안녕하세요,
함께 나아가는 투자자
리스보아 입니다.
최근 들어서 시세트래킹을 하거나
전화 임장을 하거나
현장에 가보면
‘전세 자체’가 없는
단지들이 더 많아지고 있고
그러면서 전세가격이 오르고
매매가도 같이 오르는 모습을
많이 보셨을 겁니다.
하지만 앞마당들을 살펴보다 보니
전세가 없다 > 전세 가격이 오르고
매물도 줄어들면서>매매가격이 오른다
라는 현상 속에서도
확실히 선호도에 따라서
차이가 있다는 걸 느낄 수 있었는데요,
오늘은 이런 시장 속에서
어떻게 선호도와 가치의 차이가
나타나는지를 같이 살펴볼 수 있는 방법을
나눠보려고 합니다.
전세가 없는 것 똑같더라도,
전세가의 상승 속도가 다릅니다
경기 남부의 학군지이면서
강남까지의 접근성이 좋은 1기 신도시로
선호되는 평촌을 살펴보면
최근 매물이 많이 줄어들면서
매매 호가도 올라가고
전세가격도 올라가고 있는데요,
단지 단위로 살펴보면
조금씩 차이가 나는 부분을
살펴볼 수 있습니다.
그 예시로,
평촌의 범계역에서 가까운 구축 단지로
교통 접근성이 좋아서 선호도가 높은
은하수 벽산과
역과는 거리가 조금 더 있지만
학원가 접근성이 좋아서
선호도가 있는
무궁화 경남을 비교해보면,
최근의 둘 다 매물이 사라지고 거래가 되면서
매매가가 빠르게 회복이 되었지만
전세가가 확실히 차이가 난다는 걸
알 수 있습니다
자세히 살펴보면 학원가 접근성이 좋은
무궁화 경남의 전세가 반등이
더 빠르고 가파르게 올라가는 것을
알 수 있는데요,
그만큼 실수요(전세)에서도
대체하기 어려운 선호요소인
학원가 접근성이,
교통 접근성 보다도 크다는것을 알 수 있습니다
연식의 힘이 빠져도,
규제 여부와 상관없이
땅의 힘이 드러나는 곳이 있습니다
그리고 입주 10여년이 넘어가는 단지들에서
점차 연식의 힘이 빠지면서
입지의 힘이 제대로 드러나는
경우들이 보이고 있는데요
대표적인 예시로
안양 만안구의 구대장이었던
메가트리아와
의왕의 인덕원 이편한 세상의 단지를
살펴볼 수 있습니다.
두개 단지 모두 이제 입주
10년차를 넘겨보고 있는 상황에서
이전 상승장에서는 만안구의 대장이
전고점을 더 높게 가져갔지만
최근의 가격 흐름을 살펴보면
1호선 안양역 인근의 메가트리아보다
강남접근성이 좋은 4호선의 인덕원
이편한세상의 가격이 빠르게 올라가고 있습니다.
결국 규제 시장이든,
가격이 조정이 되든, 올라가든
돈을 제대로 벌기 위해서는
입지 가치를 이해해야 합니다
위의 2가지 사례를 보면,
결국 가장 중요한 것은
규제 지역이든 아니든,
가격이 덜 오르든 아니든,
그런 현상이 아니라
본질적으로 이 단지가 가지고 있는
가치와 선호도를 제대로 아는 것이
제대로 된 투자로 이어질 수 있다는 것입니다.
지금 시장에서
전세가 없고, 매물이 없어지니까
어차피 다 오를 거니까
혹은 아직 안올랐으니까 별로다라고
제한을 두지 말고
더 본질적인 가치를 판별할 수 있는
기회로 삼고 같이 살펴보시면 좋을 것 같습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
