관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
시간이 빠르다는 생각이 든다. 하루하루 지나가는건 느린데 왜 지나고 나면 시간이 빨르게 흘러간다고 느껴지는지.. 벌써 열반스쿨기초반이 3주차에 접어들었고 집에 갑자기 일이 생기면서 강의를 빨리 듣지 못하고 미루기 시작했다.
예전같으면 계획과 틀어지는 상황이 싫고 ‘에잇, 그냥 안하고 말란다…미루고 하면 제대로 하지도 못할텐데..’하면서 강의도 과제도 하지 않고 그냥 포기했을텐데 이번에는 완벽하지 않아도 일단 틀어두고 할 수 있는 시간에 흘려라도 들어보자 하며 강의를 들었고 늦었지만 완강을 했다.
주우이님을 열반강의를 하며 처음 뵈었는데 선하고 여리게 보이는 인상과는 달리 강의하실 때 열정있고 강단있는 모습을 보며 첫인상으로 사람을 판단하는게 위험한 편견이라는 생각이 들었고 주우이님의 강의를 통해 아파트 투자도 마찬가지로 내가 가지고 있는 편견으로 판단하면 오류에 빠질 수 있고 그렇기 때문에 비교평가가 중요하고 그러기 위해서 하는 수익률 보고서와 꾸준한 업데이트가 얼마나 중요한지 알게되었다.
**내가 알아야할 사실
-상대적으로 좋은 아파트가 먼저 오르기 때문에 아파트마다 상승하는 속도는 다르다.
-투자선택의 기준 : 저환수원리
(저평가아파트 선택/수익률이 높은 아파트선택..수익률:수익금이 높고, 투자금이 낮은 아파트)
-입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있기 때문에 먼저오르고, 오르는 폭이 상대적으로 높음.
입지좋은 구축과 입지 덜 오좋은 신축, 준신축이 만나는 구간이 기회가 될 수 있음.
아파트를 볼 때 그냥 하나하나 가격을 검색하며 가격을 보고 넘어갔는데 신축, 준신축, 구축 아파트를 보며 가격을 비교하고 가격의 차이를 유심히 살피며 투자시점을 유심히 살펴봐야 겠다는 생각이 들었다.
**아파트 수익률 보고서 6단계
STEP1. 아파트 선정
-아파트 선정때 다양한 기준
1) 랜드아파트 분석(우리지역 사람들이 어떤 아파트를 좋아하는지 알 수 있음)
2) 자신의 투자금으로 살 수 있는 아파틑 조사(현재 내 돈으로 살 수 있는 집의 수준(+나의 현재 실력)을 알 수 있음)
3)현재사는 집이나 그냥 관심있는 아파트선택(투자자의 관점으로 볼 수 있는 기회가 됨)
STEP2. 위치
-단지의 위치와 더불어 단지 주변으로도 시야를 넓혀야함.
STEP3. 입지평가(직장, 교통, 학군, 환경, 공급):판단기준에 따라 S-A-B-C로 등급을 나누어 평가
- 직장(확인사항:종사자수)
-좋은 직장이 있는 곳은 사람들의 출퇴근이 편하기 떄문에 수요가 생긴다.
수도권기준 종사자수가 20만명 이상이면 외부수요가 직장을 이유로 들어올만 하므로 일자리가 사람을 모으는 지역이라고 한다. 아파트 수익률 보고서에 구단위 종사자수를 기록하여 평가하고 주우이님께서 주신 강의 자료에 수도권의 구에 따라 직장 종사자수를 기재한 표가 있어서 잘 활용하면 좋겠다는 생각을 하였다.
2. 교통(확인사항 : 중심업무지구까지의 시간, 지하철 접근성)
- 사람들은 출퇴근시간을 줄이고 싶어하고, 좋은직장 근처의 아파트 값은 먼저 상승하게 된다. 직장있는 곳에 거주가 어렵다면 직장으로 빨리 갈 수 있는곳에 수요가 발생하게 된다. 수도권은 강남, 송파, 서초에 일자리가 몰려있는데 자차를 이용하면 출퇴근 시간에 교통혼잡으로 힘들어질 수 있기 때문에 지하철의 접근성 또한 중요하다고 한다.
강남 30분이내(S)/강남1시간이내,부도심30분이내(A)/부도심1시간이내(B)/그외(C)로 나눌 수 있는데 지금 지방에 살고 있고 지방투자를 고려하는 나와 같은 경우 지방은 수도권과 다르게 직장을 갈수 있는 노선이 부족한 지방도 있고, 자차를 이용하여 이동 할 수 있는 시간이 가능하므로 교통의 중요성이 수도권에 비해 상대적으로 낮다고 한다.
지방(직장까지 자차이동시간) : 10분이내(S)/20분이내(A)/30분이내(C)/그외(C)
-또 중요한것은 지하철등의 노선이 새로 생긴다는 호재를 보고 투자를 하게 되는 경우도 있는데 이때 호재만 보고 투자하는 경우 호재가 실현되는 가능성과 시기에 묶여 제대로 된 투자를 할 수 없게 될 수도 있으므로 입지의 가치를 보는 것이 중요하다는 생각을 하였다.
3. 학군(확인사항:중학교학업성취도평가)
-경제적여유와 학구열, 좋은교육환경은 사람들의 수요를 발생시키고 집값의 상승으로 이어진다. 그래서 거주선호도가 올라가게 되고 실거주가치와 전세가에도 영향을 미치게 된다. 주우이님께서 학군은 하락장에도 가격방어를 할 수 있고, 상승장에서는 가격상승을 이끌어준다고 하셨다. 내가 조사하고자 하는 곳이 학군을 이유로 알아보는데 더 유심히 강의를 들었던거 같다.
학업성취도95%이상(S)/90%이상(A)/85%이상(B)/그외(C)
4. 환경(확인사항:백화점, 대형마트)
-사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소로 구매력은 소득과 관련되어있고, 소득은 감당가능한 집값수준과 관련이 있다. 국내 주요백화점(신세계, 롯데, 갤러리아)을 기준으로 판단하고 나중에 임장을 다니면서 백화점의 질적수준을 평가해보는 것이 좋다고 하였다. 또한 상업시설의 인프라로 느끼는 편리함도 있지만 택지등과 같이 균일한 환경이 주는 쾌적함도 거주만족도를 높이는 요소가 되어 집값의 상승 원인이 될 수 있다고 한다. 그래서 투자시 임장이 중요하다는 생각이 들었다.
백화점2개(S)/백화점1개이상(A)/대형마트1개이상(B)/그외(C)
5. 공급(확인사항:적정수요대비 공급물량)
-대규모 공급이 생기면 투자자에게는 역전세 등 리스크가 될 수 있다.
3년간 예정된 공급물량을 확인하고 연평균 물량수준으로 공급등급을 평가해서 내가 투자하고자 하는 곳의 공급물량을 파악하고 있는 것이 중요하다라는 것을 알게되었다. 3년간의 물량을 봐야 처음 투자하는 시점과 2년 후 전세만기 시 리스크를 파악하고 대비할 수 있다. 수익률 보고서 작성 시 구 단위로 공급을 살펴보고 이후에 시단위로 넓혀 공금을 살피는 것이 좋다고 하였다.
적정수요 대비 공급물량수준:적정수요½이하(S)/적정수요1배이하(S)/적정수요1배초과~2배이내(B)/그외(C)
공급 입지평가를 어떻게 정리하면 좋은지 주우이님께서 강의 때 표로 정리해서 활용하도록 자료를 제공해주셨다. 너무 감사했다. 나와같은 부린이는 모든것이 어려운데 이렇게 정리하기 쉽도록 자료를 제공해주니 조금 더 쉽게 작성하고 평가해 볼 수 있을거 같아 감사했다.
STEP4.수익률 분석
-입지평가 후에 수익률 분석이 중요한데 과거 투자의 수익률을 계산하고 미래투자의 수익률을 계산해봄으로써 얼마까지 갈것을 기대하고 매수할 것인가를 예상해보고 분석해보는 것이다. 같은 가치를 가지는 아파트도 어느 시기에 사느냐에 따라 수익과 수익률이 달라지는데 우리의 목표는 싸게 사서 수익과 수익률을 높이는 것이 중요하므로 수익률 분석이 중요하다는 생각이 들었다.
-전고점(직전에 거래된 가장높은 가격, 21년 하반기),전저점(직전에 거래된 가장 낮은 가격, 22년말~23년초)을 기준으로 작성하고 개별단지 단위로 가치과 가격을 판단해야 함.
-아파트 수익률 보고서 : 가치를 알게 하고 가치를 믿게 하고, 시강을 기다릴 수 있게 하는 것
STEP5.현장사진
-현장에 갔을 때 처음에 되도록 사진을 많이 찍는 것이 좋다고 조언해주셨고 가능하면 낮에가고 밤에도 가보라고 하셨다. 사진을 찍으며 지역이미지를 저장하고 이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼마나 되느냐가 투자자로서의 자신감과 경쟁력이 될 수 있다고 하셨다. 아직 1개의 지역도 이미지화 시키지 못한 것을 반성도 하였고 얼른 배운 강의를 실천해서 나도 앞마당을 만들어야 겠다는 생각이 들었다.
STEP6.투자결론
-열반스쿨에서 강조하는 ‘잃지않는 투자’가 중요하다
저평가 : 비교평가
환금성:팔고싶을때 팔 수 있는가(나홀로 아파트, 탑층 제외)
수익성 : 투자금 대비 수익률
원금보전 : 지역별 적정 전세가율, 입지독점성, 입주물량 적정
리스크관리 : 역전세 대비
-가치(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)를 정리하고 가격을 검색하여 매매/전세, 투자금, 전세가융, 전고점을 조사하여 정리 한뒤 저환수원리를 기준으로 투자결론을 작성하라고 하셨다. 표로 정리하여 말씀해주시니 머리에 더 잘들어왔고 나만의 소중한 자료가 되어 지금이 아니라도 나중에 투자할 수 있는 시기가 왔을떄 미루지 않고 바로 투자할 수 있을거 같다는 생각이 들어 임장의 중요성과 수익률 보고서 작성의 중요성에 대해 다시한번 느꼈다. 아직 처름이라 작성하는데 오랜 시간이 걸리지만 습관이 되고 시간이 지나면 그 시간도 줄어들고 내 머리속에 저장되는 아파트들이 늘어나면 언제든지 투자시기가 왔을때 망설임 없이 투자를 결정할 수 있다고 하셨다. 공부와 준비의 중요성을 또한번 느꼈다.
**주우이님께서 현실적으로 도움이 되는 자료들을 보여주시며 열정가득한 강의를 해주셨다. 아직 생소하고 어렵기도 해서 한번에 내용을 모두 습득하진 못했지만 주우이님의 말씀대로 천천히 하나씩 해나가는 것이 중요하며 기간을 정하고 앞마당을 만드는 것이 좋고 그기간에 다하지 못하면 그뒤로 미루어 마무리하는 것이 아닌 다른 앞다망을 만드는 과정을 하는 것이 중요하며 나중에라도 처음 마무리 하지 못한 앞마당을 마무리 하고 넘어가라고 조언해주셨다. 앞마당을 온전히 나의 것으로 만드는 것이 중요하다고 하셨는데 그래야 나중에 시기가 오면 그 시기를 놓치기 전에 투자할 수 있다는 생각이 들었다. 나의 일정에 임장가는 날을 반드시 넣고 임장가는 습관을 만들어야겠다는 다짐도 하였다. 이번 강의도 주우이님께서 마지막에 남기신 한문장이 와닿았다. 기억하자~!
“ 반복되는 운은 실력이고, 반복되는 실패는 습관이다.”
(나에게는 습관이 왜이렇게 많을까….반성하게 되었다.)
