내가 무슨 집을 사야 할지

오늘도 고민하는 내가집을입니다! 🏡

아파트 매물을 보러 다니다 보면 ‘매전차’만 가지고 투자금을 판단하는 경우가 많습니다.
하지만 실제 투자에서는 매전차 외에 들어가는 부가 비용들이 절대 적지 않습니다.
 

취득세, 매매 수수료, 법무사 비용, 그리고 수리비까지…

특히 구축일수록 수리비만으로도 투자 등급이 바뀌는 경우가 허다합니다.

매달 앞마당을 넓혀가면서 투자 물건들을 뽑는데

매번 부동산계산기에서 취득세랑 매매 수수료 계산하기 귀찮았습니다.

때로는 다른거 투자하는게 더 낫다는 판단이 들어도

다시 계산하기 귀찮아서 기존 그대로 유지한 적도 있었습니다.

결국, 귀찮음 때문에 잘못된 판단을 유지하게 된 셈입니다.

나의 귀찮음이 잘못된 판단과 연결되지 않았으면 하는 마음에

매물 정리표에서 취득세, 매매 수수료 등을 계산할 수 있도록 하였습니다.

이 엑셀 파일이면 매물별로 실제 필요한 투자금을 ‘한눈에’ 확인할 수 있고
취득세부터 수리비까지 복잡한 계산을 반복하던 번거로움을 제거할 수 있습니다.

투자금 외에 다른 돈도 필요하구나?

저는 1호기 투자에서 저는 주택을 가진 적이 없었기에

생애최초 취득세 감면이 적용된다고 알았습니다.

하지만 부동산 사장님이 실거주 아니라서 

취득세 감면이 안 되겠다는 혼잣말을 듣고

그때야 실거주 하는 것이 아니라 투자로 매수하면 

생애최초가 안 된다는 사실을 알게 되었습니다.

한달도 안 남은 시점에 갑자기 200만 원이 더 필요하여

급히 주식을 팔아 취득세를 냈습니다. (더 오를 수 있었는데 ㅠㅠ)

투자금이 적을 때는 한 푼 한 푼이 귀하기에 취득세가 무겁고
투자금이 커질수록 취득세의 단위가 커져서 여전히 무겁습니다.

게다가 시스템 투자라도 하게 되면 취득세율이 12.4%까지 올라갑니다.

전세가율 80%짜리 5억 단지라면 1억 투자금인데
취득세만 6,200만 원이 나오는 일도 실제로 가능하죠.

그런데,,, 매물마다 일일이 계산하기는 너무 번거워

매물 임장을 다니다 보면 이런 고민이 반복됩니다.

• 취득세는 얼마지? 매매 수수료는?
• 도배, 장판만 하면 얼마인지? 올수리 하면 얼마인지?
• 총 투자금이 얼마면 되는 거지?

취득세와 매매수수료는 보유 주택과 지역, 가격에 따라 다릅니다.

제가 본 모든 매물에 대해 부동산계산기 닷컴에 들어가서

취득세, 매매 수수료를 구하는 것도 귀찮았습니다.

또, 수리는 지역, 상황마다 천차만별이고, 사장님 마다 다르겠지만
대략적인 금액조차 모르기 때문에 답답함이 컸습니다.

그렇다고 몇 개 매물만 분석하다가는

더 좋은 매물을 놓칠까봐 또 걱정되고요.

네고 상황에 따라 취득세와 매매 수수료가 달라지는데

정확하게 하고 싶은 마음이 커서 매번 새로 구했습니다.

정확하게 구하려다가 무의미하게 시간을 많이 보냈습니다.

실 투자금을 시간 낭비하지 않으면서 바로 알 수 있을지 고민했습니다.

그래서 기존에 사용하던 게리롱 튜터님의 엑셀 양식(https://cafe.naver.com/wecando7/1679140)

활용하여 실제 투자금을 구하는 수식을 추가하기로 했습니다.

취득세, 매매 수수료, 법무사비, 채권 그리고 수리비까지

다른 사이트 이용 필요 없이 오직 엑셀만으로 

구할 수 있는 양식을 만들었습니다.

참고

취득세

• 취득세, 교육세, 농어촌특별세(보통 85 미만으로 사니 X)

매매 수수료

• 거래 금액에 따른 최대 중개 수수료

법무사비

• 25만원 법무사비
• 인지대 15만 (10억 이상 35만)
• 등기 수수료 직접 납부 1.5만 (인터넷 제출 1.3만)
• 채권
  • 시가표준액는 매매가의 70%로 가정 (빠르게 가격이 변하는 곳은 차이가 큼)
  • 할인율 11.3%로 가정 (즉시 매도할 경우 평균 할인율) 

제가 손본 개정판에서는 다음이 모두 가능합니다.

✔ 매매가만 넣으면 자동으로 부가 비용 계산

• 취득세
• 매매 수수료
• 법무사비 (25만 고정 + 인지대 + 등기신청수수료) - 국민주택채권 제외

✔ 수리 필요 체크리스트를 선택하면 항목별 예상 수리비 자동 합산

• 도배, 장판, 샷시, 화장실, 싱크대 등
• 59와 84의 중간 가격으로 수리비 측정
  • 좌측은 59 기준 가격, 우측은 84 기준 가격
  • GPT와 함께 작성한거라 실제로는 조금은 차이가 있음 주의

✔ 추가 기능

• 매물 상태에 대한 정성적 평가 기록
• 여러 매물 중 순위 매기기 기능

개정판 사용 방법

조정 지역 여부와 보유 주택 수를 입력합니다.

• 목록으로 만들어 놓았기에 선택만 하시면 됩니다.

호가와 실제 매물 임장하면서 거래 가능한 금액과 수리 상태를 O/X로 입력합니다.

그러면 끝입니다.

예시

• 비조정지역에서 2채인 경우 - 528만원

  

• 비조정지역에서 4채인 경우 - 5952만원

  

• 조정지역에서 2채인 경우 - 4032만원

  

이렇듯 같은 단지라도 조정지역에 따라

주택 수에 따라 취득세가 바뀌도록 되어 있고

매매 가격에 따라 중개 수수료와 

채권 가격이 바뀌도록 만들어 두었습니다.

마무리

임장과 임보를 통해 매물의 가치를 가늠하고 나면

자연스럽게 숫자. 즉, 투자금 계산으로 이어집니다.

이런 숫자들이 흐릿하게 느껴져 판단이 쉽지 않을 때가 많습니다.

“총 투자금 자동 계산”, “누락없는 계산”, “매물의 직관적인 비교”
이 세 가지를 만족시키는 방향으로 양식을 손봤습니다.

이 엑셀 파일이 저처럼 자산 상황이 여유롭지 않아

타이트하게 투자금을 관리해야 하는 분들께
조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

추가적인 사용법 설명 필요하시면

댓글로 남겨주시면 도와드리도록 하겠습니다.