형식에 해당합니다.
철저한 매도 전략: 가치성장 투자가 '모으는 것'이라면,
담배꽁초 투자는 '팔기 위해 사는 것'입니다.
매수 버튼을 누르는 순간 이미 내 머릿속에는 매도 전략과 목표 수익이 세워져 있어야 합니다.
미련을 버리는 용기: 2년 전세계약이 끝날 시점에 목표가에 근접했다면?
"조금 더 오를 것 같은데?"라는 미련 없이 매도해야 합니다.
다 타버린 담배꽁초를 붙들고 있다가는 손을 데일 수 있으니까요.
빠른 템포로 자산을 회전시켜 수익을 확정 짓는 것이 이 투자의 본질입니다.
마치며: 기준이 명확하면 흔들리지 않는다
결국 투자는 이 두 가지 트랙을 적절히 병행하는 과정인 것 같아요.
- 가치가 확실한 녀석은 내 곁에 오래 두고 (Buy & Hold)
가격 메리트가 있는 녀석은 기회를 보고 빠르게 수익을 낸다 (Buy & Sell)
시대가 변하고 시장의 온도는 매번 바뀌겠지만,
이 기본적인 투자 원칙만큼은 시간이 지나도 변하지 않을 기준이 될 것 같습니다.
여러분은 지금 어떤 투자를 하고 계신가요?
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모두 현명한 투자자가 되시길 바랍니다.
