[열중48기 독서3매경 5예스~! 요태디] 전세 셋팅의 bible.2주차 강의 후기 (양파링 멘토님)

안녕하세요. 요x + 태x's daddy = 요태디입니다.

훗날의 내가 오늘의 나에게 고마워 할 수 있도록

하루 하루를 열심히 보내고 있습니다.

열반중급반을 수강하고 어느덧 2주차에 접어들었는데요.

지난 1주차에 밥잘 튜터님께서 본질을 지키는 투자원칙에 대해

자세하게 각인 시켜준 강의였습니다.

지켜야 할 투자원칙과 기준인 저환수원리의 디테일

결국 가치에 수렴하고, 투자와 연결되는 임장과 임보.

투자자로서 가져야 할 전반적인것에 대한 blble이였다면

양파링님의 2주차 강의는

‘투자는 매수에서 끝나는 것이 아니다.’

‘투자자가 되기로 마음 먹었다면 우리는 필히 임대인이 되는 것이다'

반드시 알아둬야 할 전세에 관련된 bible이었습니다.

기억이 휘발되기 전, 2주차 양파랑님의 강의에 대한 복기를 해보려 합니다.

전세 셋팅을 알아야 하는 이유

이미 계약을 했지만, 대량 공급이 예정 되있는 지역에서의 투자와 전세 셋팅은

나의 투자계획, 특히 자금계획을 완전히 틀어버리기도 합니다.

우리는 전세 레버리지를 이용하는 투자자입니다.

전세금을 레버리지 하며 소유권을 늘려나가야 하는데, 

전세를 어떻게 셋팅하는 지 모른다는 것은 있을 수 없는 일이죠.

현재의 시장상황, 나의 샇황을 정확히 인지하고

리스크를 줄이며, 최대한 나에게 유리한 전세 셋팅을 통해

연속적으로 투자를 이어나갈 수 있는 발판을 마련하는 것.

이것이 전세 셋팅을 알아야하는 이유라고 생각했습니다. 

현재의 시장이 규제로 인해 투자를 힘들게 하는 환경일지라도 

그래서 다수가 관망하고 행동하지 않으려 할 때

우리는 알아야 할 것들을 알아놓고

해야 할 것들을 해 나가고 있어야 함을 느꼈습니다.

멘토님은 현재 시장상황에서 할 수 있는 투자 유형에 따라

달라지는 전세 셋팅 상황에 대해 자세하게 풀어주셨는데요.

제가 했던 경험, 전형적인 신규 임차인 셋팅방법과 주인전세 방법을 경험했던 터라

다시 복기하며 잘 들을 수 있었습니다.

특히, 첫 열중반을 듣고 양파링멘토님의 강의교안을 들고다니며

1호기 전세를 셋팅했던 것이 새록새록 기억이 나기도 했습니다.

지금 시장에서 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것.

투자자에게 매수가 전부가 아님은 당연히 알고 있어야 하는 내용인데요.

매수 이후 우리는 임대서비스를 제공하고, 임대료를 레버리지 삼아 투자해야 하기 때문에

투자자로서 반드시 전세 셋팅의 a to z를 알고 있어야 합니다.

이것을 안다는 것의 의미는

매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 지 알고 대비 할 수 있다는 것입니다.

다양한 케이스를 들어 설명을 해주셔서 각 케이스별로 잘 정리해둬야 할 것 같습니다.

현재 우리가 투자를 주저하는 이유는

은행에서 하고 있는 전세자금 대출규제때문인데요.

조건부 전세대출. 즉, 우리가 일반적으로 투자하는 매수 이후 전세입자의 전세금을 잔금으로 활용하는

투자방법이 은행으로부터 막혀있기 때문입니다.

이럴 경우, 투자를 놓기 보다는 되는 방법을 찾아보고, 그 방법을 인지한 상태에서

투자 의사결정을 하는 것이 올바른 투자자의 모습이라는 생각이 듭니다.

세낀 물건, 주인이 전세로 살 수 있는 물건. 즉 신규 대출이 필요하지 않은 상황의 

물건은 지금도 여전히 투자하기 좋은 물건입니다.

그리고, 임차인이 전세금 대출을 이용해야 하는 상황에서는

그것을 가능하게 하는 방법이 있음을 인지하고, 매도인과 부사님의 협조를 통해

ceo마인드로 가능하게 하면 됩니다.

매도자와 전세계약 후 승계하고, 전세대출을 실행 한 후 

잔금 치고 소유권을 가져오는 방법을 잘 알아두고

다음 투자에 꼭 적용하도록 하겠습니다.

각 케이스 별 전세 셋팅 절차를 잘 정리해 두겠습니다.

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법.

이것이 중요한 이유는 리스크를 줄여 돈을 절약하고 시간을 절약할 수 있기 때문입니다.

전세를 빨리 뺴지 못하면 잔금을 치러야 하는 리스크가 발생하고

빼지 못하는 그 시간동안 다른 투자처를 찾는 시간을 허비하는 ‘기회비용’이 발생합니다.

여기서, 양파랑 멘토님이 강조하신 ‘적정 전세가 설정법’과 ‘리스크 줄이는 임대기간 설정법’에 대한

설명이 나왔습니다.

적정 전세가 설정방법은 단-생-공

단지, 생활권, 공급을 살펴야 한다고 말씀해주셨는데요.

투자단지의 각 평형별 전세호가와 실거래가 파악.

생활권 내 상위 비슷한 단지와 상위단지의 전세상황(가격, 매물량 등) 파악

그리고 공급물량을 통한 최종점검에 대한 파악까지

적정 전세가를 설정하는 방법에 대한 기준을 제시해 주셔서

다음 투자에 적용할 수 있는 참고서가 생긴 것 같아 너무 좋았습니다.

또, 리스크를 줄이는 임대기간 설정법에 대한 설명도 해주셨는데요.

공 - 수 - 포

공급과 수요, 그리고 포트폴리오를 감안하여 임대기간을 설정해야

리스크를 줄일 수 있다고 하셨습니다.

투자지역의 공급물량을 통해 효과적인 임대기간을 설정해야 합니다.

그리고, 해당지역이 어떤 수요가 풍부한지도 생각해

전세가 잘 빠지는 시기로 임대기간 만료시점을 설정 해 놓는 것도 필요합니다.

또, 나의 투자 포트폴리오를 잘 파악해서, 전세 시기를 분산 할 필요가 있습니다.

그렇게 리스크를 최소화 할 수 있는 임대기간 설정을 통해

투자금 회수와 재투자 기회에 대한 포션이 달라집니다.

우리는 지속적은 투자를 해야 하는 투자자이기에

적정한 전세가 설정, 리스크를 줄이는 임대기간 설정으로

지속가능한 투자자가 되어야 할 것입니다.

계약 단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

늘 드는 생각이지만 우리는 공부가 목적이 아닌, 실제 투자행위를 통해 인생을 바꾸려는 사람들이기에

열심히 공부해서, 좋은 투자물건을 발견해도

실제 현장에 나가 계약이라는 법률행위에서 조그마한 실수만 해도 

모든 것이 물거품 될 수 있다는 것을 명심해야 하는 것 같습니다.

그 부분에 대해 양파링 멘토님도 많이 강조해주셨습니다.

등기부 등본에서 무엇을 봐야 하는지, 각 챕터별로 확인해야 할 사항은 무엇인지

확인 할 때마다 열람일시를 확인해야 하는 이유와 페이지 확인까지

정말 꼼꼼하게 설명해 주신 덕분에 지난 1호기 투자했을 때가 많이 생각났습니다.

그때도, 양파링님 멘토님의 열중 강의 전세bible이 많은 도움이 되었습니다.

임대리스크를 줄이는 법. 실전투자사례

강의를 들으면서 항상 가장 흥미롭게 듣는 부분이, 멘토님/튜터님들의 실전 사례입니다.

항상 멘토님들은 실전사례를 들어 주실 때, 성공담이 아닌 시행착오를 겪은 사례를 가져와주시는데요.

양파링 멘토님께서도 초보시절 투자사례에서 겪었던 시행착오를

우리가 겪지 않았으면 하는 따뜻한 마음으로 설명해주셨습니다.

그리고 시행착오를 겪지 않는 방법에 대해서는 앞서 이미 설명해주셨는데요.

적정 전세가 설정법 : 단지 - 생활권 - 공급

리스크 최소화 임대기간 설정법 : 공급 - 수요 - 포트폴리오

앞서 설명해주신 두가지 핵심을 잘 지켜나간다면

시행착오를 겪지 않고, 좋은 전세 셋팅을 할 수 있다는 생각이 들었습니다.

적용할 점 :

임장 후 임보 정리 시 투자후보 물건의 적정 전세가 설정(단.생.공. 적용하여)하고, 적절한 임대기간 설정 해 볼 것.

긴 시간 전세의 모든 것을 알려주신 양파링 멘토님 감사합니다!!