부동산 투자나 금전 거래를 하다 보면
어느 순간 가압류·가처분이라는 단어를 접하게 됩니다.
그런데 상담을 하다 보면,
거의 대부분이 비슷한 오해를 하고 계십니다.
가압류나 가처분이 만능이라고 생각하시는 분들도 계시고, 반대로 아무 의미 없다고 생각하시는 분들도 계시죠.
그래서 오늘은
“사람들이 잘못알고 있거나, 착각하기 쉬운 내용” 4가지를 정확하게 설명해드리도록 하겠습니다!
1️⃣ “가압류·가처분 걸리면 그 집은 못 파는 거 아닌가요?”
👉 아닙니다. 팔 수는 있습니다. 다만, 매우 위험합니다.
가압류나 처분금지가처분이 등기돼 있어도
법적으로 매매·증여 자체는 가능합니다.
소유권 이전등기도 실제로 됩니다.
하지만 핵심은 이겁니다.
❌ “아예 무효”가 아니라
⚠️ 채권자에게만 효력이 없는 ‘상대적 무효’
현실에서 무슨 일이 생기냐면
- 가압류된 집을 샀다
- → 소유권은 일단 내 것이 맞음
- → 그런데 채권자가 본안소송 이기고 강제경매 진행
- → 그 집, 경매로 날아감
- 만약 매수자가 집을 지키고자 한다면, 가압류권자의 채권을 전부 변제해줘야 합니다.
- 처분금지가처분된 집을 샀다
- → 소유권 이전등기까지 완료
- → 본안소송에서 가처분 채권자 승소
- → 가처분자에게 등기 이전됨
👉 즉, “살 수는 있는데, 언제든 잃을 수 있다”
물론, 매수자가 가처분자와 협의하여 해당 부동산을 매수하는것이 가능하긴 합니다.
2️⃣ “그럼 가압류라도 먼저 걸면 돈은 먼저 받는 거죠?”
👉 이것도 아닙니다. 이것도 제일 많이 착각합니다.
가압류에는 우선변제권이 없습니다.
많은 분들이 가압류를 ‘자리 맡기기’, ‘줄 서기’처럼 생각하시는데
전혀 아닙니다.
실제 배당 구조는?
- 가압류 채권자
- 다른 일반채권자
👉 전부 같은 줄
👉 채권액 비율대로 나눠 받음 (안분배당)
심지어,
- 가압류 후에 설정된 저당권자
- → 가압류보다 밀리지 않음
- → 동순위로 배당
📌 결론 한 줄 요약
가압류 = 돈 받을 순서 확보 ❌
가압류 = 재산 도망 못 가게 묶어두는 장치 ⭕
3️⃣ “가압류 걸리면 채무자는 그냥 끝 아닌가요?”
👉 아닙니다. 채무자도 빠져나갈 구멍 있습니다.
대표적인 게 바로 가압류 해방공탁 입니다.
어떻게 하냐면
- 법원이 정한 해방금액을
- 법원에 공탁
- → 해당 재산에 걸린 가압류는 풀림
대신,
- 가압류 효력은
- 부동산 → 공탁금 반환청구권으로 옮겨갑니다.
또 한 가지,
- 가압류 금액이 과도하거나
- 여러 재산에 중복 가압류가 걸린 경우
👉 담보 제공 후 가압류 자체 취소도 가능합니다.
📌 실무에서는
‘가압류 걸었다 = 채무자 숨통 완전히 조였다’
라고 보시면 안 됩니다.
하지만, 가압류 해방공탁을 건다면, 본안소송 승소 후 공탁금을 수령하면 되므로, 굳이 강제집행 절차를 진행하지 않아도 된다는 장점이 있습니다.
4️⃣ “가압류·가처분만 해두면 이제 소송은 끝난 거죠?”
👉 절대 아닙니다. 이제 시작입니다.
가압류·가처분은 ‘임시 조치’, 즉 보전처분일 뿐입니다.
✔ 돈 받을 권리
✔ 소유권
✔ 계약 해제 여부
👉 아무것도 확정해 주지 않습니다.
그래서 반드시 해야 하는 게 바로 ‘본안소송’ 입니다.
- 대여금 반환 소송
- 소유권 이전등기 청구
- 손해배상 청구 등
📌 중요한 포인트
- 3년 동안 본안소송 안 하면
- → 채무자나 이해관계인이
- → 가압류·가처분 취소 신청 가능
그리고,
나중에 소송을 제기해도
이미 취소된 가압류는 살릴 수 없습니다.
🔥 정리하면 이렇습니다
가압류·가처분된 부동산
→ 팔 수는 있지만, 사는 건 엄청난 폭탄을 안는 것
가압류 먼저 걸었다고
→ 돈 먼저 받는 거 아님
채무자도
→ 해방공탁·담보 제공이라는 카드 있음
가압류·가처분은
→ 끝이 아니라 본안소송 전 단계
부동산 투자든, 금전 거래든 이 4가지만 정확히 알고 있어도
내 재산 지키는데 엄청난 도움이 됩니다!
가압류와 가처분에 대한 기본적인 내용들을 숙지하고 계시면,
부동산 투자나 부동산에 대한 가치 평가, 매수 결정 등에 큰 도움이 되실 겁니다.
감사합니다.
